合泰建經 5 月報告裡的「揭露件數占比」表，看完一個結論很清楚 —
大樓是主流（23.82%）、透天是穩定（7.43%）、套房有特殊客群（1.84%）。
但這個結構背後比表面更複雜。這篇拆給你看。
全市 3 個月產品占比
報告給的「揭露件數占比」（不分成屋預售土地、全部加起來）：
| 產品 | 12 月 | 1 月 | 2 月 |
|---|---|---|---|
| 大樓 | 28.09% | 20.79% | 23.82% |
| 華廈 | 5.63% | 3.74% | 2.26% |
| 公寓 | 1.57% | 1.19% | 1.10% |
| 透天厝 | 13.08% | 10.28% | 7.43% |
| 套房 | 1.39% | 1.38% | 1.84% |
⚠️ 數字加起來不是 100%，因為扣掉「成屋占比」、「預售占比」、「土地占比」是另一個分類。
實際換算：
- 成屋 47% + 預售 39% + 土地 14% = 100%
- 成屋裡再分大樓、華廈、公寓、透天、套房
重點觀察 1：大樓 = 主流
大樓佔比 23.82%、超過其他類產品總和（透天+華廈+公寓+套房=12.63%）。
意味著 — 台中市場的主旋律是大樓。
3 個原因：
原因 1：大樓土地利用率高
同樣 100 坪土地：
- 蓋透天（5 層）：5 戶
- 蓋大樓（15 層）：30-60 戶
建商選擇大樓 → 大樓供給量大 → 大樓佔比高。
原因 2：大樓符合都會生活
- 管理 + 警衛 = 安全
- 公設 = 健身房、游泳池、會議室
- 電梯 = 老人小孩友善
- 出入便利、社區互動
原因 3：大樓總價更易控制
同樣總價 1500 萬：
- 大樓：可買 30-35 坪、3 房 2 衛
- 透天：只能買 40-50 坪小透天、可能在郊區
對中產家庭、大樓性價比較好。
重點觀察 2：透天 = 穩定客群
透天佔 7.43%、看起來不多，但客戶基本盤穩定。
3 個原因：
原因 1：透天客群「自住 + 長住」
買透天的人通常：
- 想要獨立空間（不跟鄰居共用牆）
- 想要前庭後院
- 想要養寵物、種植
- 大家族同住
這類需求買了就住、不太轉手。
原因 2：透天供給有限
新建透天供給逐年遞減：
- 都市土地不夠蓋透天
- 建商蓋大樓利潤高、不愛蓋透天
- 重劃區規劃多為大樓
供給少 + 需求穩 → 價格撐住。
原因 3：透天市場「抗跌」
過去 10 年房市波動，透天通常跌幅最小。
跌 5%、別人跌 15%，透天反而保值。
各區透天單價對照（2 月）
| 區 | 透天單坪 | 大樓單坪 | 透天溢價 |
|---|---|---|---|
| 北屯 | 32.73 萬 | 35.34 萬 | -7% |
| 西屯 | 41.24 萬 | 42.92 萬 | -4% |
| 南屯 | 53.23 萬 | 33.63 萬 | +58% |
| 北區 | 43.46 萬 | 34.11 萬 | +27% |
| 西區 | 47.09 萬 | 32.50 萬 | +45% |
| 太平 | 32.31 萬 | 30.34 萬 | +6% |
| 大里 | 34.08 萬 | 31.55 萬 | +8% |
| 烏日 | 25.63 萬 | 30.62 萬 | -16% |
| 豐原 | 34.67 萬 | 27.85 萬 | +24% |
⚠️ 部分區（北屯、西屯、烏日）透天單坪反而比大樓低，這是因為該區 2 月透天樣本少（1-2 件），少數低總價拉低均值。
實際透天通常比大樓貴 30-80%（南屯、西區、北區、豐原案例典型）。
重點觀察 3：套房在 2 月有跳升
| 月 | 套房占比 |
|---|---|
| 12 月 | 1.39% |
| 1 月 | 1.38% |
| 2 月 | 1.84% |
2 月套房占比跳升 33%。
3 個可能原因：
- 投資客在農曆過年後「收集投資組合」
- 出國工作族年初回台買套房（讓父母管理出租）
- 首購族「先套房再大樓」階梯式進場
大樓 vs 透天 — 怎麼選？
決策時的 5 個問題：
問題 1：家庭結構？
- 單身/雙人/年輕夫妻 → 大樓
- 2-3 代同堂、大家庭 → 透天
- 養寵物（多隻、大型） → 透天友善
問題 2：工作型態？
- 上班族 → 大樓便利
- 在家工作、創業者 → 透天可分公私區
- 工地工人、設計師 → 透天可放工具材料
問題 3：預算？
- 1000-2000 萬 → 大樓比較有選擇
- 2500-5000 萬 → 大樓、透天皆可
- 5000 萬以上 → 透天豪宅、大樓豪宅都行
問題 4：生活風格？
- 喜歡熱鬧、社區互動 → 大樓
- 喜歡安靜、獨立 → 透天
- 在意管理、保全 → 大樓
- 在意自己掌控 → 透天
問題 5：時間規劃？
- 5-10 年內可能換屋 → 大樓流動性好
- 10-30 年長住 → 透天適合
- 投資考量 → 大樓出租容易、透天租金不高
大樓的 3 個坑
坑 1：管理費 30 年總成本驚人
30 坪大樓管理費 3,000-5,000/月：
- 30 年總管理費：108-180 萬
跟房貸利息相比 — 不容忽視。
坑 2：公設比 vs 實際使用
新大樓公設比 35-40%、付了一筆但平日不一定用：
- 健身房：一個月用幾次？
- 游泳池：冬天能用嗎？
- KTV / 會議室：會用嗎？
買大樓前算「公設使用率」，太低的話不如選低公設大樓。
坑 3：管委會品質差距很大
同地段同價位 2 棟大樓，管委會品質可能差很多：
- A 大樓：管委會積極、社區乾淨、住戶和氣
- B 大樓：管委會擺爛、社區髒亂、住戶吵架
買大樓前參加 1-2 次社區會議或問鄰居很重要。
透天的 3 個坑
坑 1：維護自己負責
透天沒管委會 — 修水管、防漏水、保全、清潔都要自己。
每年自費維護 5-15 萬。
坑 2：安全自己負責
沒警衛、沒社區監視。
要自費裝：
- 監視系統：5-20 萬
- 保全合約：每月 2-5 千
- 鐵窗、強化門：5-15 萬
坑 3：流動性差
透天供給少看起來好，但買賣方雙方都少。
賣的時候等期可能 3-12 個月、不像大樓 1-3 個月就動。
一句話結論
市場供給多 ≠ 成交率高。透天客戶決策慢、看的少但成交穩定。
大樓 vs 透天不是「哪個比較好」的問題，是「哪個適合你的家庭結構 + 工作型態 + 時間規劃」的選擇題。
下一步
- 看預售 vs 成屋：→ W23 預售 vs 成屋
- 看總價帶分布：→ W26 總價帶分布
⚠️ 數據來源：合泰建經 2026 年 5 月（內政部實價登錄）、永慶房產集團（套房）。
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