常見問題 30 題

法定上限 6%（買方 2% + 賣方 4%），實際以委託書約定為準。比起糾結費率，建議先看仲介幫你做什麼 — 看屋陪同、實價分析、契約把關、貸款協助、過戶代辦、後續保固。簽委託前直接 LINE 我聊『服務包含什麼』，比上網查費率有用。

一般房貸通常自備 2-3 成。新青安最低自備 1 成（首次購屋族、總價 1000 萬以下、利率優惠）。新青安額度上限 1000 萬、寬限期最長 5 年、貸款年限最長 40 年。

三條路：(1) 新青安申請（自備 1 成）(2) 親友信用支援（暫時周轉、需評估稅務）(3) 等待加薪 / 存到目標。不建議用信貸補頭期、利率會吃掉房貸優惠。

斡旋金通常 5-10 萬（買方表達誠意、出價後付）。簽約定金通常總價 5-10%（議價成功後付）。斡旋金可全額退、定金違約會沒收。

買方：身分證 + 印鑑證明 + 印鑑章 + 戶籍謄本 + 自備款證明。賣方：身分證 + 印鑑證明 + 印鑑章 + 權狀正本 + 印鑑章。代書統一辦理、約 1-2 個月。

免費 4 個管道：(1) Google 搜尋「地址 凶宅」(2) 凶宅網（unluckyhouse.com）(3) 不動產說明書「重大事項」欄位（法定必載）(4) 我可以幫你查公司內部凶宅資料庫。賣方刻意隱瞞凶宅可解約 + 求償。

3 階段 SOP：(1) 廣度看 — 同預算區跑 5-8 間建立行情感 (2) 縮窄 — 鎖定 2-3 區深度比較 (3) 鎖定 — 鎖 1-2 間反覆看（白天 / 晚上 / 雨天 / 假日）。一次看太多會疲勞、決策變差。

出價 = 第一次表達想買的價格（通常付斡旋金）。議價 = 仲介把你的價格傳給屋主、屋主回應後再談（可能來回 3-5 次）。出價是起點、議價是過程、最後成交價是結果。

三步驟：(1) 拉同社區 / 同路段近 12 個月實價登錄成交價（內政部 LVR 查）(2) 對照物件條件（屋齡、樓層、座向、裝潢、車位）(3) 看現在市場熱度（同社區待售幾戶、新成交多快）。掛價合理的物件成交價通常很接近掛價，亂喊高的另談。看屋前 LINE 我，我幫你抓這間的合理區間。

5 個重點：(1) 標的物地號 / 建號 / 持分對不對 (2) 總價 / 付款條件 / 過戶日期 (3) 違約條款 (4) 履約保證 (5) 屋況現況點交。仲介會帶代書、有問題現場問清楚再簽。

看 3 件事：(1) 結構（有沒有海砂、輻射、鋼筋鏽蝕）(2) 管線（自來水 + 排汙 + 電線需不需要全換、預算抓 50-150 萬）(3) 區位（蛋黃區老屋有重建價值、蛋白區老屋只有自住功能）。

海砂：取一小塊水泥送檢驗（公會約 3000 元）、看天花板有沒有大面積爆筋鏽蝕。輻射：請輻射偵測公司或自行買偵測筆（約 3000-5000 元）、看 1982-1984 年代尤其要查。

5 個免費招：(1) 看天花板 / 牆角有沒有水痕、油漆鼓起 (2) 摸潮濕黴味（雨天看最準）(3) 看廁所 / 廚房牆角矽利康有沒有發黑 (4) 看牆角防水漆有沒有重新漆過 (5) 雨後第 2 天去看（地下室、樓上）。

可以但要評估：(1) 拆除風險（屋頂加蓋 vs 陽台外推 vs 公寓頂樓——後者最高風險）(2) 影響貸款（違建部分銀行不貸、坪數要扣）(3) 二手轉手難度高。建議違建價值算 0 來估這間房。

看屋齡：30 年以上公寓 0-15%、20-30 年華廈 15-25%、近年大樓 30-35%、超高樓豪宅 35-45%。公設比 35% 以上要評估「實際得到坪數」、35% 表示權狀 30 坪實際只住 19.5 坪。

首次購屋族（夫妻雙方都沒持有房屋 1 年內）、年滿 18 歲、總價 1000 萬以下、不動產位於台灣本島 + 離島。利率優惠 1.4-1.7%、寬限期 5 年、貸款年限最長 40 年。2026 年 7 月底前一定更新版本。

2026 年 3 月起央行調整：第二戶最高 6 成（之前 5.5 成）。要看戶籍是否同戶、配偶名下房數、信用評分。提早整理還款記錄、近 6 個月信用卡正常繳清會加分。

持有 2 年內賣：45% / 持有 2-5 年：35% / 持有 5-10 年：20% / 持有 10 年以上：15%。自住豁免條件：本人 / 配偶 / 未成年子女設籍 + 居住 6 年以上 + 期間沒出租 + 沒做營業使用 → 豁免 400 萬內。

自住稅率 1.2%（戶籍 + 無出租 + 限 3 戶）。非自住 1.5-3.6%（看囤房數）。地方政府逐年提高、台中 2026 起非自住第 4 戶以上 4.8%。要省稅就設籍 + 不出租。

買賣價金透過第三方銀行 / 公會專戶保管、確認過戶完成才放款給賣方。費用：總價萬分之 6（買賣方各分一半）。沒有履約保證 = 屋主拿錢跑路、買方拿不到房（每年都有案）。一定要做。

5 個指標：(1) 過往作品（去現場看、住戶實際感受）(2) 財務體質（上市櫃公開財報 / 一般小建商查工商登記）(3) 履約保證機制（必須有）(4) 紅單禁令（2023 平均地權條例規定）(5) 同社區換約頻率（過高 = 信心不足）。

3 級：基本（簡單水電油漆）8-15 萬/坪 ・ 中等（廚房衛浴拉皮）15-25 萬/坪 ・ 全包（連管線結構）25-40 萬/坪。30 坪老公寓全包：750-1200 萬。先看屋況再評估、別只聽設計師。

3 條件：(1) 全體區分所有權人同意（一票不過就難）(2) 公寓基地有空間（30 坪以上比較有機會）(3) 預算（200-400 萬、分攤 4-6 樓）。台中 2024 起有都更獎勵、值得評估。

2018/1/1 後申請建照：不算（買賣不登記）。2018/1/1 前：算。所以買中古屋看權狀「雨遮」欄位、那是不能住人但算坪的「灰色面積」。買時要扣這部分價值。

(1) 平面（最值錢、權狀有獨立號碼）(2) 機械（次之、有號碼但維護費用高）(3) 坡道平面（坡道下、號碼獨立）(4) 編號車位（無權狀、住戶大會分配）。買房一定要釐清車位是哪一種。

10 大：殯儀館 / 墓地 / 焚化爐 / 垃圾場 / 變電所 / 加油站 / 高架橋 / 鐵路 / 高壓電塔 / 八大行業。我寫過一篇 Google Map 10 大設施實測、可參考 [嫌惡設施實測文](/posts/week-04-undesirable-facilities)。

步行 5 分鐘內 = 蛋黃區（價格頂規、抗跌）／ 5-10 分鐘 = CP 值最好 ／ 10-15 分鐘 = 看區位（七期 OK、其他要評估）／ 15 分鐘以上 = 對捷運加分有限。

法律上算「重大事項」（不動產說明書必載）。買到凶宅可向賣方求償 / 解約。如果是隔壁戶才是凶宅 — 不算瑕疵、但會影響轉手價（市場通常折 10-20%）。