最近一位中部一個朋友介紹的客戶傳訊息問我:
「景泰,我看一間新建案,公設比 36%,業務說「這還算合理」,你覺得呢?」
我問她:「室內坪數多少?大廳多大?有沒有游泳池?」
她說: 「大廳有 100 坪、健身房、游泳池、KTV、媽媽教室、空中花園…」
我馬上回: 「36% 不算高,但你買的公設你會用嗎?」
她算了一下 — 她跟先生兩個人,根本用不到游泳池跟 KTV。等於每月管理費 4500 元裡有一半在養她不用的設施。
這篇把公設比合理範圍、灌水識破法、雨遮新舊房差異寫清楚。
一句話直接答案
合理公設比分屋齡看:
| 屋齡 / 物件類型 | 合理公設比 | 備註 |
|---|---|---|
| 老公寓(無電梯,4-5 層) | 0-8% | 只有樓梯間 |
| 20-30 年華廈(小電梯) | 15-25% | 有電梯 + 簡單大廳 |
| 近 20 年新成屋 | 28-32% | 含中庭、公設 |
| 新建大樓(2015 後) | 30-35% | 含休閒設施 |
| 超高層 / 豪宅 | 35-40% | 健身房、游泳池、空中花園 |
⚠️ 超過 38% 要警覺:檢查公設項目,有沒有「用不到的設施」(KTV、游泳池、SPA、媽媽教室)。
公設比怎麼算
公設比 = 公共設施坪數 ÷ 總登記坪數 × 100%
範例: 一間總登記 40 坪、公設 12 坪、室內 28 坪:
公設比 = 12 ÷ 40 = 30%
室內實坪比 = 28 ÷ 40 = 70%重點不是公設比高低,是「你買的公設你用不用得到」。
公共設施有 4 大類
1. 必要公設(不可省)
- 樓梯間 / 逃生梯
- 電梯機房 / 電梯井道
- 大廳 / 入口門廳(基本面積)
- 消防設備 / 機電空間
- 走廊 / 通道
這些省不掉,占公設比 12-18% 是基本盤。
2. 服務公設(視需要)
- 管理員值班室
- 公共廁所(大廳區)
- 垃圾集中區
- 信箱區
這些影響不大,佔 2-4%。
3. 休閒公設(雙面刃)
- 健身房 / 韻律教室
- 游泳池 / SPA
- 交誼廳 / KTV
- 媽媽教室 / 兒童遊戲室
- 空中花園 / 屋頂平台
- 圖書館 / 閱覽室
這些是公設比飆高的主因,佔 10-15%。
關鍵問題: 「我會用嗎?」 不會用就是繳冤枉錢。
4. 停車公設(常被算到坪數)
- 車道(法定車位車道部分計入公設)
- 停車場入口、迴轉空間
這部分依建案不同,有些算車位錢、有些灌進公設。
公設灌水 6 個識破訊號
- 大廳超過 80 坪以上 — 你進大廳走 20 步才到電梯
- 公設項目超過 8 項 — 健身房 + 游泳池 + KTV + 空中花園…
- 公設比 38% 以上但坪數沒對到 — 表面公設多,實際空間還塞不下
- 車道計入公設但車位另計 — 雙重收費
- 「服務設施」不開放 — 接待中心很美,但交屋後管委會找不到鑰匙
- 管理費過高(每坪 80-100 元/月) — 養大量公設的代價
雨遮新舊房算法差異
2018 年是重要時間點。
| 時間 | 雨遮算法 |
|---|---|
| 2018 年前完工 | 雨遮計入登記面積,計算房價 |
| 2018 年後完工 | 雨遮不登記不計價 |
⚠️ 影響:
舊屋登記 40 坪,可能含 2-3 坪雨遮 → 實際室內 25-26 坪(70% 室內比) 新屋登記 38 坪,雨遮不算 → 實際室內 26-27 坪(同樣 25-26 坪室內)
所以舊房公設比 30% 跟新房 32%,實際室內坪數可能差不多。
不要被「新房公設比高」嚇到 — 雨遮不算後,新舊房比較要看「實際室內坪數」,不是看公設比。
真實案例:北屯一位客戶的決策
她原本看兩間:
| 物件 | A:新建大樓 | B:25 年華廈 |
|---|---|---|
| 總坪數 | 35 坪 | 38 坪 |
| 公設比 | 35% | 22% |
| 室內坪數 | 22.75 坪 | 29.64 坪 |
| 單坪 | 50 萬 | 38 萬 |
| 總價 | 1750 萬 | 1444 萬 |
| 室內單坪 | 77 萬 | 48.7 萬 |
她原本以為 A 比較高貴所以較有價值,但是算室內單坪後 — A 的室內單價是 B 的 1.58 倍。
她問我「多花 600 萬,我換到的是什麼?」
我說:「健身房、游泳池、空中花園、新一點的屋齡」。
她選了 B,省 306 萬,而且室內空間還多 7 坪。她用省下來的錢做了完整裝潢,還有預備金應付 5 年內任何修繕。
給你的 action items
下次看建案 / 中古屋:
- 問清楚公設比 + 公設項目: 不要只看數字,要看「項目清單」
- 算「室內坪數」與「室內單價」: 總坪數 × (1-公設比) = 室內坪數,總價 ÷ 室內坪數 = 真實單價
- 判斷公設是否實用: 你會去游泳池嗎?健身房 vs 外面健身房 1500/月,哪個划算?
- 新舊房比較看室內坪數: 不要被公設比%數誤導
- 管理費要看細項: 太多公設 = 管理費高,長期負擔
我幫你做的事
LINE 我 sky811117,給我:
- 物件地址 / 社區名
- 總坪數、屋主開價
- 建商提供的公設項目清單(如果有)
我會幫你:
- 算真實室內單坪價(去掉公設比)
- 評估公設項目實用度 — 「這 8 個公設,你 5 年後還會用幾個?」
- 比較同區域同類型物件的合理公設比
- 算長期持有成本(管理費 + 公設維護)20 年總額
不收費。當交個朋友。
買房不是買最美的大廳,是買最舒服的室內。
下次會寫
- 〈管理費怎麼算合理?台中各區行情完整對照表〉
- 〈停車位種類:平面 / 機械 / 子母 / 增設位差在哪?〉
- 〈中庭 / 屋頂花園 / 健身房 — 公設真實使用率調查〉
