公設比是買方最容易被數字誤導的一個欄位。
最常見的情境是這樣:看上一間新建案,公設比 36%,銷售人員說「這還算合理」。單看數字,36% 確實落在新建大樓的常見區間裡,聽起來沒問題。
但真正該問的是下面這幾題:
室內坪數多少?大廳多大?有沒有游泳池、KTV、健身房?這些設施,你未來 5 年會用到幾個?
因為公設不是只有買的時候付一次錢 — 它會變成你每個月管理費的一部分,而且一繳就是幾十年。如果一個家庭只有兩個人,永遠不會用游泳池跟 KTV,那等於每個月的管理費有一部分,是在養自己用不到的設施。
這篇把公設比的合理範圍、灌水識破法、雨遮新舊房差異一次寫清楚。
一句話直接答案
合理公設比分屋齡看:
| 建物型態 | 屋齡 | 公設比中位數 | 多數落在 | 樣本數 |
|---|---|---|---|---|
| 住宅大樓 | 10 年內 | 40% | 39-41% | 21,323 筆 |
| 住宅大樓 | 11-20 年 | 39% | 37-41% | 1,264 筆 |
| 住宅大樓 | 21-30 年 | 39% | 35-43% | 1,131 筆 |
| 住宅大樓 | 30 年以上 | 34% | 27-40% | 1,986 筆 |
| 華廈 | 10 年內 | 40% | 37-41% | 2,452 筆 |
| 華廈 | 21-30 年 | 37% | 33-42% | 430 筆 |
| 華廈 | 30 年以上 | 31% | 23-37% | 1,735 筆 |
| 公寓（30 年以上） | — | 9% | 0-17% | 1,039 筆 |
| 透天厝 | — | 0% | — | 沒有共有部分 |
「多數落在」= 第 25 到第 75 百分位（扣掉最低與最高各四分之一）。
📌 資料來源：內政部不動產成交案件實際資訊資料（實價登錄），2025 年第 3 季至 2026 年第 2 季 台中市買賣案件，37,541 筆有效樣本自行計算。 公設比 =（建物移轉總面積 − 車位面積 − 主建物 − 附屬建物）÷（建物移轉總面積 − 車位面積）。
⚠️ 看到 50% 以上的公設比，先問「這有沒有含車位」。同一批資料，如果不把車位面積扣掉， 有車位物件算出來的「公設比」中位數會變成 52.9% —— 那不是公設比，是把 8-12 坪的車位坪 算進公設的結果。
⚠️ 注意：坊間常說「新大樓 30-35%」，但台中的實際成交資料是 40%。 所以「40% 算不算高」要看跟誰比 —— 跟同齡新案比是中位數，跟 30 年老大樓（34%）比才算高。
真正該問的不是百分比本身，而是多出來的那幾坪是什麼：把公設項目清單調出來逐項看， 確認裡面有多少是你每天會用到的（大廳、電梯、走道），有多少是一年去不到兩次的 （KTV、SPA、媽媽教室、宴會廳）。同樣 40%，兩者住起來的感受完全不同。
公設比怎麼算
公設比 = 公共設施坪數 ÷ 總登記坪數 × 100%
範例: 一間總登記 40 坪、公設 12 坪、室內 28 坪:
公設比 = 12 ÷ 40 = 30%
室內實坪比 = 28 ÷ 40 = 70%重點不是公設比高低,是「你買的公設你用不用得到」。
一起算「主建物占比」
公設比只講了公設那一塊。還有一個數字更貼近「實際住得到多少」:
主建物占比 = 主建物坪數 ÷ 權狀坪數 × 100%
權狀坪數拆開來是三塊:主建物(室內可用空間)、附屬建物(陽台、雨遮、花台)、公共設施(梯廳、走道、機房、車道)。公設比算的是最後一塊,主建物占比算的是第一塊。
兩個要一起看的原因很單純:陽台、雨遮這些附屬建物既不算公設、也不是室內空間。只看到公設比 30% 就以為室內有 70%,實際上還要再扣掉附屬建物那幾坪。
主建物坪數寫在建物登記謄本上,跟仲介要謄本影本自己加總,比用公設比反推準。想看三種坪數怎麼拆,可參考〈雨遮算坪數嗎?2018 前後規定不同,附屬建物與權狀怎麼看〉。
公共設施有 4 大類
1. 必要公設(不可省)
- 樓梯間 / 逃生梯
- 電梯機房 / 電梯井道
- 大廳 / 入口門廳(基本面積)
- 消防設備 / 機電空間
- 走廊 / 通道
這些省不掉,占公設比 12-18% 是基本盤。
2. 服務公設(視需要)
- 管理員值班室
- 公共廁所(大廳區)
- 垃圾集中區
- 信箱區
這些影響不大,佔 2-4%。
3. 休閒公設(雙面刃)
- 健身房 / 韻律教室
- 游泳池 / SPA
- 交誼廳 / KTV
- 媽媽教室 / 兒童遊戲室
- 空中花園 / 屋頂平台
- 圖書館 / 閱覽室
這些是公設比飆高的主因,佔 10-15%。
關鍵問題: 「我會用嗎?」 不會用就是繳冤枉錢。
4. 停車公設(常被算到坪數)
- 車道(法定車位車道部分計入公設)
- 停車場入口、迴轉空間
這部分依建案不同,有些算在車位價格裡、有些灌進公設。買之前一定要問清楚是哪一種,不然可能同一塊空間付兩次錢。
公設灌水 6 個識破訊號
- 大廳大到不成比例 — 進大廳要走 20 步才到電梯,那個面積是全體住戶分攤的
- 公設項目超過 8 項 — 健身房 + 游泳池 + KTV + 空中花園…項目越多,分攤越重
- 公設比 38% 以上但坪數沒對到 — 表面公設項目多,實際每一項的空間都塞不下
- 車道計入公設但車位另計 — 同一塊空間收兩次錢
- 「服務設施」不開放 — 接待中心很美,但交屋後管委會找不到鑰匙
- 管理費明顯高於同區同類型社區 — 大量公設的維護成本,最後都會回到每月帳單上
雨遮新舊房算法差異
2018 年是重要的時間分界。
| 建照申請時間 | 雨遮算法 |
|---|---|
| 2018 年 1 月 1 日前申請建照 | 雨遮計入登記面積,並計入房價 |
| 2018 年 1 月 1 日起申請建照 | 雨遮不登記、不計價 |
📌 資料來源:內政部規定,自 2018 年 1 月 1 日起申請建造執照的建物,雨遮及屋簷不得計入登記面積亦不得計價
⚠️ 特別注意:分界點是「申請建造執照的時間」,不是完工時間。一個 2020 年完工的建案,如果建照是 2017 年申請的,雨遮還是照舊制登記 — 這一點看權狀就知道,不要憑屋齡推測。
⚠️ 實際影響:
舊制登記 40 坪,可能含 2-3 坪雨遮 → 實際室內坪數要再往下扣 新制登記 38 坪,雨遮本來就不算 → 登記數字比較貼近實際
所以舊房公設比 30% 跟新房 32%,實際室內坪數可能差不多。
不要被「新房公設比比較高」這件事嚇到 — 雨遮不計入之後,新舊房要比的是「實際室內坪數」,不是公設比的百分比數字。
試算示範:同樣預算,兩種選擇的差別
以下是假設情境,目的是示範「室內單價」怎麼算、能看出什麼,不是真實案件,數字也不代表任何特定物件的行情。
假設同時看兩個物件:
| 物件 | A:新建大樓 | B:25 年華廈 |
|---|---|---|
| 總坪數 | 35 坪 | 38 坪 |
| 公設比 | 35% | 22% |
| 室內坪數 | 22.75 坪 | 29.64 坪 |
| 單坪 | 50 萬 | 38 萬 |
| 總價 | 1750 萬 | 1444 萬 |
| 室內單坪 | 77 萬 | 48.7 萬 |
表面上看,A 是新建大樓,單坪 50 萬、B 單坪 38 萬,價差 12 萬。
但把公設扣掉、只算真正住得到的空間之後 — A 的室內單價是 B 的 1.58 倍。
換個方式問這一題會更清楚:多付的 306 萬,換到的是什麼?
答案是:健身房、游泳池、空中花園,加上比較新的屋齡與建材。
這些東西有沒有價值?當然有,對某些家庭來說非常有價值。但它必須是你算清楚之後決定要買的,而不是被「單坪 50 萬聽起來比較高級」帶著走。
在這個假設情境裡,選 B 的話省下 306 萬,室內空間還多將近 7 坪 — 那筆差額拿去做完整裝潢、再留一筆修繕預備金都還有剩。
這就是室內單價這個指標的用途:把「你到底買到多少可以住的空間」還原出來。
給你的 action items
下次看建案 / 中古屋:
- 問清楚公設比 + 公設項目: 不要只看數字,要看「項目清單」
- 算「室內坪數」與「室內單價」: 總坪數 × (1-公設比) = 室內坪數,總價 ÷ 室內坪數 = 真實單價
- 判斷公設是否實用: 你會去社區游泳池嗎?社區健身房 vs 外面的健身房月費,哪個對你比較實際?
- 新舊房比較看室內坪數: 不要被公設比的百分比誤導,先確認雨遮適用新制還是舊制
- 管理費要看細項: 公設越多 = 管理費越高,而且是幾十年的長期負擔。問的時候要問「每坪多少、多久繳一次」,季繳的社區很容易被誤算成月繳
我幫你做的事
LINE 我 sky811117,給我:
- 物件地址 / 社區名
- 總坪數、屋主開價
- 公設項目清單(如果有)
我會幫你:
- 算真實室內單坪價(去掉公設比)
- 評估公設項目實用度 — 「這 8 個公設,你 5 年後還會用幾個?」
- 對照同區域同類型物件的公設比與成交行情分析
- 算長期持有成本(管理費 + 公設維護)20 年總額
不收費。當交個朋友。
買房不是買最美的大廳,是買最舒服的室內。
下次會寫
- 〈管理費怎麼算合理?台中各區行情完整對照表〉
- 〈停車位種類:平面 / 機械 / 子母 / 增設位差在哪?〉
- 〈中庭 / 屋頂花園 / 健身房 — 公設真實使用率調查〉
陳景泰 — 一品不動產（有巢氏房屋台中世界之心加盟店） 經紀人黃永隆 113 彰縣字第 324 號 / 營業員陳景泰 114 登字第 488296 號 0920-118-756 / LINE sky811117 / IG @nov__817
