去年有個客戶傳謄本問我:
「景泰我看到屋主這間房有 1200 萬抵押權,可是他才開價 1300 萬。這代表他欠銀行 1200 萬嗎?那我買來不就要幫他還?」
我跟他解釋:
「不是。那 1200 萬是抵押權擔保上限,不是實際欠的錢。屋主可能只欠 800 萬,也可能只欠 200 萬。要跟銀行調貸款餘額證明才知道。」
他聽完才安心。
謄本上的他項權利部寫的數字會嚇到人,但讀錯就會把好物件當成爛物件、或把爛物件當成好物件買下去。這篇教你怎麼正確讀抵押權。
一句話直接答案
抵押權設定金額不是貸款餘額,是「擔保上限」,通常是實際借款的 1.2 倍。要知道屋主真的欠多少,要請地政士跟銀行調「貸款餘額證明」。過戶當天買方撥款代償、銀行開塗銷同意書、地政事務所辦塗銷登記,7-14 天內完成。
為什麼要看抵押權
買房過戶前必看的事:
這間房有沒有被押給銀行?押了多少?過戶後會不會還是別人的?
謄本的「他項權利部」就是看這個。如果屋主沒處理掉抵押權,你買來的房子還是銀行的擔保品,屋主跑路你就慘了。
謄本「他項權利部」4 大欄位
打開謄本,你會看到類似這樣的內容:
登記次序:0001-000
登記日期:民國 110 年 5 月 12 日
權利種類:最高限額抵押權
權利人:○○商業銀行
擔保債權總金額:新台幣壹仟貳佰萬元整
存續期間:民國 110 年 5 月 12 日至民國 140 年 5 月 11 日
利息:依約定
遲延利息:依約定
違約金:依約定
債務人:賣方姓名
設定義務人:賣方姓名每一筆抵押權都長這樣。要看的 4 個重點:
1. 權利人(哪家銀行?)
知道屋主跟哪家銀行借錢,過戶時地政士要聯絡這家銀行辦塗銷。
⚠️ 如果權利人是「個人」而非銀行 → 可能是民間借貸,要小心。民間借貸利息高,屋主可能週轉不靈急脫手。
2. 擔保債權總金額(不等於貸款金額)
這是最容易誤讀的欄位。
擔保金額 = 實際借款 × 1.2 倍(銀行慣例)
例:
- 屋主貸款 1000 萬 → 抵押權設定 1200 萬
- 屋主貸款 800 萬 → 抵押權設定 960 萬
- 屋主貸款 500 萬 → 抵押權設定 600 萬
為什麼 1.2 倍?因為要包含利息、遲延利息、違約金等附加費用。萬一屋主違約,銀行除了本金還能就利息追償。
所以你看到謄本寫 1200 萬,不代表屋主欠 1200 萬。
要知道實際金額,請地政士跟銀行調「貸款餘額證明」(屋主授權後 1-3 個工作日)。
3. 存續期間(抵押權的有效時間)
通常 30 年。期滿銀行會自動展延或塗銷。
⚠️ 看到「存續期間到 140 年」不要嚇到 — 那不是民國 140 年才能解除,只要還清貸款隨時可以塗銷。
4. 設定日期(什麼時候借的?)
可以反推屋主持有這房子的狀況。
例:
- 設定日期 = 取得房屋日期 → 一開始就辦貸款買房,正常
- 設定日期 比取得房屋晚很多年 → 屋主中間又拿房子去借錢(可能週轉、創業、繳卡債)
- 多筆抵押權 → 屋主可能財務有狀況,要小心
一般抵押權 vs 最高限額抵押權
這兩種長很像但邏輯完全不同。
| 項目 | 一般抵押權 | 最高限額抵押權 |
|---|---|---|
| 對應債務 | 一筆特定借款 | 未來一段期間內的多筆借款 |
| 還清後 | 自動消滅 | 不會自動消滅,可重複借錢 |
| 常見場景 | 早期房貸 | 現代房貸主流(2010 後) |
| 塗銷必要性 | 中等(本來就會消滅) | 必須塗銷(否則屋主可以再借錢) |
⚠️ 這條最重要:你買的房子如果是「最高限額抵押權」,絕對不能只還清就好 — 因為合約還在,屋主可以再借錢出來。
正確做法:過戶當天要求銀行同時塗銷抵押權,不能只「還清貸款」。
塗銷流程(7-14 天)
Day 0 簽約後地政士聯絡銀行
Day 3-5 屋主湊齊買方撥款,過戶當天還清貸款
Day 5-7 銀行開立「抵押權塗銷同意書」
Day 7-14 地政士到地政事務所辦塗銷登記
Day 14 拿到塗銷後的新謄本整個流程通常跟過戶同步進行:
- 過戶當天買方撥款 → 直接匯到屋主的銀行貸款戶
- 銀行收到錢 → 開塗銷同意書 + 領回他項權利證明書
- 地政士拿著塗銷同意書 → 跟過戶申請一起送地政事務所
- 地政事務所登記完成 → 抵押權消滅、所有權同時移轉到買方
整個過程買方的錢沒有經過屋主的手,直接從履保專戶撥給銀行 → 安全。
給你的 action items
簽約前:
- 要求屋主提供「最近 3 個月的謄本」 — 別看 1 年前的舊謄本
- 看清楚他項權利部 — 抵押權幾筆?是不是最高限額?
- 請地政士調「貸款餘額證明」 — 確認實際欠多少
- 算一下「貸款餘額是否低於屋主開價」 — 否則屋主賣房子也還不清,後續會有糾紛
過戶前:
- 確認塗銷流程同步進行 — 銀行帳號、塗銷同意書、地政事務所申請
- 過戶完成後拿一份新謄本 — 確認他項權利部已經是空的
真實案例:差點漏掉的第二筆抵押權
去年中部一位客戶要買 1500 萬的房。
第一次謄本檢查:屋主有「○○銀行 1200 萬抵押權」 → 屋主說欠 850 萬。
我覺得不對勁,要客戶重調最新謄本。
結果新謄本多了一筆「民間借款 200 萬」(2 個月前剛設定)。
我馬上跟客戶說:「先別簽。這 200 萬民間借款不解掉,你過戶後還是要被追討。」
後來屋主自己解掉那筆民間借款才完成過戶。如果客戶沒重調謄本,買來的房子背上 200 萬隱藏債務。
謄本一定要看最新的,3 個月前的不算數。
我幫你做的事
LINE 我 sky811117,你可以:
- 把屋主謄本拍給我,我幫你逐欄位讀「他項權利部有幾筆、是不是最高限額、金額合不合理」
- 過戶前 7 天,我幫你檢查「塗銷流程是否同步進行」 — 避免過戶後抵押權還在
- 看到屋主有民間借款 — 跟我講,我幫你評估「這屋主能不能順利賣房」
不收費。當交個朋友。
下次會寫
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