抵押權設定金額不等於貸款餘額?謄本他項權利部 4 個欄位怎麼讀

謄本上看到「抵押權 1200 萬」,屋主開價才 1300 萬 —— 這代表他欠銀行 1200 萬、我買下來要幫他還嗎?

不是。

那 1200 萬是抵押權擔保上限,不是實際欠的錢。屋主可能只欠 800 萬,也可能只欠 200 萬,要跟銀行調「貸款餘額證明」才知道。

謄本他項權利部的數字會嚇到人,但讀錯就會把好物件當成爛物件、或把爛物件當成好物件買下去。這篇教你怎麼正確讀抵押權。

一句話直接答案

抵押權設定金額不是貸款餘額,是「擔保上限」,實務上通常是實際借款的 1.2 倍。要知道屋主真的欠多少,要請地政士跟銀行調「貸款餘額證明」。過戶當天買方撥款代償、銀行開塗銷同意書、地政事務所辦塗銷登記,7-14 天內完成。

為什麼要看抵押權

買房過戶前必看的事:

這間房有沒有被押給銀行?押了多少?過戶後會不會還是別人的?

謄本的「他項權利部」就是看這個。如果屋主沒處理掉抵押權,你買來的房子還是銀行的擔保品,後續要處理就麻煩了。

謄本「他項權利部」4 大欄位

打開謄本,你會看到類似這樣的內容:

登記次序:0001-000
登記日期:民國 110 年 5 月 12 日
權利種類:最高限額抵押權
權利人:○○商業銀行
擔保債權總金額:新台幣壹仟貳佰萬元整
存續期間:民國 110 年 5 月 12 日至民國 140 年 5 月 11 日
利息:依約定
遲延利息:依約定
違約金:依約定
債務人:賣方姓名
設定義務人:賣方姓名

每一筆抵押權都長這樣。要看的 4 個重點:

1. 權利人(哪家銀行?)

知道屋主跟哪家銀行借錢,過戶時地政士要聯絡這家銀行辦塗銷。

⚠️ 如果權利人是「個人」而非金融機構 → 可能是民間借貸,要多留意。民間借貸利息高、條件雜,處理時程也比銀行難掌握。

2. 擔保債權總金額(不等於貸款金額)

這是最容易誤讀的欄位。

擔保金額 = 實際借款 × 1.2 倍(銀行實務慣例,非法定比例)

例:

• 屋主貸款 1000 萬 → 抵押權設定 1200 萬
• 屋主貸款 800 萬 → 抵押權設定 960 萬
• 屋主貸款 500 萬 → 抵押權設定 600 萬

為什麼是 1.2 倍?因為擔保範圍要包含利息、遲延利息、違約金等附加費用。萬一債務人違約,銀行除了本金還能就這些一併追償。

所以你看到謄本寫 1200 萬,不代表屋主欠 1200 萬。

要知道實際金額,請地政士跟銀行調「貸款餘額證明」(屋主授權後 1-3 個工作日)。

3. 存續期間(抵押權的有效時間)

通常設定 30 年。期滿會依約定展延或塗銷。

⚠️ 看到「存續期間到 140 年」不要嚇到 —— 那不是民國 140 年才能解除,只要債務還清、權利人同意,隨時可以辦塗銷。

4. 設定日期(什麼時候借的?)

可以反推屋主持有這間房的財務狀況。

• 設定日期 = 取得房屋日期 → 一開始就辦貸款買房,最常見的情況
• 設定日期比取得房屋晚很多年 → 屋主中間又拿房子去增貸或借款
• 多筆抵押權疊在一起 → 債務關係比較複雜,過戶前要一筆一筆確認怎麼處理

一般抵押權 vs 最高限額抵押權

這兩種長很像但邏輯完全不同。

⚠️ 這條最重要:你買的房子如果設定的是「最高限額抵押權」,不能只確認「貸款還清了」就放心 —— 因為擔保契約還在,債務人可以在額度內再借款。

正確做法:過戶流程中要求同時辦理抵押權塗銷登記,而不是只確認還款。

塗銷流程(7-14 天)

Day 0   簽約後地政士聯絡銀行
Day 3-5 過戶流程中以買方價金還清貸款餘額
Day 5-7 銀行開立「抵押權塗銷同意書」
Day 7-14 地政士到地政事務所辦塗銷登記
Day 14  拿到塗銷後的新謄本

整個流程通常跟過戶同步進行:

1. 過戶當天買方價金撥付 → 直接匯到屋主的銀行貸款帳戶代償
2. 銀行收到錢 → 開塗銷同意書 + 領回他項權利證明書
3. 地政士拿著塗銷同意書 → 跟過戶申請一起送地政事務所
4. 地政事務所登記完成 → 抵押權消滅、所有權同時移轉到買方

整個過程買方的錢沒有經過屋主的手,而是從履約保證專戶直接撥給銀行 → 這是履保機制最實際的價值之一。

給你的 action items

簽約前:

1. 要求提供「最近 3 個月內的謄本」 —— 別看 1 年前的舊謄本
2. 看清楚他項權利部 —— 抵押權幾筆?是不是最高限額?權利人是銀行還是個人?
3. 請地政士調「貸款餘額證明」 —— 確認實際欠多少
4. 確認「貸款餘額低於成交價」 —— 否則賣掉也還不清,後續容易出狀況

過戶前:

5. 確認塗銷流程同步進行 —— 銀行帳號、塗銷同意書、地政事務所申請
6. 過戶完成後再調一份新謄本 —— 確認他項權利部已經是空的

試算示範:為什麼謄本一定要看最新的

⚠️ 以下是假設情境,用來示範查核的邏輯,不是真實案件,人物與數字都是虛構的。

情境設定:一戶總價約 1,500 萬的中古大樓。

第一次調謄本(簽約前一個月)

• 他項權利部:○○商業銀行,最高限額抵押權,擔保債權總金額 1,200 萬
• 換算實際借款約 1,000 萬,屋主表示目前餘額約 850 萬 → 低於成交價,看起來沒問題

簽約前重新調一次最新謄本

• 他項權利部多出一筆:民間借款 200 萬,設定日期是 2 個月前

差別在哪?

這個示範要講的重點只有一句:抵押權可以在任何一天新增設定。3 個月前的謄本只能證明「3 個月前的狀態」。簽約前、過戶前這兩個時間點,都應該以最新謄本為準,而不是沿用最早那份。

我幫你做的事

LINE 我 sky811117,你可以:

1. 把謄本拍給我,我幫你逐欄位讀「他項權利部有幾筆、是不是最高限額、金額合不合理」
2. 過戶前 7 天,我幫你對一次「塗銷流程是否跟過戶同步進行」 —— 避免過戶後抵押權還掛著
3. 看到權利人是個人而不是銀行 —— 跟我講,我幫你看這筆要怎麼安排處理順序

不收費。當交個朋友。

下次會寫

• 〈共有人怎麼處理 —— 繼承房、夫妻共有都在這〉
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