買賣 1000 多萬的合約,漏一個欄位、模糊一個日期,將來糾紛起來扯 30-50 萬都很正常。最常見的漏網是「點交日」空白、「留置物」沒列清單、「特約條款」沒補。
這篇把簽約當天必須檢查的 8 大重點寫下來。
一句話直接答案
簽約當天要逐字看完買賣標的、總價、付款、點交、保固、違約、稅費、特約 8 個項目,任何一項模糊都要當場補清楚。請地政士在場是必要的,不是選配。
為什麼簽約這天最重要
買房整個流程裡,簽約這一刻是法律意義最重的時刻。
| 時間點 | 法律意義 |
|---|---|
| 看屋 | 沒有法律效力 |
| 下斡旋金 | 屋主未同意前可退 |
| 屋主同意斡旋 | 轉訂金,反悔賠錢 |
| 正式簽約 | 契約成立,後續所有爭議以合約為準 |
| 過戶 | 所有權正式移轉 |
| 點交 | 實際取得房屋使用 |
簽約後所有的事都以這份合約為準。合約沒寫的,你都拿屋主沒辦法。
8 大重點逐項看
1. 買賣標的
要看清楚:
- 地號(土地的編號)
- 建號(建物的編號)
- 坪數(主建物 + 附屬建物 + 共有部分)
- 車位編號 + 形式(平面、機械、坡道平面)
- 公設比
⚠️ 常見地雷:屋主開的坪數跟謄本不一樣。實際以謄本為準,不要相信屋主口頭講的。
2. 總價 / 付款方式 / 期程
通常分四期:
| 期 | 比例 | 時機 |
|---|---|---|
| 簽約款 | 10% | 簽約當天 |
| 用印款 | 10% | 雙方蓋章送件 |
| 完稅款 | 10% | 稅單下來、繳完稅 |
| 尾款 | 70% | 過戶+銀行貸款撥款 |
⚠️ 自備款不夠的買方,要先跟銀行確認貸款成數再簽約。萬一銀行只願意給 6 成而非 8 成,你會湊不出尾款 → 違約沒收訂金。
3. 點交日 + 屋況 + 留置物
這是最容易吵架的地方。
要寫清楚:
- 點交日期(過戶後 X 天內)
- 屋況(空屋 / 現況交屋 / 連同家具)
- 留下什麼(冷氣、洗碗機、窗簾、燈具…)
- 搬走什麼(屋主私人物品)
- 遺留垃圾誰清
💡 強烈建議:合約附件加一張「點交清單」,附現況照片,雙方簽名。
常見糾紛: 屋主原本說「冷氣可以留」,結果搬家前一晚把冷氣拆走。如果合約附件有現況照片 + 雙方簽名的清單,買方可以主張賣方違約要求賠償;沒有的話,就只能口頭爭執。
4. 漏水保固
依民法,房屋瑕疵保固至少 6 個月。但實務上可以寫得更明確:
- 保固範圍:漏水、壁癌、結構、管線
- 保固期限:點交後 6 個月 / 1 年
- 保固上限:不超過總價的 X%
- 報修方式:書面通知 / 寄存證信函
⚠️ 「現況交屋」這四個字不是免死金牌。故意隱瞞的瑕疵,屋主一樣要負責(民法 354 條)。
5. 違約罰則
民法的標準是:
- 買方違約:沒收訂金
- 賣方違約:加倍返還訂金
但合約可以約定更嚴格。實務上有寫「違約方賠償總價 15%」的版本。簽前要確認自己能不能扛。
6. 履約保證
這是政府推的保護機制。買方付的錢不直接給屋主,而是進到專屬履保帳戶,直到過戶+點交完成才撥給屋主。
費用通常是總價 0.06%(買賣雙方各付一半)。
⚠️ 1280 萬的房子履保費約 7,680 元。這錢千萬不要省 — 沒有履保,如果賣方拿了錢跑路或屋子被查封,你的錢就飛了。
7. 稅費分擔
| 稅費 | 誰付 | 大約金額(1000 萬房) |
|---|---|---|
| 土地增值稅 | 賣方 | 視取得年限,5-50 萬 |
| 契稅 | 買方 | 評定現值 × 6%,約 5-10 萬 |
| 印花稅 | 買方 | 公契金額 × 0.1%,約 1 千 |
| 房屋稅 / 地價稅 | 過戶日比例分擔 | 視當年金額 |
| 代書費 | 各付一半 | 各 1.5-2 萬 |
| 仲介費 | 各付各的(買 1-2%、賣 4%,法定上限買 2% 賣 4%) | — |
⚠️ 合約上要寫清楚「土地增值稅由賣方負擔」 — 沒寫的話,某些惡質屋主會主張「合約沒寫所以我不付」。
8. 特約條款
這是合約的靈魂。屋主沒告訴你的瑕疵、雙方私下談的條件,通通寫進這裡。
例如:
一、本物件北面陽台有滲水痕跡,賣方確認於點交前修復完成,費用由賣方負擔。 二、屋主同意留下主臥冷氣 1 台、客廳冷氣 1 台、洗碗機 1 台。 三、社區停車位編號 B1-25,平面式,隨房屋一併移轉。 四、屋主告知:本戶曾於 2020 年發生水管爆裂事件,已修復。
⚠️ 特約條款的效力高於制式條款。屋主簽下去就跑不掉。
給你的 action items
簽約前一天:
- 要求仲介把合約初稿提早 3 天給你看 — 別當天才看到
- 帶信賴的人一起去(家人、地政士、房仲)
- 準備好身分證、印章、銀行印鑑
- 把你想加的特約事先列在紙上
- 確認銀行貸款額度已核准(避免簽完約付不出尾款)
簽約當天:
- 逐條逐字唸過合約 — 別跳頁
- 任何欄位空白都要當場補上
- 影印一份合約給自己 — 紙本要、電子檔也要
我幫你做的事
如果你正準備簽約、想確認合約有沒有漏網,可以 LINE 我 sky811117。你可以:
- 簽約前把合約初稿拍給我,我逐條檢查 + 列出該補的特約
- 簽約當天陪你去確保 8 大重點沒漏
- 已簽約有疑慮,跟我講狀況看有沒有補強空間
- 同行物件如果適合你,一樣幫你媒合(不只推我手上的)
買房一輩子的事。少漏一條 = 少虧幾十萬。
陳景泰 — 一品不動產(有巢氏房屋台中世界之心加盟店) 經紀人黃永隆 113 彰縣字第 324 號 / 營業員陳景泰 114 登字第 488296 號 0920-118-756 / LINE sky811117 / IG @nov__817
