「景泰,我下了斡旋,屋主同意了,我可以反悔嗎?」 — 這個問題太多人問,但答案大部分人不愛聽:不行,你已經變訂金了,反悔賠光。
斡旋金跟訂金搞不清楚是買方最常見的踩雷之一。差別只有一條線:賣方有沒有點頭。線之前可以反悔,線之後反悔錢就沒了。
一句話直接答案
斡旋金是「賣方還沒同意前」的保留出價金;訂金是「賣方同意後」的契約定金。差別在賣方有沒有點頭。一旦點頭,斡旋金自動變訂金,買方反悔就沒收。
為什麼這事重要
買房子的議價過程,順序是這樣的:
- 買方看了房、想出價
- 買方付斡旋金給仲介(通常 10-30 萬)→ 這時候錢還在仲介手上
- 仲介把買方出價拿給屋主談
- 屋主書面同意這個價格 → 斡旋金立刻轉成訂金,撥給賣方
- 雙方擇日簽正式買賣契約
關鍵就在第 3 到第 4 之間的那條線。線之前你可以反悔拿回錢,線之後反悔錢沒了。
很多買方以為「我還沒簽正式合約所以還可以反悔」 — 錯。屋主簽下同意書那刻,你就已經被綁住了。
三種出價工具比一比
| 工具 | 要付錢嗎 | 賣方同意前能反悔 | 賣方同意後能反悔 | 法律效力 |
|---|---|---|---|---|
| 斡旋金 | 要(10-30 萬) | 可以,全額退 | 不行,沒收 | 賣方簽字後等同訂金 |
| 要約書 | 不用 | 可以,書面撤回 | 不行,賠違約金 | 雙方簽字後具契約效力 |
| 正式買賣契約 | 要(訂金 5-10%) | — | 雙方都要賠 | 民法 248 條 |
同意書一簽下去就成立
很多買方以為「我們還沒簽正式合約所以還可以反悔」 — 錯。
「斡旋金同意書」本身就是契約的一種。屋主簽下去那刻,雙方就已經有買賣關係。下午 3 點屋主簽下同意書,下午 4 點買方說「我老婆不同意,想反悔」 — 法律上已經晚了,斡旋金可能直接歸屋主。
這也是為什麼下斡旋前必須百分之百確定才動作。
訂金的法律性質(民法 248 條)
民法第 248 條規定得很清楚:
訂約當事人之一方,由他方受有定金時,推定其契約成立。
意思是:只要訂金交付且收下,合約就成立了。
延伸下去,民法第 249 條:
- 買方違約 → 訂金被沒收
- 賣方違約 → 加倍返還訂金
所以訂金不是隨便付的,買賣雙方都被綁住。
要約書 — 對買方比較友善但少用
要約書是不付錢的版本。買方填一張表給仲介,寫「我願意出 1200 萬買這間房,簽約日 X 月 X 日,過戶日 Y 月 Y 日」。
優點:
- 不用先付錢
- 賣方還沒接受前可以書面撤回(寄存證信函)
- 一樣有法律效力(承諾後就是契約)
缺點:
- 賣方收到要約書,會覺得買方「沒誠意」 — 因為沒掏錢出來
- 實務上仲介比較推斡旋金,因為有錢在手上比較好談
⚠️ 提醒:要約書一旦被屋主書面承諾,買方反悔一樣要賠違約金(通常是總價 3%)。不是付不付錢的差別,是違約成本的差別。
給你的 action items
下斡旋金 / 簽要約書 前,做這 5 件事:
- 確認金額別超過總價 5% — 萬一反悔,虧的金額有限
- 同意書上看清楚「轉訂金後的條件」 — 簽約日、過戶日、付款方式是不是合理
- 要求仲介把屋主的同意書影本給你 — 確認屋主真的有簽
- 問清楚反悔的代價 — 不要事後才知道沒收
- 如果有疑慮先別下 — 寧可錯過這間,也不要被綁死後悔
⚠️ 最重要的一條:斡旋金交給仲介後,屋主一同意就自動變訂金,不會等你二次確認。如果你心裡還有 1% 猶豫,別下。
我幫你做的事
如果你正準備下斡旋或簽要約書,或已經下了想知道有沒有撤回空間,可以 LINE 我 sky811117。你可以:
- 把仲介給的「斡旋金同意書」/「要約書」拍照給我,我幫你逐條檢查條款
- 已經下了但反悔 — 跟我講狀況,看屋主有沒有簽、簽了多久,評估有沒有救
- 出價前想知道「這個價合理嗎、要不要再壓」— 用實價登錄幫你算
- 同行物件如果適合你,一樣幫你媒合(不只推我手上的)
陳景泰 — 一品不動產(有巢氏房屋台中世界之心加盟店) 經紀人黃永隆 113 彰縣字第 324 號 / 營業員陳景泰 114 登字第 488296 號 0920-118-756 / LINE sky811117 / IG @nov__817
