把價格送到賣方面前，實務上只有兩條路：內政部版要約書，或斡旋金。
多數人以為差別只是「一個要付錢、一個不用」。錢只是表面。真正的差別在法律性質：
- 要約書 = 一份書面的要約（《民法》第 154 條）
- 斡旋金 = 一份要約，加上一筆已經交付出去的錢，這筆錢在賣方點頭的瞬間變成定金（《民法》第 248 條）
多出來的那筆錢，改變的不是誠意，是你反悔時法律怎麼處理你。
這篇不談要出多少、也不談怎麼跟誰互動。只把兩份文件拆開看：什麼時候成立、什麼時候還撤得掉、撤不掉之後錢會怎麼跑、法條寫在哪一條。
一句話直接答案
兩份文件都是「要約」，法律效力相同；差別在斡旋金多了一筆已交付的錢，賣方一承諾就轉成定金，適用《民法》第 249 條的沒收與加倍返還。要約書沒有這筆錢，反悔走的是契約上的違約金條款。
這兩份文件在法律上分別是什麼
要約書 — 民法上的「要約」書面化
《民法》第 153 條：當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。
要約書做的事，就是把你的購買條件（總價、付款方式、交屋日、有效期限）寫成白紙黑字，送到賣方面前。它是一個意思表示，不是「先問問看」。
《民法》第 154 條講得更重：契約之要約人，因要約而受拘束。除非要約當時預先聲明不受拘束，否則要約一旦送達，你自己就先被綁住了 — 賣方在期限內承諾，契約就成立，不需要你再點一次頭。
📌 資料來源：《民法》第 153 條、第 154 條
斡旋金 — 要約，加上一筆交付出去的錢
斡旋金的文件部分跟要約書做同一件事，差別是你另外交了一筆錢給經紀業保管。
這筆錢在賣方點頭之前，性質是「為保留出價而交付、由第三方保管」的款項；賣方書面同意的那一刻，依《民法》第 248 條「訂約當事人之一方，由他方受有定金時，推定其契約成立」，它轉為定金。
定金一旦成立，適用《民法》第 249 條：
- 契約履行時，定金返還或作為價金的一部分
- 契約因買方的事由不能履行 → 定金不得請求返還
- 契約因賣方的事由不能履行 → 賣方應加倍返還
📌 資料來源：《民法》第 248 條、第 249 條
至於沒收的定金最後怎麼分配，是契約條款的問題，不是法律直接規定的。有些契約約定經紀業的服務報酬得自沒收的定金中支付，有些不是。以你手上那份契約書載明的為準，簽名前先把那一條找出來看。
要約書是法定選項，不是「例外方案」
這一點很多人不知道：你可以要求用要約書，仲介不能只給你斡旋金一條路。
內政部自民國 88 年起訂有「不動產買賣要約書」定型化契約範本，並要求經紀業於收取斡旋金前，應告知消費者得選擇使用內政部版要約書，並說明兩者差異。
也就是說，要約書是消費者的法定選項。你開口問「有要約書嗎」，這是行使你本來就有的權利，不是刁難誰。
📌 資料來源：內政部「不動產買賣要約書」定型化契約範本；內政部就不動產仲介經紀業消費者保護所定應告知事項
另外兩條相關義務一併記住：
- 《不動產經紀業管理條例》第 23 條：經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說
- 同條例第 24 條：雙方簽訂契約書後，經紀業應將不動產說明書交付該相對人
說明書上有產權狀況、瑕疵告知、公設比、管理費、法定用途。這些是你判斷要不要送出這份文件的基礎資料，出價前就該拿到，不是簽約才看。
📌 資料來源：《不動產經紀業管理條例》第 23 條、第 24 條
對照表：兩份文件逐項比
| 項目 | 斡旋金 | 內政部版要約書 |
|---|---|---|
| 法律性質 | 要約 ＋ 金錢交付 | 要約 |
| 要不要先付錢 | 要，交由經紀業保管 | 不用 |
| 契約成立時點 | 賣方書面承諾且到達時 | 賣方書面承諾且到達時（相同） |
| 法律效力 | 有 | 有（相同） |
| 賣方承諾後那筆錢 | 依民法 248 條轉為定金 | 無此筆款項 |
| 賣方承諾前撤回 | 依文件約定書面通知，款項無息退還 | 依文件約定書面通知 |
| 賣方承諾後買方反悔 | 定金不得請求返還（民法 249 條第 2 款） | 依契約違約金條款負責 |
| 賣方承諾後賣方反悔 | 加倍返還定金（民法 249 條第 3 款） | 依契約違約金條款負責 |
| 賣方不同意 | 文件失效，款項退還 | 文件失效 |
| 官方地位 | 實務慣行 | 內政部訂有定型化契約範本 |
⚠️ 兩者的法律效力是一樣的。「要約書沒效力」是流傳最廣的誤解，下面第 2 個誤會會拆。
成立要件：要湊齊哪三件事
契約不是「賣方口頭說 OK」就成立。要件有三個，缺一個都還沒成立：
一、內容確定
要約的內容要具體到可以直接履行 — 總價、標的、付款方式、交屋日期都要在文件上。含糊的意向表達不構成要約。
二、送達相對人
要約要到達賣方，才對賣方發生效力。經紀人員收了文件、還沒送到賣方面前，這一步就還沒完成。
三、相對人承諾，且承諾到達
賣方要書面同意，而且這個承諾要到達你這邊。承諾在到達之前，契約還沒成立。
三個都齊了，依《民法》第 153 條契約即成立 — 這一刻起，反悔就不是撤回，是違約。
📌 資料來源：《民法》第 153 條、第 154 條、第 162 條
賣方改了條件回覆 → 你原本那份已經失效
這是實務上最常被誤解的一格。
《民法》第 160 條第 2 項：將要約擴張、限制或為其他變更而承諾者，視為拒絕原要約而為新要約。
賣方只要改動任何一項條件回覆你，法律上等於：拒絕你原本那份 ＋ 另外提出一份新的。主客立刻易位 — 現在變成賣方是要約人、你是有承諾權的那一方。
實務上的意義有兩個：
- 你原本那份的拘束力已經消滅，不會「還掛在那裡」
- 你點頭同意賣方的新條件，契約就成立了 — 這一步的重量跟你當初送出文件是一樣的，不是「隨口回覆」
📌 資料來源：《民法》第 160 條第 2 項
撤回：分界線只有一條
能不能撤回，看的是「賣方的承諾有沒有到達」，不是「你有沒有後悔」。
《民法》第 162 條規定，撤回要約的通知，其到達在要約到達之前或同時到達的，要約不生效力。實務上的操作分成兩段：
賣方承諾到達之前
依文件上載明的撤回條款，以書面通知（不要只用口頭或通訊軟體訊息，留下可證明的送達紀錄）。
- 要約書 → 文件失效
- 斡旋金 → 文件失效，款項應無息退還
賣方承諾到達之後
契約已經成立。這時候要走的不是「撤回」，是解除或違約：
- 斡旋金 → 已轉定金，依《民法》第 249 條第 2 款不得請求返還
- 要約書 → 依契約上的違約金條款負責
⚠️ 如果經紀業告訴你「已經不能撤了」，先確認一件事實：賣方的書面承諾到達了沒有。這是有客觀時點的事，不是感覺問題。
這 5 個欄位空白，日後就是糾紛
不管你用哪一種，文件上這幾格都跟「什麼時候成立、什麼時候能走、走了錢怎麼算」直接綁在一起：
- 有效期限 — 寫具體日期＋時間。沒寫，就要落到《民法》第 157 條「依通常情形可期待承諾到達之時期」去認定，長短有爭議空間（📌《民法》第 157 條、第 158 條）
- 成立條件 — 白紙黑字寫「賣方書面同意且送達買方時成立」，把成立的時點固定下來
- 撤回機制 — 用什麼方式通知、送達到哪裡、幾日內生效
- 違約金比例 — 寫百分比與計算基礎（總價還是已付款項），不要只寫「依法辦理」
- 款項退還方式與天數 — 斡旋金專有：不同意或撤回時，幾個工作日內、退到哪個帳戶、有無利息
第 1 格和第 5 格是最常留空的兩格，也是事後最難補的兩格。
4 個法律上的常見誤會
誤會 1：口頭跟仲介講一個數字就算出價了
不算。 口頭表達不具備上面說的「內容確定 ＋ 書面送達」要件，賣方不會被綁住，你也不會。要進入前面那條成立要件的軌道，得有書面。
誤會 2：要約書沒效力，賣方不會理
效力跟斡旋金相同。 兩者都是要約，都適用《民法》第 153 條 — 賣方書面承諾且到達，契約一樣成立，一樣有拘束力。要約書是內政部訂有範本的正式文件，不是「非正式版本」。
差別只在多不多一筆已交付的錢，不在效力強弱。
誤會 3：斡旋金＝訂金
不一樣，差一個時點。
- 賣方承諾之前 → 斡旋金，由經紀業保管，撤回時應退還
- 賣方承諾之後 → 依《民法》第 248 條轉為定金，適用第 249 條
這條線的細節與民法條文，寫在 → FAQ 25：斡旋金 vs 訂金有什麼差別。
誤會 4：賣方三天沒回覆＝拒絕
不一定。 沒有回覆在法律上就是「還沒承諾」，不等於拒絕。真正決定你這份文件還算不算數的，是文件上的有效期限（《民法》第 158 條），不是你等了幾天。
賣方回覆慢的原因多半跟價格無關：要跟家人確認、共有人不只一位、人在國外、名下不只一間要一併處理。
這幾篇怎麼分工
出價這一段拆成四篇，各管一段，不重複：
- 本篇 FAQ 24 — 兩份文件本身：法律性質、成立要件、撤回時點、退還規則、欄位
- FAQ 25：斡旋金 vs 訂金有什麼差別 — 那筆錢的性質變化：什麼時候從斡旋金變訂金、民法 248／249 條怎麼算
- FAQ 26：簽約當天要看什麼 — 契約成立之後：買賣契約書 8 大重點逐項檢查
- 工具：買房出價流程 — 整條時間軸：從查實價登錄到交屋各段要花多久、哪一格是法定期限
出價之前的那一段，看這篇：
送出文件前的 5 項自我檢查
- 我知道自己簽的是要約書還是斡旋金，也知道兩者法律性質差在哪
- 不動產說明書已經拿到而且看過（條例第 23 條，出價前就有權要求解說）
- 有效期限那一欄填了具體日期時間，不是空白
- 撤回機制與款項退還天數，文件上找得到條文
- 違約金比例寫的是百分比與計算基礎，不是「依法辦理」
我能幫你的
手上有一份要約書或斡旋金收據，想確認欄位有沒有漏 → LINE 我 sky811117，拍給我，我把上面那張「欄位 ／ 這一欄在講什麼 ／ 空白的風險」對應成你那份文件的版本，該補的欄位標出來給你。
想要條文原文 → 同上。民法要約與定金那幾條（153、154、157、158、160、162、248、249）、經紀業管理條例第 23、24 條，我把原文加白話對照整理成一頁 PDF 傳給你。
想確認自己拿到的是不是內政部版要約書 → 把封面跟條款拍給我，我跟內政部範本逐條對一次。
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