FAQ 27:公契 vs 私契差在哪?為什麼買房要簽兩份合約

買方簽約時拿到兩份合約,金額不一樣 — 一份寫實際成交價、另一份金額遠低於市價。常見的疑問是:「這合法嗎?我會不會被告?」

答案是合法。這是制度設計,不是逃稅。但大部分仲介簽約時只丟兩疊合約給你蓋章,不會解釋為什麼要兩份。這篇把公契私契的差別講清楚。

一句話直接答案

公契是報稅、辦過戶用的契約,金額按政府公告價(遠低於市價);私契是雙方真實的買賣合約,金額是實際成交價,雙方各自留存。兩份都要保管好,法律地位不同。

一張表看懂兩種契約

為什麼要分兩份?

歷史背景:節稅。

以前(2012 年實價登錄前)買賣雙方可以兩份契約金額差很多。例如實際成交 1000 萬,但公契金額只寫 200 萬(公告價),這樣:

• 契稅按 200 萬算 → 省契稅
• 增值稅按公告地價算 → 省增值稅
• 印花稅按 200 萬 × 0.1% → 省印花稅

實際省了多少?一筆 1000 萬的買賣,如果公契只報 200 萬,契稅省 5-10 萬、印花稅省 8 千。

買賣雙方都樂得這樣做。

2012 後實價登錄改變遊戲規則

2012 年 8 月起政府推「不動產交易實價登錄」。

要求:買賣完成後 30 日內,地政士要向地政事務所申報實際成交價。違者最高罰 15 萬。

這個制度上路後:

• 公契的「實際成交價」欄位要按真實價填(不能跟過去一樣寫超低)
• 但公契計算稅費時的金額還是按政府公告價(評定現值 + 公告地價)

意思是 — 公契現在分兩部分:

1. 稅費基礎金額:政府公告價 → 用來算契稅、印花稅(便宜)
2. 實際成交價揭露:市場真實價 → 公開到實價登錄系統(透明)

1280 萬合約怎麼分:範例拆解

舉例: 1280 萬的買賣,兩份合約內容:

私契(雙方真實合約):

• 房屋總價:1280 萬
• 付款明細:簽約款 128 萬、用印款 128 萬、完稅款 128 萬、尾款 896 萬
• 點交日、特約條款、保固範圍…

公契(地政事務所版):

• 房屋移轉現值:約 420 萬(評定現值 120 萬 + 公告地價 300 萬)
• 實際成交價:1280 萬(2012 後新增的揭露欄位)
• 契稅按 420 萬計算:約 5.04 萬
• 印花稅按 420 萬 × 0.1% = 4,200 元

兩份合約都是真實有效的法律文件。買方拿私契主張權利、賣方拿公契算稅。

兩份合約的法律效力

民事買賣糾紛 → 看私契

例如賣方點交時把冷氣搬走,合約寫「冷氣留下」。這時看私契,因為這條約定只寫在私契裡。

稅務爭議 → 看公契

例如國稅局質疑你契稅算錯,這時看公契,公契才是稅務基礎文件。

實價登錄 → 看實際成交價

實價登錄系統揭露的就是真實價格(2012 後),這個不能造假。

給你的 action items

簽約當天:

1. 兩份合約都要拿一份正本 — 別讓仲介只給你私契影本
2. 檢查公契的「實際成交價」是不是真實價 — 不能配合屋主造假(罰 15 萬)
3. 私契內的特約條款要逐條看 — 這份才有後續維權效力
4. 保存好兩份正本至少 7 年 — 將來賣房子算成本要用

簽約後:

5. 實價登錄揭露後上網查一下 — 確認你買的房子真的有按實際價登錄
6. 報所得稅時公契私契都要拿出來 — 計算房地合一稅成本

⚠️ 重要提醒:有些屋主會想把公契金額壓低、私契金額拉高,讓買方多繳房地合一稅(因為將來轉手會以實際成交價為基礎)。簽前要算清楚兩邊的稅務影響。

公契金額能壓多低?

公契金額是政府公告價計算,不是雙方隨便填。

計算方式:

• 房屋評定現值:由地方稅捐處公告(每 3 年調整一次)
• 土地公告現值:由直轄市/縣市政府公告(每年 1 月 1 日)

例如:1280 萬的房子,公契金額可能落在 400-500 萬(看區位)。這數字買賣雙方無法協商,是政府訂的。

所以你會看到公契金額遠低於市價(通常 30-40%),不是有人在搞鬼,是制度設計。

我幫你做的事

如果你正準備簽約、想確認公契私契內容,可以 LINE 我 sky811117。你可以:

• 把仲介給的兩份合約拍給我,我幫你比對(金額算法對不對、特約條款齊不齊)
• 想估這筆買賣的契稅、印花稅、增值稅大概多少,我幫你抓區位用實際公告價算
• 將來要賣這房子,我幫你預估房地合一稅怎麼算、要準備多少現金繳稅
• 同行物件如果適合你,一樣幫你媒合(不只推我手上的)

陳景泰 — 一品不動產(有巢氏房屋台中世界之心加盟店) 經紀人黃永隆 113 彰縣字第 324 號 / 營業員陳景泰 114 登字第 488296 號 0920-118-756 / LINE sky811117 / IG @nov__817