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機捷特區月銷25筆全市第2：三個月賣34筆的建案，去化率為什麼只有13%？
北屯機捷/單元十二本月預售揭露25筆、中位54.7萬/坪，量體全市第2。但區內銷量王遠雄樂元三個月合計34筆、去化率只有13%——關鍵在總戶數707戶。這篇教你先看分母再看筆數，附17個在售案中6個指標案的去化對照，以及2-4房總價門檻。
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央行三率連9凍，房貸1-5月卻年減26%：利率沒動，動的是銀行水龍頭
重貼現率停在2%已連9凍，但5月全國新承做房貸只剩469.2億、1-5月年減26%，建築貸款年增只剩0.8%建商轉保守。利率沒變，市場在變——幫你算800萬房貸在2.0%、2.3%、2.6%三種利率下月付差多少。
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十三期37筆奪台中預售成交冠軍，但22案裡有6案連三個月掛零
115年5月（2026年5月）十三期重劃區以37筆拿下台中預售成交量冠軍，中位70.4萬/坪、去化率32.3%。22個在售建案兩極分化：惠宇大然98%完銷倒數，卻有6個案子連續三個月零成交。這篇用實價登錄數據帶你看懂這一區。
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台中520檔期推案量20年新低：8成案場掛蛋、建商「買貴退差價」，急凍的預售市場對買方不是壞消息
台中前四月推案868.3億年減45.4%，520檔期僅200億創20年新低；4月816個案場8成掛蛋，讓利從餘屋擴大到新案。供給急凍下，買方案場變少但談判環境變好，賣方則要跟上新案讓利的定價紀律。
閱讀時間 7 分鐘新青安 2.0 最快 8/1 接棒、現行版剩 26 天到期 — 800 萬 30 年，排富族恐多繳 121 萬
財政部已完成新青安 2.0 規畫案，最快 8/1 上路、實施拉長到 7 年；現行新青安只剩到 7/31、倒數 26 天。新增年收 200 萬排富、房價上限、50 歲『80 條款』，利息補貼改『3+4』兩段退場。800 萬 30 年：被排富踢到一般首購的人，總利息恐多繳約 121 萬。方案細節尚未行政院拍板，我幫你把該不該卡現行講清楚。
閱讀時間 6 分鐘新青安倒數本月落日！7/31 前沒申請，30 年多付 73 萬 — 2.0 換版還會變嚴
現行新青安補貼 2026/7/31 到期，申請只剩不到一個月。同樣借 800 萬、30 年，補貼消失後總利息差約 73 萬。而接棒的新青安 2.0 傳出要排富、限總價、限年齡、補貼分兩段退場 — 條件恐怕比現在嚴。這篇幫你算清楚、判斷該不該趕在月底前動手。
閱讀時間 6 分鐘新青安補貼倒數最後 1 個月：7/31 到期、8 月首批寬限期屆滿月付恐從 1.5 萬跳到 3.3 萬 — 800 萬 30 年差約 72 萬
7/1 起，現行新青安補貼進入最後一個月，7/31 到期。同一時間，首批 3 年寬限期的新青安戶 8 月起要本息攤還，月付可能從 1.5 萬跳到 3.3 萬。8 月接力的新青安 2.0 擬排富、查人頭戶。我用 800 萬 30 年、1000 萬 40 年兩個例子幫你算，告訴你該卡現行還是等 2.0。
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台中豐原區 5 月實價：山城邊緣的「30 分鐘到市區」價值區
豐原 5 月實價趨勢：大樓 27.85 萬/坪、透天厝 34.67 萬。豐原是台中山城門戶、距市區 30 分鐘、屋齡老但生活機能完整。為誰而存在的區？
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W25 結構分析｜套房市場 — 2 月占比 1.84% 衝近 3 個月新高、為什麼
合泰建經 5 月：2 月套房揭露占比 1.84%、近 3 個月新高。總銷金額占比更高達 9.46%（小坪數高總價）。各區套房單坪：南屯 32.75、北區 22.05、東區 28.30。投資套房現在還划算嗎？
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台中烏日區 5 月實價：高鐵特區 vs 烏日舊市區的「兩個烏日」
烏日 5 月實價趨勢:大樓 30.62 萬/坪、透天厝 25.63 萬。烏日「兩個極端」 — 高鐵特區新成屋 vs 烏日舊市區老社區。這篇把兩個世界分開看。
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W24 結構分析｜大樓 23.82% vs 透天 7.43% — 為什麼透天還是穩定客群
合泰建經 5 月:2 月台中產品結構大樓 23.82%、華廈 2.26%、公寓 1.10%、透天 7.43%、套房 1.84%。大樓主流、透天看似少但客戶基本盤穩。這篇用 12 個月數據 + 各區透天單價拆給你看。
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台中潭子區 5 月實價：捷運綠線延伸後的「升級重劃區」候選人
潭子 5 月實價趨勢：大樓 28.23 萬/坪、透天厝 32.84 萬。住茂 6862 雙果莊園進入台中熱門 No.14 — 潭子的「升級訊號」開始出現。
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W23 結構分析｜預售 53.47 萬 vs 成屋 28.88 萬 — 一倍差價合理嗎？
合泰建經 5 月報告:台中 2 月預售平均單價 53.47 萬/坪 vs 成屋 28.88 萬/坪。差近一倍。差價合理嗎?什麼情況下預售划算?什麼情況下成屋穩當?這篇用數據 + 決策框架幫你看清楚預售跟成屋的真實差距。
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台中太平區 5 月實價：兩個熱門社區帶動的「平民區升級」
太平 4 月 Top 20 熱門社區出現 2 個（春福興波、銳霖執墾）— 過去這在 太平很少見。我從這個訊號讀太平的「升級」進度。
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W22 各區行情｜烏日 — 預售 16 件、興富發夢幻誠進 TOP 20、高鐵房子的故事
烏日 2 月成屋 10 件、預售 16 件。興富發夢幻誠進 TOP 20（42 筆）。烏日跟高鐵綁定的房市路徑：總價友善、新案多、但生活機能還在發展。完整給你拆。
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台中南屯區 5 月實價趨勢 — 文心特區的價格防守線在哪？
南屯 5 月實價趨勢：大樓 33.63 萬/坪、華廈 26.12 萬、透天厝 53.23 萬。文心特區的真實成交數據、3 個層級買盤分析、3 個社區推薦。
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FAQ 30：法拍屋怎麼買？我沒大量處理過但研究過 — 入場前 6 件事
一句話：能買但要懂遊戲規則。法拍屋價格通常比市價低 1-3 折，但你不能進屋看、沒有屋況保固、可能遇到海蟑螂賴著不走。我自己沒大量處理過法拍，跟幾個同行借的經驗整理出入場前要看的 6 件事。
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FAQ 29:共有人怎麼處理?買到一半才發現屋主不是唯一所有權人怎辦
買房前一定要看謄本所有權部。如果不是「一人持有全部」,屋主就有共有人。共有人沒全部同意賣,你買不到完整所有權。這篇講共有人怎麼判斷、怎麼處理。
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W21 各區行情｜大里 — 大樓 31.55 萬、成屋 5 件、台中南向必經點
大里 2 月成屋 5 件、預售 4 件、大樓單坪 31.55 萬。對比太平(30.34)大里還貴 1 萬/坪。鐵路高架完工後仁化、爽文一帶有新案進駐,但整體成交件數比太平還少。這篇拆給你看大里的真實面貌。
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台中西屯區 5 月實價趨勢 — 大樓單坪 42.92 萬：七期不再是唯一選項
西屯 5 月實價趨勢：大樓 42.92 萬/坪、華廈 24.92 萬、透天厝 41.24 萬。七期依然強勁、但西屯內部分化加劇。3 個情境告訴你西屯怎麼選。
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FAQ 28:抵押權設定怎麼讀?過戶前不確認這 4 個欄位你會虧
去年有個客戶問我「景泰我謄本看到屋主有 1200 萬抵押權,可是他開價才 1300 萬,我買得起嗎?」我跟他講「擔保金額不等於貸款餘額,你看到的 1200 萬只是上限」。這篇教你怎麼讀抵押權設定。
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W20 各區行情｜太平 — 大樓 30.34 萬、25 件成屋、新興客群移入區
太平 2 月成屋 25 件、預售 3 件、大樓單坪 30.34 萬。對比一條十甲東路之隔的北屯(35.34 萬),太平大樓便宜 5 萬/坪。為什麼價差還在縮小?太平的新興移入需求在哪?
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北屯重劃區 11-14 期分析：哪一期的新成屋最值得卡位？
北屯第 11、12、13、14 期重劃區，每一期定位、價位、機能、未來性都不同。我用合泰建經數據 + 帶看經驗，幫你拆解哪一期值得卡位。
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FAQ 27:公契 vs 私契差在哪?為什麼買房要簽兩份合約
買房簽兩份合約 — 一份公契、一份私契,金額不一樣,但都合法。這篇講清楚公契私契的差別、為什麼分兩份、法律地位怎麼分。
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W19 各區行情｜為什麼中區實價登錄上幾乎找不到房 — 一個老市中心的衰退與重生
合泰建經 5 月報告涵蓋台中 14 個行政區，中區唯一沒有獨立列出。為什麼？因為 2 月份中區整體成交件數可能不到 5 件。這篇講台中中區的衰退故事 + 為什麼它可能是下一波都更熱點。
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台中北屯區 5 月實價趨勢 — 大樓單坪 35.34 萬：捷運綠線通車後的價量結構
北屯 5 月實價趨勢：大樓 35.34 萬/坪、華廈 16.44 萬、透天厝 32.73 萬。捷運綠線通車後的真實影響數據、3 大買盤輪廓、3 個社區值得看。北屯區月度深度報告。
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FAQ 26:簽約當天要看什麼?8 大重點清單,漏一條虧一輩子
買賣 1000 萬的合約少一行字、模糊一個日期,將來糾紛起來扯 30-50 萬都很正常。這篇把簽約當天要檢查的 8 大重點寫下來。
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W18 各區行情｜南屯 — 大樓 33.63 萬 vs 透天 53.23 萬巨大差距
南屯 2 月成屋 35 件、預售 38 件。大樓 33.63 萬 vs 透天 53.23 萬 — 整個台中差距最大的區(差 19.6 萬/坪)。為什麼?因為南屯透天客群完全不一樣。
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西屯皇翔莊園 50 筆成交 — 屋齡 2 年、單坪 22.94-40.40 萬：豪宅 vs 自住的選擇題
西屯皇翔莊園 4 月台中熱門 No.4、近 12 個月 50 筆。22.94-40.40 萬/坪、總價 517-1818 萬、屋齡 2 年。從成交數據看：這是豪宅還是自住？
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FAQ 25:斡旋金 vs 訂金有什麼差別?搞錯可能虧幾十萬
斡旋金跟訂金差在「賣方有沒有點頭」。一旦屋主書面同意,斡旋金立刻轉成訂金,買方反悔就沒收。這篇講清楚兩者差別,還有要約書這個選項。
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W17 各區行情｜西屯 — 全台中大樓單坪最貴 42.92 萬、預售 46 件
西屯 2 月大樓單坪 42.92 萬冠全台中、預售 46 件次於北屯。七期市政、逢甲、台灣大道沿線是兩個截然不同的世界。這篇用 6 個月趨勢 + 次區拆解,幫你看西屯到底值不值得。
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北屯總太心之所向 — 74 筆成交、屋齡 1 年、總價 700-2490 萬：為什麼大家搶這間？
北屯總太心之所向 — 4 月台中熱門 No.2、近 12 個月 74 筆。21.94-40.53 萬/坪、總價 700-2490 萬、屋齡 1 年。我從買盤、區位、建商品牌解讀為什麼這麼熱。
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FAQ 24:出價跟議價有什麼不同?斡旋金跟要約書又該選哪個
上週客戶問我「我要下斡旋還是要約書?」我反問她「妳出價了嗎?還是已經在議價了?」她當場愣住 — 因為她不知道這兩個是不同階段。這篇把出價、議價、斡旋金、要約書一次講清楚。
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FAQ 23:仲介帶看流程怎麼跑?從約看到看後 3 天的 4 階段
完整帶看不是「去看 30 分鐘就完事」。配對、約看、現場、看後 3 天 — 一個負責任的房仲會在 4 個階段全程陪你。這篇把標準流程攤開給你看。
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FAQ 22:地價稅怎麼算?自住 0.2% 怎麼申請、9/22 死線別錯過
地價稅自住優惠 0.2%、一般稅率 1%-5.5% — 5 倍差距。但每年 9 月 22 日前沒申請就用一般稅率算。這篇把計算公式、申請流程、3 個關鍵時間點一次講清楚。
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W16 各區行情｜北屯 — 預售 72 件冠台中、大樓單坪 35.34 萬
北屯區 115 年 2 月:成屋 29 件、預售 72 件、土地 5 件。預售件數冠全台中、是西屯的 1.6 倍。大樓單坪 35.34 萬(市場中段)。這篇拆給你看北屯為什麼這區一直熱、有什麼坑。
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梧棲聯悅臻成為 4 月台中熱門 No.1 — 96 筆成交、屋齡 0 年、單坪 19.25-32.42 萬
聯悅臻 4 月台中熱門社區成交 No.1、近 12 個月 96 筆。19.25-32.42 萬/坪、總價 723-1650 萬、屋齡 0 年。我從格局、區位、買盤輪廓解讀為什麼它這麼熱。
閱讀時間 4 分鐘讓 AI 每天早上自動幫你整理新聞 — 免費 5 分鐘設定（附 ChatGPT／Gemini 指令）
每天追新聞很累、資訊又太多？這件事其實可以交給 AI 每天早上自動做完。這篇教你兩種做法：完全免費 5 分鐘設好的 Google 快訊，跟讓 AI 幫你濃縮成重點的 ChatGPT／Gemini 排程（附可直接複製的指令），並誠實標清楚哪些免費、哪些要訂閱。
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FAQ 21:房屋稅怎麼算?差別稅率 2.0 上路後自住跟非自住差很多
差別稅率 2.0 在 2024 年 7 月正式上路,2026 年也穩定運行了。一樣的房子,自住跟非自住、單戶跟多戶,稅可以差到 4 倍以上。這篇把新稅率、自住怎麼設籍、3 個常見誤會一次講清楚。
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W15 熱門社區｜為什麼梧棲一口氣 3 個社區進台中 TOP 20
合泰建經 5 月 TOP 20 榜單裡，梧棲區一口氣 3 個社區進榜：聯悅臻 96 筆（總冠軍）、勝興豐境 47 筆、遠雄幸福成 36 筆，合計 179 筆。為什麼是梧棲？我這個月跑了 2 次梧棲案場給你拆。
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全國 vs 台中買賣移轉對比 — 為什麼台中還撐得住？
全國 3 月建物移轉 23541 棟、台中 3195 棟、佔 13.6%；全國土地移轉 38067 棟、台中 3839 棟、佔 10.1%。為什麼台中相對其他六都還撐得住？我從 3 個結構因素解讀。
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FAQ 20:契稅是什麼?6% 聽起來很多但其實沒你想的可怕
客戶聽到契稅 6% 都會皺眉:1,200 萬乘 6% 不就 72 萬?其實不是。契稅是用「房屋評定現值」算,中古屋通常只繳 1.8-6 萬。這篇把計算公式、申報期限、3 個常見錯誤一次講清楚。
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W14 熱門社區｜台中 TOP 20 社區榜單 — 過去 1 年誰最熱、為什麼
合泰建經 5 月報告統計:過去 12 個月(114/3-115/2)台中市熱門大樓 TOP 20。第一名梧棲聯悅臻 96 筆、第二名北屯總太心之所向 74 筆。這篇把完整榜單 + 行政區分布 + 屋齡分布拆給你看。
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台中市 3 月買賣移轉反彈 70% — 是真復甦還是過年遞延？
台中市 3 月建物買賣移轉 3195 棟、比 2 月谷底 1875 反彈 70%。是真復甦還是過年遞延？對買方賣方意味什麼？我整理 3 個關鍵數字解讀。
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FAQ 19:印花稅怎麼算?千分之一聽起來不多但這 3 個地方會踩雷
印花稅看起來千分之一沒幾錢,結果上週客戶簽約前一天才發現少準備了 4,000 元。這篇把計算公式、誰要繳、3 個容易踩雷的地方一次講清楚。
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W13 數據｜景氣燈號 3 月又掉回黃藍燈 — 跟房市什麼關係
國發會景氣燈號：1 月 39 分（黃藍燈）→ 2 月 41 分（綠燈）→ 3 月 39 分（黃藍燈）。剛轉綠又掉回。消費者信心指數 4 月 62.47 點。這兩個指標跟你買房有關嗎？我用 6 個月觀察拆給你。
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景氣燈號搖擺：黃藍 → 綠 → 黃藍 — 台中買方該怎麼讀這個訊號？
1 月 39 分黃藍燈、2 月 41 分綠燈、3 月 39 分黃藍 — 連 3 個月在「轉向」邊緣搖擺。我說明這個搖擺對「6 個月後的台中房市」意味什麼。
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FAQ 18:土地增值稅怎麼算?自用優惠 10% + 重購退稅實戰教學
賣房沒申請自用優惠跟有申請差幾十萬。這篇把增值稅算法、自用優惠條件、重購退稅怎麼用,寫成你看得懂的版本。
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W12 數據｜台中 Q1 買賣移轉趨勢 — 量回來但沒回到去年
台中市 3 月建物買賣移轉 3,195 棟，比 2 月 1,875 棟（過年）大幅回升。但比去年 12 月 3,509 棟還差 314 棟。Q1 整體月均量大概多少？比去年同期差多少？這篇拆給你看『量回來』跟『回到去年』是兩件事。
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央行第二戶房貸成數打到 4 成 — 我用 5 個情境告訴你影響
央行 3/20 起把第二戶房貸成數從 5 成砍到 4 成。我用 5 個真實情境（首購、換屋、繼承、共有、投資）告訴你：你是哪一種？該怎麼辦？
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FAQ 17:履約保證該不該用?5 個情境決策框架
履約保證不是「一定要用」也不是「一定不用」。看 5 個情境:總價、是否貸款、賣方信用、抵押權狀態、雙方信任。這篇給你決策框架。
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FAQ 16:過戶要準備什麼文件?買方賣方各 7 樣完整清單
印鑑證明過期、權狀遺失、配偶不在台灣,都會讓過戶當天卡關。這篇把賣方備什麼、買方備什麼、地政士幫你跑什麼、整個流程 15-30 天怎麼走,一次列清楚。
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FAQ 15:漏水保固到底保多久?簽約前必加的 3 條保護你的條款
民法給 5 年保護(瑕疵擔保),契約常見只給 6 個月(漏水保固) — 兩個都有用,但要會用。這篇把民法 5 年瑕疵擔保 vs 契約 6 個月保固的差別講清楚,並提供簽約前必加的 3 條保護條款。
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W11 數據｜五大行庫房貸利率 2.306% — 月付實際差多少
央行 3 月最新公布:五大行庫房貸利率 2.306%(1 月 2.327% → 2 月 2.322% → 3 月 2.306%)。連續 3 個月微降。借 800 萬 30 年無寬限期,月付到底多少?跟新青安差幾百?跟 2024 年高點差幾千?這篇一次算清楚。
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五大行庫房貸利率連 3 個月微降 — 你以為要降息了嗎？
五大行庫房貸利率從 2.327% → 2.322% → 2.306%，連 3 個月降。但這不是降息，是銀行 KPI。我說明背後原因 + 用 800 萬借 30 年的真實月付試算。
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FAQ 14:海砂屋 / 輻射屋怎麼測?買屋齡 30 年以上一定要做的 2 件事
上個月帶客戶看一間屋齡 35 年的房,屋況看起來不錯。我跟她說「下訂前一定要先測海砂、查輻射」— 她以為我在嚇人。結果送驗後氯離子超標,訂金差點賠進去。這篇把怎麼測、多少錢、哪邊查全寫出來。
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W10 政策｜台中待售量超過 3 萬戶居六都之冠 — 是危機還是機會
591 房屋網最新統計：六都 + 新竹的成屋待售量突破 10 萬戶大關,台中超過 3 萬戶居首。這個數字背後對買方、賣方各有意義,這篇拆解 3 萬戶到底在哪、什麼物件好賣、什麼物件難賣。
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全台逾 10 萬戶成屋壓力 — 「賣壓集中區」對台中買方意味什麼？
經濟日報 4/24 報導：房市自去年急凍以來，買氣持續低迷，根據 591 平台統計，新建成屋的待售量已突破 10 萬戶，又以台中超過 3 萬戶為居六都、新竹縣市之冠。對台中買方是好還是壞？
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FAQ 13:老公寓加裝電梯可行嗎?成本、法規、難點全攻略
4-5 樓老公寓加電梯,常見問題是「要多少錢、會不會被鄰居擋」。這篇把成本、法規、難點、政府補助寫下來。
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W09 政策｜央行第二戶 6 成上限 — 換屋族 30 年差超過 50 萬
央行 2026/3/20 起把全國自然人第 2 戶購屋貸款成數上限調升至 6 成。這條規定看起來「鬆綁」，但實質影響是把「先買再賣」vs「先賣再買」的差距拉到 30 年 50 萬以上。換屋族要看完這篇再決定順序。
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土方之亂 + 中東戰火：建商大喊吃不消 — 台中新成屋會不會漲價？
工商時報 4/27 報導：土方之亂 + 中東戰火，鋼筋電線塑膠管材每月成本上漲 6%-10%，建商大喊吃不消。對台中買方意味著什麼？預售屋會漲嗎？
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FAQ 12:中古屋翻新預算怎麼抓? 30 坪老屋實戰報價單
前陣子一位客戶買了北屯一間 28 年老公寓,30 坪要翻新,問我「景泰,我這預算 50 萬夠嗎?」我看了一下屋況,跟她說「**至少 80 萬,還要留 10% 預備金**」。中古屋翻新最常踩雷就是「預算抓太少」,水電牆面拆開來才知道有多爛。這篇給你一份實戰報價單。
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W08 政策｜新青安 2.0 6 月底定案前 — 最後 60 天該怎麼跑
財政部部長 4/29 拍板：新青安 2.0 6 月底前定案。央行主張縮短寬限期、行庫提年齡加年限的雙限制 — 兩個方向都是「條件變嚴」。距離 7/31 補貼到期還剩 60 天,這篇講清楚現在該等還是該動。
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兩大政策撐盤 Q2 房市量縮價平 — 對台中買方是好還壞？
中央銀行第七波選擇性信用管制 + 央行 3/20 公告新青安 5 年寬限期延長至 9 月 — 兩大政策同步發酵。Q2 台中量縮但價沒崩，這對買方是好還壞？
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FAQ 11:預售屋怎麼挑建商? 5 個指標避開倒閉風險
上週幫朋友看一個重劃區的預售案,他問我「景泰,這建商沒聽過,能買嗎?」買預售屋最怕建商倒閉、延期交屋、廣告不實。挑建商不能只看樣品屋多漂亮,要看財務、紀錄、履保、合約。這篇講我會用的 5 個指標,實戰好用。
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新青安 2.0 將在 6 月底定案 — 台中買方該等？還是現在卡位？
新青安 2.0 6 月底定案、7 月底 1.0 補貼到期。我用台中買方視角告訴你：等不等、現在要不要先卡位、月付差多少、台中受理 4775 件背後的真實意義。
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W07 主柱｜2026 年 5 月台中房市完整觀察 — 19 個切面看清楚這一波
把合泰建經 5 月份的 45 頁市場分析報告整個拆開，配上實價登錄的對照，整理成 19 篇切面 + 1 篇主柱。看完這篇會知道：政策還能不能等、台中哪一區真的有量、TOP 20 社區的位階怎麼讀。
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FAQ 10:買第二戶房貸款只給 5 成嗎? 2026 央行管制全解析
上週一位客戶想買第二間房給女兒住,銀行告訴她只能貸 5 成。她驚訝問我「不是說 8 成嗎?」央行從 2021 年開始管制第二戶以上房貸,2026 年仍維持嚴格規定。這篇講清楚:第二戶、第三戶各能貸幾成、新青安能不能用、高價住宅怎麼算、有什麼合法降低成本的方法。
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工具：AI 修圖 — 為什麼我的物件照看起來比同行專業
在 591、樂屋、5168 的搜尋頁，買家滑過你的物件只有 3 秒。3 秒內決定點不點。你自己手機拍的原圖，跟我用 AI 修過的，買家會點哪個？
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預售屋平均地權條例完全解讀 — 紅單禁炒、私法人限購、檢舉獎金最高 1,000 萬
2023/7/1 平均地權條例修正上路後，預售屋紅單轉手即違法。本文整理 5 大修法重點、各類罰則、檢舉獎金制度、預售屋例外轉讓情形 — 預售屋買家、賣家、投資族都該看。
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FAQ 09:履約保證是什麼? 你的幾百萬怎麼安全送到對方手上
買賣房子動輒幾百萬上千萬,錢不能直接轉給對方,要透過第三方履保專戶。這篇講清楚:履保怎麼運作、誰跑流程、費用怎麼算、銀行 vs 建經公司差在哪、跟價金信託的差別。
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工具：議價 7 心法 — 買房殺價要照流程做，不是看膽量
客人最常卡關的就是議價 — 怕殺太低被嫌、不殺又覺得吃虧。這篇把 7 個實戰用的心法拆成清單，買房前印一份對照著用。
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地價稅完全解讀 — 公告地價 vs 申報地價，11 月開徵前你該懂的 3 件事
去年 11 月開徵地價稅，有客戶收到稅單 4 萬 8 — 鄰居同社區只繳 1 萬 2。差 4 倍。我幫她查發現她沒申辦自用住宅優惠稅率。這篇我把地價稅怎麼算、公告地價 vs 申報地價差在哪、自用住宅優惠 4 條件寫清楚，11 月前可以救。
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FAQ 08:雨遮算坪數嗎? 2018 前後的規定差超大,買錯多付幾十萬
前陣子幫客戶看一間 2017 完工的房,屋主說「30 坪」,結果謄本上主建物只有 26 坪、雨遮卻有 2 坪。差 4 坪、依當時單坪 35 萬算,就是 140 萬的價差。雨遮怎麼算、什麼時候不算錢、買賣怎麼分,這篇講清楚。
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工具：仲介費試算 — 6% 不是天上掉下來的數字，加盟店有議價空間
很多人以為仲介費 6% 是固定的「不能談」。錯。法定上限是「賣方 4% 買方 2% 合計不超過 6%」，這是上限不是固定費率。加盟店之間有議價空間，但要看你怎麼談。
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房屋稅 2.0 / 囤房稅完全解讀 — 全國歸戶後，3 間房稅金可能漲 2.5 倍
2025 年 5 月開徵的房屋稅，全台多 17 萬戶被多收稅、多收金額破 8.7 億 — 因為囤房稅 2.0 把『單一縣市歸戶』改成『全國歸戶』。這篇我把房屋稅 2.0 的稅率分級、自住認定、實際試算、4 個逃稅雷區寫清楚。
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FAQ 07：屋齡 30 年的房還能買嗎？我看過 3 種人都買得很開心
上週一位客戶問我「屋齡 30 年的房能買嗎」— 她看上一間台中北區 32 年的老公寓,單坪比同區新成屋便宜 15 萬。能買,但有 3 種人最適合,還有 4 個地雷要先排掉。這篇我把實戰判斷寫下來。
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工具：多平台曝光 — 591 + 樂屋 + 5168 同步，買家從哪來都接得到
很多屋主只委託「一家」仲介在「一個平台」上。問題是 591 的買家不上樂屋、樂屋的買家不上 5168。你少一個平台就少 1/3 的潛在客。我做的是三平台同步 + IG 短影音覆蓋。
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履約保證制度完全解讀 — 你付的 1,500 萬到底躺在哪、什麼時候才會撥給賣方
履保費用 0.06% — 一筆 1,500 萬的交易、買方只付 4,500 元、保的是 1,500 萬安全。這篇把履約保證的運作、3 種版本差異、什麼時候撥款、誰負擔費用寫清楚。
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FAQ 06:公設比多少合理?按屋齡分級 + 灌水公設識破法
一句話:合理範圍按屋齡分 — 老公寓 0-8%、20-30 年華廈 15-25%、新建大樓 30-35%、超高層 / 豪宅 35-40%。超過 38% 要小心「假公設真灌水」。雨遮從 2018 起不計入主建物登記,所以新舊房算法不同。這篇教你怎麼算實際坪數。
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工具：定價分析 — 用 AI 看 500 筆實價，比信義房屋鑑價精準
屋主最常踩的坑 — 信義單筆鑑價開出來 980 萬，照開結果掛 6 個月沒人看。問題在於『單筆鑑價』看不到社區動能。AI 跑 500 筆才看得出合理區間。
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不動產說明書 30 個欄位 — 賣方漏勾 1 個，可能要賠 200 萬
去年有屋主漏勾「曾發生凶宅事件」，買方交屋後 3 個月發現，告上法院，最後判賠 200 萬。問題是屋主以為「事情過 20 年了，應該不算」。這篇我把不動產說明書 30 個欄位的揭露責任、誤勾後果、實務眉角整理給你。
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FAQ 05:違章建築能買嗎?3 種違建分類 + 銀行貸款全攻略
一句話:能買,但要分清楚是哪一種違建。民國 53 年前蓋的「合法存在」、53-83 年「緩拆」、83 年後「即報即拆」。風險不只是被檢舉,還影響銀行貸款成數。這篇把違建類型、查證方法、貸款影響寫清楚。
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工具：看屋 checklist — 60 項打勾完，才不會買到後悔的房
看屋當下 5 分鐘你只記得採光跟格局，回家才想起「欸忘記問樓上有沒有漏水」。這篇把買房子要看的 60+ 項拆成 7 大類，去看屋前印一份帶著，逐項打勾。
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央行選擇性信用管制完全解讀 — 第二戶 6 成、第三戶 5.5 成是怎麼算出來的
上個月有個客戶簽約後才發現第二間貸不到 8 成，要多自備 360 萬。她問我：『央行不是說限制第三戶嗎，我第二間為什麼也被卡？』這篇我把央行第七波信用管制的每一條真實影響整理給你 — 含 4 類人怎麼避雷。
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FAQ 04:看屋順序怎麼安排?3 階段 SOP 從線上篩到驗屋
一句話:看屋分 3 個階段 — 線上篩選、現場初看、進階驗證。買方最常犯的錯是「第一次看就帶長輩」「看一次就出價」。這篇把看屋 SOP 寫下來,告訴你每階段該做什麼、不該做什麼。
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工具：台中各區行情查詢 — 北屯、西屯、七期到底差多少
客戶最常被「整個北屯均價 38 萬/坪」這種數字誤導 — 因為均價蓋掉了你要的那種屋齡跟坪數。這個工具幫你篩出『相近條件』的成交價，不是看大數字。
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房地合一 2.0 怎麼算 — 自住豁免 4 條件，賺 500 萬不用繳半毛稅
上個月一位客戶賣房賺 480 萬，被國稅局扣 168 萬稅 — 她以為自己自住沒事。我幫她查發現她漏了 4 個自住豁免條件中的 1 個。這篇把房地合一 2.0 的稅率、自住豁免、實際試算寫完，賣房前一定要看。
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FAQ 03:凶宅怎麼查?4 種免費管道 + 法規定義一次說清
一句話:法規上仲介有調查告知義務,但凶宅定義很窄 — 只算「曾發生兇殺、自殺、意外身亡」且在「專有部分」。落水或老死不算。介紹 4 個免費管道自己查,加上 3 個容易被忽略的盲點。
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新青安 2.0 完全解讀 — 6 月底定案前，我把所有風聲整理給你
2026 年 7 月 31 日新青安 1.0 補貼到期，2.0 版本 6 月底前要定案。我把目前所有風聲、官方文件、立委質詢內容整理成一篇 — 你會知道 2.0 可能怎麼變、誰受惠、誰被排除、你該不該等。
閱讀時間 8 分鐘新青安2.0最新動向：利率恐升到 2.3%、寬限期縮短——你還剩 68 天
財政部暗示新青安2.0可能調整：利率恐升至2.3%、寬限期從5年縮到3年、新增80條款。現行補貼7月31日到期，我用PMT算給你看——差了76萬。
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工具：新青安試算 — 30 年差 56 萬，但你符合資格嗎？
2026/7/31 政府補貼到期。最後 2 個月想搶新青安的人問我最多的就是「我符合資格嗎？」「跟一般房貸到底差多少？」這篇工具一次算給你看。
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W26 結構分析｜總價帶分布 — 台中 2026 主流是 500-1500 萬，但預售集中在 2000-3000
合泰建經 5 月:台中成屋 2 月成交 78% 在 1500 萬以下、主流 500-1500 萬。預售屋反而 73% 集中在 1000-3000 萬。為什麼成屋跟預售總價帶差這麼多?這篇講買方真實預算結構。
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不動產說明書 5 個含糊欄位 — 一個房仲幫你翻譯
不動產說明書不是屋主自己寫的、是仲介問完屋主之後整理的。有些欄位的寫法雖然合法、卻留下灰色地帶。這篇用一個房仲視角幫你翻譯 5 個常見的含糊寫法。
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Week 01：今晚從 0 把個人網站架起來了
從挑模板、本地跑起來、踩到 rm -rf 被擋、改走刪 .git 重來，到最後推上 GitHub 連 Cloudflare Pages 部署成功——今晚一個半小時之內做完的事。
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Week 04:用 Google Map 揪出 10 大嫌惡設施 — 看屋前 30 分鐘做完
嫌惡設施屋主沒有強制揭露義務,而且很多看屋路線會剛好避開。看屋前花 30 分鐘 Google Map 自己掃過一輪,可以省掉之後懊悔的機會。這篇 10 個查法 + 3 個現場補強。
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Week 06：為什麼我的物件照看起來比同行專業 — 修圖背後我用的 AI
很多屋主以為『拍清楚就好』。但在 591、樂屋、5168 的搜尋頁，你只有 3 秒讓買家決定要不要點進來。這篇說的是：我用 AI 做了什麼、為什麼這對你賣到好價錢有直接關係。
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Week 03:買房議價 7 心法 — 從查行情到給賣方台階下
買房議價最大的卡點是「怕殺太低被嫌、不殺又覺得吃虧」。這篇拆 7 個實戰可用的心法 — 從查行情、留尾數、哀兵政策、抓時機到給賣方台階下,你下一間自己用。
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Week 02:新青安 vs 一般房貸 — 30 年總利息差多少(實算)
2026 年 7 月 31 日,政府給新青安的 0.375% 補貼到期。0.375% 聽起來很小,但同樣借 800 萬、30 年,實算後總利息差超過 30 萬。這篇用實算數字 + 3 個不適合情境幫你判斷要不要用。
閱讀時間 6 分鐘
FAQ 02:自備款要多少?新青安 vs 一般房貸完整拆解
一句話:新青安最低 0 自備款(但要備過戶費約 2-3%),一般房貸首購通常 2 成、第二屋以後 4-5 成。除了頭期款還要備過戶費、契稅、印花稅、仲介費、地政士費 — 這些常被忽略。500 萬的房不是只準備 100 萬就夠。
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工具：買方費用試算 — 一次看清自備款、月付、新青安差距
買房不是只有頭期款，還有契稅、印花稅、履約保證、代書費、銀行設定費 — 你看了房子才發現要多掏 20 多萬。這個工具一次幫你算清楚，輸入總價就出來。
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新青安 7/31 到期，財政部評估中 — 沒承諾延續、也沒承諾新版本
財政部本週確認新青安補貼 7/31 屆期，正在全面評估是否延續或調整。但媒體說的「新青安 2.0 三大支柱不變」不是財政部立場。如果你正在等新版本 — 可能等不到，或等到的跟你想的不一樣。
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西區好萊塢大廈實地觀察：42 年老市區大樓，近中華夜市、第六市場，老屋優缺一次說清楚
好萊塢大廈位在西區老市區精華帶，屋齡 42 年。地段、生活機能、總價 CP 值有它的好，但 40 年老屋的管路、結構、貸款條件，我會直接跟你講清楚。
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西區城市經典實地觀察：31 年老市區大樓，五權西路精華帶，老屋的優缺都很真實
城市經典位在西區五權西路精華帶，屋齡 31 年，生活機能滿分但老市區的代價也很實在。這篇講管路、外牆、停車、貸款這幾件你買前該想清楚的事。
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西屯滿庭芳花園實地觀察：42 年老花園社區，戶數多、單坪實在，但你要看懂這 3 件事
滿庭芳花園是西屯老牌花園型社區，屋齡 42 年，單坪比同區新成屋實在很多。但管路、外牆、銀行貸款成數這三件事我都會跟客戶先講清楚。
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富宇世界花園（南屯）社區條件分析 — 文心森林旁這個社區的客觀資訊
富宇世界花園在南屯靠文心森林公園腹地，屋齡 1 年的新成屋，富宇是中部在地建商品質穩。這篇整理社區條件、行情區間、適合族群、缺點與注意點。
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興富發夢幻誠（烏日）三年後回頭看 — 高鐵特區值得進嗎
興富發夢幻誠位在烏日高鐵特區，屋齡 3 年，興富發大量推案讓同社區流動性偏高。這篇講通勤族雙北市場、進場行情、以及我看過幾戶後對自住與投資的真實評估。
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遠雄幸福成（梧棲）值不值得買？住過台中港特區後我才敢說的話
遠雄幸福成是梧棲台中港特區的全新交屋社區，遠雄品牌力強、車位是剛需，但生活機能還在養成。這篇講我看過幾戶之後對首購、投資、自住的真實評估。
閱讀時間 6 分鐘
梧棲勝興豐境：屋齡 1 年的港特區新成屋 — 真的值得買嗎
梧棲勝興豐境是勝興建設在台中港特區的新案，屋齡 1 年屬於剛入住的成屋階段。這篇 honest 評估它的位置、適合誰、跟周邊新案比的優劣、以及買進去要算清楚的真實成本。
閱讀時間 9 分鐘
梧棲聯悅臻：合泰建經成交第一名的新成屋，到底紅在哪裡
梧棲聯悅臻是聯悅建設在台中港特區的新案，剛交屋進入成屋階段，去年是合泰建經內成交筆數第一名。這篇 honest 講它紅的原因、買進去要注意什麼、適合誰、不適合誰。
閱讀時間 6 分鐘
北區麗園道：30 年老屋大樓的真實樣貌 — 適合誰、要小心什麼
北區麗園道屋齡 30 年，地段好但屋齡是雙面刃。這篇寫我看過好幾戶之後對社區的 honest 評價、適合什麼樣的買方、以及 30 年大樓要注意的管路、外牆、貸款成數問題。
閱讀時間 6 分鐘
微笑世紀雲品特區（北區）：屋齡 6 年的中古近新 — 我看過好幾戶後的 honest take
微笑世紀雲品特區是北區雲品特區內的中古近新社區，雲品建設 2020 年完工，屋齡 6 年。屋齡甜蜜點、公設成熟、行情透明，但區段話題性起伏要先評估。
閱讀時間 7 分鐘
皇普莊園（北區）社區條件分析 — 屋齡 2 年新成屋的客觀資訊整理
皇普莊園是北區的新成屋社區，皇普建設 2024 年完工。地段熱、屋齡新、公設新穎，但公設比偏高、新成屋議價空間小是要先想清楚的點。
閱讀時間 6 分鐘
美麗殿（北區）社區條件分析 — 31 年老社區的客觀資訊整理
美麗殿是北區的老牌大樓社區，屋齡 31 年。地點佳、機能成熟，但管路老化、銀行貸款只給 7 成是要先面對的現實。這篇整理社區的條件、行情、買賣方注意點。
閱讀時間 6 分鐘
總太 2020 屋齡 5 年了還值得買?北屯中古近新真實評價
總太 2020 是北屯區屋齡 5 年的中古近新案，價格比新成屋親民、屋況又不至於太老。但 5 年屋有什麼要注意？這篇用帶看角度聊聊它的優缺點與適合的買家。
閱讀時間 6 分鐘
春福興波（太平）社區條件分析 — 太平新成屋的客觀資訊整理
春福興波是太平區近期完工的新成屋之一。預算想壓低、又想要新成屋的買家常會問到這個社區。這篇整理它的條件、行情區間、適合族群、注意點。
閱讀時間 5 分鐘
總太心之所向（北屯）社區條件分析 — 客觀資訊整理
總太心之所向是北屯近期討論度較高的新成屋案之一。這篇整理社區的基本條件、生活機能、適合族群、近期行情區間等可查證資訊，給想評估這個社區的買家當參考。
閱讀時間 5 分鐘
房地產名詞 15：謄本 — 買房前沒調這張等於賭博
屋主給你看權狀寫他名字，你以為穩了 — 但你不知道這房子上個月可能已經被法院假扣押。沒調謄本就簽約 = 災難。這篇講謄本怎麼讀、看哪一欄、20 元能幫你規避多大的風險。
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房地產名詞 14：權狀 — 你家的身分證，但實體不如你想的重要
權狀是房子的『身分證』，但實體權狀可能過期、可能造假、可能跟現況不符。買房前不能只看權狀，必須調謄本確認當下狀態。這篇講為什麼權狀很重要、又為什麼還不夠。
閱讀時間 2 分鐘
房地產名詞 13：實價登錄怎麼讀 — 那些數字也會騙人
實價登錄是民國 101 年上線的『房市透明化』利器，但你查到『北屯某社區 1500 萬 / 35 坪』就直接拿來議價會被笑。這篇教你看懂背後的車位、樓層、座向、跟那些被刻意美化的細節。
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房地產名詞 12：公告現值 vs 實際成交 — 為什麼差 3-5 倍
政府公告土地現值 18 萬/坪，實際成交 65 萬/坪 — 差 3.6 倍。為什麼？這篇講公告現值的角色（課稅基準）、跟實際成交的差距、跟為什麼這個差距會影響你賣房的土地增值稅。
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房地產名詞 11：房屋稅單怎麼讀 — 那些數字跟市價毫無關係
每年 5 月你會收到房屋稅單，上面寫『課稅現值 80 萬』— 你的房子市價可能 1500 萬。為什麼差這麼多？這篇教你看懂稅單上每一欄、自住跟出租稅率的差別。
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房地產名詞 10：獨立產權車位 — 為什麼有些車位可以單獨賣
車位分『獨立產權』跟『共有持分』兩種，差別在能不能單獨買賣、單獨貸款。同樣 100 萬的車位，獨立產權可能比持分多賣 30 萬。這篇講怎麼分辨、為什麼差這麼多。
閱讀時間 2 分鐘
房地產名詞 09：坡道車位 — 看起來像平面其實要看細節
『坡道車位』四個字看似簡單，但分『坡道平面』跟『坡道機械』兩種，價差可能 60 萬。買前一定要試開一次。這篇講三種坡道車位的差別、SUV 卡底盤的真實案例。
閱讀時間 2 分鐘
房地產名詞 08：機械車位 — 便宜一半但你能接受的代價
機械車位比平面便宜 40-60%，但要等、機器會壞、車身有限制。這篇講買機械車位前該量的尺寸、該問的問題、跟那個 15-20 年後一定會來的『大筆維修分攤』。
閱讀時間 2 分鐘
房地產名詞 07：平面車位 — 為什麼大家搶著要、台中市區開到 200 萬
平面車位就是『畫線就停』，沒有機械、不用等。台中市區一個 130-200 萬，為什麼這麼貴？這篇講平面車位的算法、議價、跟未來轉售的真實價值。
閱讀時間 2 分鐘
房地產名詞 06：露台 — 那個讓你以為佔到便宜其實要看清楚的空間
建商說『送你 8 坪露台』聽起來很划算，但你拿到的是『產權』還是『使用權』？兩者轉售價差可能 200 萬。這篇幫你看清楚這個常被當作賣點的灰色地帶。
閱讀時間 2 分鐘
房地產名詞 05：屋簷 — 透天厝最容易被當作賣點的虛坪
你站在透天厝門口被屋簷遮著躲雨，那塊就是『屋簷』。107 年前算坪、要付錢，現在不算。買透天時別把屋簷當實用空間，這篇講為什麼。
閱讀時間 2 分鐘
房地產名詞 04：雨遮 — 那塊你買來卻不能站的小遮板
民國 107 年以前，雨遮算坪、要付錢，1 坪可能要你 25 萬 — 但你不能站、不能坐、不能曬衣服。107 年後新案不再登記。這篇講為什麼這條法律會改、買舊房怎麼自己扣回去算。
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看屋實戰 08:採光通風判斷 — 看屋當天 10 分鐘搞定(這比格局更影響你住起來爽不爽)
採光跟通風比格局更影響你住起來爽不爽。很多人看屋只看格局、看裝潢,就是不看採光通風。這篇講看屋當天 10 分鐘可以做完的判斷方法。
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房地產名詞 03：公設 — 你買了卻不能進去的那塊地
台中新案公設比普遍 32-38%，意思是你花 1000 萬買的房，有 350 萬是花在大廳跟健身房。這篇講公設怎麼算、什麼叫實用公設、什麼叫蚊子公設。
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房地產名詞 02：附屬建物 — 陽台、雨遮、屋簷的灰色地帶
陽台算錢、雨遮算錢、屋簷也算錢 — 但你能用嗎？這篇講『附屬建物』裡哪些是真的有用、哪些是建商賺坪數的歷史遺物，以及民國 107 年那條改變遊戲規則的線。
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看屋實戰 07:老屋結構評估 — 5 個警訊 + 結構技師流程(買 40 年透天必看)
老屋(特別是 30+ 年透天)結構評估是門功課。漂亮的裝潢有時是用來蓋掉結構問題的。這篇 5 個警訊看屋當天用得上,加上結構技師鑑定流程跟議價策略。
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房地產名詞 01：主建物 — 你權狀上最該關心的數字
你買一間 30 坪的房，可能只有 18 坪是真的能放沙發、放床的空間。剩下的 12 坪去哪？這篇從『主建物』講起，幫你看懂權狀上最該關心的那一欄。
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看屋實戰 06:預售屋交屋驗收 25 個 Checkpoint(建商還能幫你修的最後機會)
預售屋交屋驗收是建商還會免費幫你修的最後機會 — 簽收後保固範圍會大幅縮水,部分瑕疵變成自己花錢修。這篇 25 個 checkpoint 分 5 大類,一個下午跑完。
閱讀時間 5 分鐘
看屋實戰 05:中古屋翻新成本 — 3 種裝潢級別預算(30 萬 vs 150 萬 vs 400 萬)
中古屋簽約後最常被低估的就是翻新預算。基礎整理 30 萬、中度翻新 150 萬、完整重做 400 萬,差在哪、哪個你會用上、怎麼挑師傅,這篇講清楚。
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看屋實戰 04:海砂屋 / 輻射屋怎麼判別 — 年代 + 官方查詢 + 自帶檢測
海砂屋跟輻射屋是中古屋市場最可怕的兩個雷,因為很多屋主自己也不知道。這篇講年代判別、原能會官方查詢、自帶檢測儀 3 招,以及法律救濟方式。
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佳茂世界之心社區深度報導 — 西屯文心路三段，17 年屋齡 546 戶大社區，誰適合住
佳茂世界之心位於西屯文心路三段 6 號，2009 年完工屋齡 17 年，地上 26 樓 546 戶大社區，1-3 房 17-32 坪，飯店式公設。單坪 46-50 萬，鄰新市政中心，年成交 614 筆流動性極高。誰適合、誰要避開，我寫下來。
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看屋實戰 03:漏水怎麼測 — 5 個免費招(看屋當天就用得上)
漏水這東西最會騙人 — 晴天看起來完好、雨天才現形。這篇 5 個免費招數,看屋當天就用得上,不用儀器、不用花錢,中古屋看屋前必看。
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看屋實戰 02：凶宅怎麼查 — 4 種免費管道實測（一個下午搞定）
在台灣，凶宅有法定揭露義務,但實際上漏揭、隱瞞、二手凶宅的案例不少。這篇把 4 個免費查詢管道、查到後怎麼處理、法律救濟方式整理給你 — 一個下午自己就能查完。
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看屋實戰 01：買台中房子怎麼挑物件 — 我幫客戶過濾的 8 個維度
客戶常說「591 上幾百筆物件我看不完」。其實買方不需要看完，需要的是會幫你過濾的人。這篇把我幫客戶挑物件的 8 個維度寫下來 — 你下次自己看 591、樂屋網時，可以照這套先把雷物件踢掉。
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