一句話定義
實價登錄是政府強制公開的真實成交資料庫，可以查到別人花多少錢買哪間房。
民國 101 年上線，買賣後 30 天內必須申報。
為什麼存在
實價登錄上線前，房市是「黑箱」：
- 屋主不知道別人賣多少
- 買方不知道別家成交多少
- 房仲手上有資料但不公開
- 資訊不對等，買方永遠虧
民國 101 年立法強制申報、強制公開，讓買賣雙方可以查到真實成交數據。
101-110 年：只公開門牌「區段化」（顯示「XX 路 100-150 巷」） 110 年之後：實價登錄 2.0 上線，公開完整門牌
去哪查
官方（資料最原始、免費）
內政部「不動產交易實價查詢服務網」。用地址或社區名找到區段後，可以看到每一筆的交易日期、總價、總面積、車位總價、樓層、屋齡跟備註。要拆單價、要看備註欄，就得回到這裡看原始欄位。
民間平台（好讀、但要回頭核對）
樂居、591、5168 這類平台把官方資料重新整理成社區頁，可以一次看到同社區歷史成交、走勢圖，找資料很快。但它們算「均價」的口徑不一定跟你想的一樣 — 有的把車位算進去、有的沒扣，看到跟官方對不上的數字，以官方原始那一筆為準。
查的時候固定看這 5 欄：交易年月、總價、建物移轉總面積、車位個數與車位總價、備註。少看一欄，單價就會算歪。
算坪 / 不算坪
實價登錄顯示的是權狀總坪數（主建物 + 附屬 + 公設），但不會幫你拆。
你看到「總價 1500 萬 / 總坪 35 坪 / 每坪 42.8 萬」 — 這 35 坪裡有多少是公設、多少是主建物，要自己去查謄本或建物資料。
實例
查到一筆：
北屯某社區
總價：1500 萬
總坪：35 坪
單價：42.8 萬/坪
成交日：2026/03/15但真實狀況可能是：
- 主建物 22 坪
- 附屬 2 坪
- 公設 11 坪（32% 公設比）
- 室內單價 = 1500 ÷ 24 = 62.5 萬/坪（高出 46%）
或者：
- 含一個平面車位 150 萬
- 純房屋部分 = 1350 萬 / 35 坪扣車位 9.5 坪 = 25.5 坪
- 純房屋單價 = 1350 ÷ 25.5 = 52.9 萬/坪
沒拆車位、沒拆公設，看到「每坪 42.8 萬」就直接議價會出事。
給買賣方的 3 個提醒
買方
- 查同社區、近 6 個月、≥ 3 筆才有參考性：
- 同社區（避免地段、年代誤差）
- 近 6 個月（房市波動大）
- 至少 3 筆（單一案例可能特殊狀況）
- 看「備註欄」 — 實價登錄會註記「有車位」、「親屬交易」、「拍賣物件」等異常狀況，價格不能直接比。
- 拆「車位」「公設」算純房屋單價 — 兩筆物件不能直接比每坪價，要看「主建物每坪價」才公平。
賣方
- 實價登錄太老的（> 1 年）不用看 — 房市 1 年漲跌都大，舊資料對議價沒幫助。
- 同社區成交注意「樓層 / 座向 / 車位」 — 高樓層比低樓層高 5-10%、邊間比中間高、含車位的不能直接拿來比沒車位的。
- 開價用近期成交當錨點：
- 同社區近 6 個月有 3 筆成交在 50 萬/坪 → 開價站在這個帶狀區間裡，買方查得到、也比較容易對話
- 同社區查無成交 → 找條件相近的鄰近社區當參考，再依屋況、樓層、座向上下修
下一篇講「權狀」 — 建物與土地所有權狀每一欄怎麼看，以及為什麼光看權狀還不夠。
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