房地產名詞 13：實價登錄怎麼讀 — 那些數字也會騙人

一句話定義

實價登錄是政府強制公開的真實成交資料庫，可以查到別人花多少錢買哪間房。

民國 101 年上線，買賣後 30 天內必須申報。

為什麼存在

實價登錄上線前，房市是「黑箱」：

• 屋主不知道別人賣多少
• 買方不知道別家成交多少
• 房仲手上有資料但不公開
• 資訊不對等，買方永遠虧

民國 101 年立法強制申報、強制公開，讓買賣雙方可以查到真實成交數據。

101-110 年：只公開門牌「區段化」（顯示「XX 路 100-150 巷」） 110 年之後：實價登錄 2.0 上線，公開完整門牌

算坪 / 不算坪

實價登錄顯示的是權狀總坪數（主建物 + 附屬 + 公設），但不會幫你拆。

你看到「總價 1500 萬 / 總坪 35 坪 / 每坪 42.8 萬」 — 這 35 坪裡有多少是公設、多少是主建物，要自己去查謄本或建物資料。

實例

查到一筆：

北屯某社區
總價：1500 萬
總坪：35 坪
單價：42.8 萬/坪
成交日：2026/03/15

但真實狀況可能是：

• 主建物 22 坪
• 附屬 2 坪
• 公設 11 坪（32% 公設比）
• 室內單價 = 1500 ÷ 24 = 62.5 萬/坪（高出 46%）

或者：

• 含一個平面車位 150 萬
• 純房屋部分 = 1350 萬 / 35 坪扣車位 9.5 坪 = 25.5 坪
• 純房屋單價 = 1350 ÷ 25.5 = 52.9 萬/坪

沒拆車位、沒拆公設，看到「每坪 42.8 萬」就直接議價會出事。

給買賣方的 3 個提醒

買方

1. 查同社區、近 6 個月、≥ 3 筆才有參考性：
   • 同社區（避免地段、年代誤差）
   • 近 6 個月（房市波動大）
   • 至少 3 筆（單一案例可能特殊狀況）
2. 看「備註欄」 — 實價登錄會註記「有車位」、「親屬交易」、「拍賣物件」等異常狀況，價格不能直接比。
3. 拆「車位」「公設」算純房屋單價 — 兩筆物件不能直接比每坪價，要看「主建物每坪價」才公平。

賣方

1. 實價登錄太老的（> 1 年）不用看 — 房市 1 年漲跌都大，舊資料對議價沒幫助。
2. 同社區成交注意「樓層 / 座向 / 車位」 — 高樓層比低樓層高 5-10%、邊間比中間高、含車位的不能直接拿來比沒車位的。
3. 議價策略：
   • 同社區近 6 個月有 3 筆成交在 50 萬/坪 → 你開 53 萬/坪是合理
   • 沒成交資料 → 找隔壁社區參考、上下修 5-10%

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