一句話定義
房屋稅單，是政府每年 5 月寄給你、計算你要繳多少房屋稅的單據。
上面的數字跟市價沒關係 — 是政府自己一套算法算出來的「課稅基準」。
為什麼存在
政府要收房屋稅，但不能直接拿市價課稅，因為：
- 市價會大幅波動，稅金浮動會被罵翻
- 不同房屋認定市價會吵架
- 民眾會抗議「為什麼我家被估高」
所以政府用「課稅現值」 — 一套公式算出來的固定基準：
課稅現值 = 標準單價 × 建物面積 × (1 - 折舊) × 路段率- 標準單價：依建材、構造、用途不同（鋼筋混凝土比磚造高）
- 折舊：每年扣一點，最多扣到 60%
- 路段率：依路段繁華程度，市中心 1.5 倍、郊區 0.8 倍
算出來的課稅現值通常是市價的 10-20%，所以稅金不會嚇人。
算坪 / 不算坪
稅單上的「建物面積」就是權狀總坪：
- 主建物
- 附屬建物（陽台、雨遮等）
- 公設持分
全部加起來。所以稅單跟權狀的坪數會一致。
實例
台中一戶 30 坪、課稅現值 80 萬：
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 課稅現值 | 80 萬 |
| 住家用稅率 | 1.2% |
| 應納稅額 | 9,600 元/年 |
如果是出租或繼承共有非自住：
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 課稅現值 | 80 萬 |
| 稅率 | 1.5-2.4% |
| 應納稅額 | 12,000-19,200 元/年 |
如果是非自住未出租（空屋 / 投資）— 113 年 7 月「囤房稅 2.0」後：
| 全國持有戶數 | 稅率（台中現行） | 應納稅額 |
|---|---|---|
| 1-2 戶 | 2-3.6% | 16,000-28,800 元 |
| 3-4 戶 | 3-4.2% | 24,000-33,600 元 |
| 5 戶以上 | 3.6-4.8% | 28,800-38,400 元 |
住家用稅率（1.2%）的條件：
- 房屋本人 / 配偶 / 直系親屬實際居住
- 沒有出租
- 全國持有不超過 3 戶（本人 + 配偶 + 未成年子女合計）
給買賣方的 3 個提醒
買方
- 接手後務必到稅務局更名 — 不然稅單會繼續寄給前任屋主，可能漏繳被罰。
- 確認房屋使用別：
- 住家用 1.2%
- 非住家用（公司登記、營業）3-5%
- 看上要買的物件原本是「住家用」嗎？沒申請過要重新申請。
- 稅單上的「課稅現值」≠ 市價 — 賣方拿這個跟你說「政府都這樣評」是在搪塞，市價要看實價登錄。
賣方
- 稅單影本準備好給買方 — 證明房屋稅繳清、用途是住家用，買方接手沒糾紛。
- 別用課稅現值談價 — 「政府評 80 萬，你卻要賣 1500 萬」這是兩件事，買方一聽就懂。
- 賣屋當年的稅金按月計算分攤 — 你住到 6 月底，買方 7 月接手，當年稅金兩人按月分攤是行情做法。
下一篇講「公告現值 vs 實際成交」 — 為什麼一塊土地政府公告 18 萬、實際成交 65 萬，差到 3.6 倍。
