房屋稅怎麼算?稅單上的課稅現值在哪看、自住 1% 怎麼申請

買第二戶的人最常踩的一個坑,是以為第二間的房屋稅跟第一間差不多。

差別稅率 2.0(俗稱囤房稅 2.0)在 2024 年 7 月上路、2025 年 5 月首度開徵之後,規則已經完全不一樣了:同樣一間房子,有沒有設籍自住、全國總共持有幾戶,稅額可以差好幾倍。

以台中為例,一間房屋評定現值 80 萬的房子,如果是自住第 2 戶(1.2%)一年約 9,600 元;如果沒設籍、也沒出租申報,落到非自住級距(2 戶以內 3.2%),一年就變成 25,600 元。同一間房子,差距接近 3 倍。

這篇把稅率級距、房屋現值怎麼看、自住怎麼申請、3 個常見誤會一次講完。

一句話直接答案

房屋稅 = 房屋評定現值 × 稅率。稅率看自住、出租還是空置,以及全國持有戶數。自住 1% 最低,非自住最高 4.8% — 差距近 5 倍。

2026 年差別稅率完整表

📌 資料來源:財政部「房屋稅差別稅率」(囤房稅 2.0),2024 年 7 月施行、2025 年 5 月首度開徵

⚠️ 自住上限是「全國 3 戶」(本人 + 配偶 + 未成年子女合計)。第 4 戶起一律歸非自住,不能再用 1.2% 自住稅率。

⚠️ 非自住稅率由各縣市自行公告級距。台中市非自住級距(參考):2 戶以內 3.2%、3-4 戶 3.8%、5-6 戶 4.2%、7 戶以上 4.8%,採全數累進——例如持有 5 戶非自住,這 5 戶全部用同一個較高稅率計算。

📌 資料來源:台中市政府地方稅務局公告之非自住住家用房屋稅率(級距每年可能調整,實際請以當年度公告為準)

課稅現值是什麼?稅單上哪裡看

房屋稅的稅基不是「市價」,是「房屋評定現值」——它印在房屋稅單上的名稱叫「課稅現值」,兩個講的是同一件事。

跟契稅的計算基礎一樣,只算房屋、不算土地,而且地方稅務局評定的金額通常遠低於市價。它由三個東西決定:房屋標準單價、折舊率、路段率(街路等級調整率),所以同一條路上屋齡差 10 年的兩戶,課稅現值可以差一截。

稅單上怎麼對

每年 5 月寄來的房屋稅繳款書上,會列出這幾欄:

• 課稅現值 — 稅基本身
• 稅率 — 看你是自住 1% / 1.2%、出租優惠,還是非自住 2%-4.8%
• 應納稅額 — 課稅現值 × 稅率

拿到稅單第一件事就是用課稅現值乘稅率、對一次應納稅額,順便確認稅率有沒有被歸錯類(最常見的是自住申請沒送到、被課成非自住)。

還沒收到稅單、想先知道數字的,帶身分證 + 建物所有權狀到房屋所在地的地方稅務局就能查。

用一個假設數字示範:一間市價 800 萬的 30 年中古屋,房屋評定現值可能只有 35 萬左右。以台中的級距試算:

• 自住單戶:35 萬 × 1% = 3,500 元/年
• 自住第 2-3 戶:35 萬 × 1.2% = 4,200 元/年
• 非自住(2 戶以內):35 萬 × 3.2% = 11,200 元/年

同一間房子,設籍自住跟沒設籍非自住差 3.2 倍。一年差約 7,700 元,持有 30 年就是 23 萬以上。

試算示範:同樣的房子,用途不同差多少

⚠️ 以下是假設情境,用來示範算法,不是真實案件。房屋評定現值由地方稅務局評定,每一戶都不同,實際金額請以稅單為準。

最後一列是全數累進的效果:5 戶全部用同一個較高稅率課,一年房屋稅就 25 萬出頭。這是差別稅率 2.0 對多戶持有者最有感的地方。

怎麼申請自住 1% 優惠

3 個條件全部要符合:

條件 1:本人 / 配偶 / 直系親屬居住

• 你自己住 ✅
• 配偶住 ✅
• 父母、子女住 ✅
• 兄弟姊妹住 ❌(不屬直系親屬)
• 朋友借住 ❌

條件 2:設籍在該房屋

戶口要在那邊。沒設籍 = 沒辦法申請自住。

條件 3:沒出租、沒營業

如果有出租或作營業使用,就不能算自住。

申請地點

房屋所在地的地方稅務局。

申請時間

每年 3 月底前申請,當年度才生效。4 月以後才申請,要等下一個年度才能適用。

⚠️ 重要:申請過一次後續年度自動延用,除非條件改變(賣掉、出租、戶口遷出)才要重新處理。

出租也能降稅嗎?

可以,但要符合條件:

1. 有正式租賃契約(白紙黑字)
2. 房東申報租金所得(納入綜合所得稅)
3. 房客在該房屋辦竣戶籍登記

符合這 3 個,房屋稅就能從非自住的 2%-4.8% 降到 1.5%-2.4%。

要先講清楚一件事:租金所得本來就依法應該申報,這不是「要不要報」的選擇題,而是報了之後、房屋稅可以一併降下來的問題。稅務局近年也持續加強租賃所得查核。

粗略算一下數量級,讓你知道兩邊的規模:

• 一間房子月租 2 萬,年租金 24 萬
• 租金所得可減除 43% 必要損耗及費用,實際併入綜所稅的金額約 13.7 萬
• 依綜所稅級距 5%-20% 計算,大約多繳 6,800-27,400 元
• 房屋稅從非自住降到出租優惠稅率,一年通常省下數千元

📌 資料來源:財政部「財產租賃及權利金所得必要損耗及費用標準」(租賃所得可減除 43% 必要費用)

所以出租優惠稅率真正的意義,是**「本來就依法申報租金的房東,別忘了同時把房屋稅降下來」**,而不是拿來當成節稅工具在算。

3 個常見誤會

誤會 1:「房屋稅 = 房地產持有稅」

不對。持有房地產要繳兩種稅:

• 房屋稅(每年 5 月,只算房屋)
• 地價稅(每年 11 月,只算土地)

兩個加起來才是完整的「房地產持有成本」。

誤會 2:「我買第二戶但給爸媽住,應該還是自住吧?」

要看設籍。爸媽戶口設在那邊才算自住。如果爸媽戶口沒遷過去,那一戶就會被歸到非自住。

誤會 3:「空屋沒人住應該不用繳吧?」

空置反而是最貴的。沒住人、沒出租申報 = 非自住住家用,適用 2%-4.8% 全數累進稅率(台中 2 戶以內 3.2% 起跳)。差別稅率 2.0 的政策目的,就是讓空置的持有成本高於出租。

你該做的 4 件事

1. 買房過戶後儘早設籍(自住才有 1% 優惠)
2. 每年 3 月底前確認自住申請有沒有問題
3. 持有第 2 戶以上先把總稅費算清楚,別以為跟第 1 戶一樣
4. 收到稅單核對金額是不是符合差別稅率 2.0 的級距

我幫你做的事

LINE 我 sky811117,給我社區名 + 坪數 + 屋齡 + 是不是自住,我幫你:

1. 試算房屋稅 — 自住、非自住、出租 3 種情況分別算
2. 抓 30 年持有總稅費 — 房屋稅 + 地價稅累計
3. 如果你手上已經有 2 戶以上,幫你把每一戶的用途歸類、算清楚全國歸戶後的級距落在哪

不收費,當交個朋友。

下次會寫

• 〈地價稅怎麼算?稅基是公告地價 8 成、自住 0.2% 怎麼申請〉
• 〈囤房稅 2.0 完整解析 — 持有 4 戶以上要注意的事〉
• 〈買房後 30 天必做的 7 件事 — 過戶、設籍、保險、繳稅〉

陳景泰 — 一品不動產（有巢氏房屋台中世界之心加盟店） 經紀人黃永隆 113 彰縣字第 324 號 / 營業員陳景泰 114 登字第 488296 號 0920-118-756 / LINE sky811117 / IG @nov__817