上週幫一位剛買第二戶的客戶算房屋稅。
她原本第一間自住設籍,第二間打算空著當投資、不出租也不設籍。她以為兩間都是 1.2%,結果我打開試算表算完跟她說:
「妳第一間 4,200 元、第二間 2.6 萬。」
她整個人嚇到:「為什麼差 6 倍?」
因為差別稅率 2.0 上路後,如果第 2 戶沒設籍自住,就會被歸到非自住住家用、依各縣市公告 2%-4.8% 全數累進(台中市 2 戶以內目前是 3.2%)。
很多買第二戶的人沒搞清楚這個,以為跟以前一樣便宜,結果稅單一寄來才嚇到。
一句話直接答案
房屋稅 = 房屋現值 × 稅率,稅率看是自住、出租還是空屋,以及持有戶數。自住 1% 最便宜,囤房戶最高 4.8% — 差 4.8 倍。
2026 年差別稅率完整表
| 類型 | 條件 | 稅率 |
|---|---|---|
| 自住單戶 | 設籍 + 自住 + 房屋現值未超過縣市門檻 | 1% |
| 自住 2-3 戶 | 設籍 + 自住 + 本人/配偶/未成年子女全國合計 ≤ 3 戶 | 1.2% |
| 公益出租 | 出租給低收入戶、租金補貼戶等弱勢 | 1.2% |
| 出租(申報租金) | 有租賃契約 + 申報租金所得 + 房客設籍 | 1.5%-2.4% |
| 非自住住家用 | 沒設籍、沒出租申報(全國歸戶、全數累進) | 2%-4.8% |
| 繼承共有 | 繼承未分割,3 年內視同自住 | 1.5%(各縣市) |
⚠️ 自住上限「全國 3 戶」(本人 + 配偶 + 未成年子女合計)。第 4 戶起一律歸非自住,不能再用 1.2% 自住稅率。
⚠️ 非自住稅率由各縣市公告級距。台中市 2026 年非自住級距(參考):2 戶以內 3.2%、3-4 戶 3.8%、5-6 戶 4.2%、7 戶以上 4.8%(全數累進——例如持有 5 戶非自住,這 5 戶全部用 4.2% 算)。
房屋現值是什麼
不是「市價」,是「房屋評定現值」。
跟契稅算法一樣,只算房屋、不算土地,而且地方稅務局評定的金額通常是市價的 5%-10%。
舉例:30 年中古屋市價 800 萬,房屋評定現值大概 35 萬。
所以(以台中為例):
- 自住單戶:35 萬 × 1% = 3,500 元/年
- 自住第 2-3 戶:35 萬 × 1.2% = 4,200 元/年
- 非自住(2 戶以內):35 萬 × 3.2% = 11,200 元/年
設籍自住跟沒設籍非自住差 3.2 倍。一年差約 7,700 元,30 年差超過 23 萬。
真實案例對比
我整理 4 個客戶的真實狀況(都以台中市非自住級距計算):
| 屋主 | 房屋類型 | 房屋現值 | 用途 | 年度房屋稅 |
|---|---|---|---|---|
| A 小姐 | 北屯 25 年公寓 | 30 萬 | 自住單戶設籍 | 30 × 1% = 3,000 元 |
| B 先生 | 西屯 15 年大樓 | 70 萬 | 自住第 2 戶設籍 | 70 × 1.2% = 8,400 元 |
| C 太太 | 南屯 10 年大樓 | 90 萬 | 非自住空屋(2 戶內) | 90 × 3.2% = 28,800 元 |
| D 先生 | 北屯 5 年大樓 × 5 戶 | 各 120 萬 | 非自住 5 戶未出租 | 120 × 4.2% × 5 = 25.2 萬 |
D 先生 5 戶總房屋稅 25 萬出頭(全數累進、5 戶都用 4.2% 課),等於把他兩個月房貸打掉。
怎麼申請自住 1% 優惠
3 個條件全部要符合:
條件 1:本人 / 配偶 / 直系親屬居住
- 你自己住 ✅
- 配偶住 ✅
- 父母、子女住 ✅
- 兄弟姊妹住 ❌(不算直系親屬)
- 朋友借住 ❌
條件 2:設籍在該房屋
戶口要在那邊。沒設籍 = 沒辦法申請自住。
條件 3:沒出租、沒營業
如果有出租或開店,就不能算自住。
申請地點
房屋所在地的地方稅務局。
申請時間
每年 3 月底前申請,當年度才生效。4 月以後申請,要等明年才能享優惠。
⚠️ 重要:申請過一次後續自動延用,除非條件改變(賣掉、出租、戶口遷出)才要重新處理。
出租也能降稅嗎?
可以,但要符合條件:
- 有正式租賃契約(白紙黑字)
- 房東申報租金所得(納入綜所稅)
- 房客在該房屋設籍
符合這 3 個,稅率從 3.6% 降到 1.5%-2.4%。
很多房東怕報租金所得會被綜所稅多扣,所以寧願繳高一點的房屋稅。
算盤:
- 800 萬房子月租 2 萬,年租金 24 萬
- 申報租金:綜所稅多繳約 3-6 萬,但房屋稅省 8,000 元 — 不划算
- 不申報租金:省綜所稅,但房屋稅多 8,000 元 — 看你怎麼算
實務上很多房東選擇不申報,但 2024 年起稅務局加強查緝,風險變高了。
3 個常見誤會
誤會 1:「房屋稅 = 房地產持有稅」
不對。持有房地產要繳兩種稅:
- 房屋稅(每年 5 月,只算房屋)
- 地價稅(每年 11 月,只算土地)
兩個加起來才是「房地產持有稅」。
誤會 2:「我買第二戶但給爸媽住應該還是自住吧?」
要看設籍。爸媽戶口設在那邊才算自住。如果爸媽戶口沒遷過去,就算非自住。
誤會 3:「我空屋沒人住應該不用繳吧?」
空屋稅最高。沒住人、沒出租 = 非自住住家用,適用 2%-4.8% 全數累進稅率(台中 2 戶以內 3.2% 起跳)。空屋稅比出租還貴(因為政府想逼你出租或賣掉)。
你該做的 4 件事
- 買房過戶後立刻設籍(自住才有 1% 優惠)
- 每年 3 月底前確認自住申請有沒有問題
- 持有第 2 戶以上算清楚總稅費,別以為跟第 1 戶一樣
- 收到稅單核對金額是不是符合差別稅率 2.0
我幫你做的事
LINE 我 sky811117,給我社區名 + 坪數 + 屋齡 + 是不是自住,我幫你:
- 試算房屋稅 — 自住、非自住、出租 3 種情況分別算
- 估算 30 年持有總稅費 — 房屋稅 + 地價稅累計
- 如果你手上已經有 2 戶以上,幫你算「賣掉哪間最划算 / 出租哪間最划算」
不收費,當交個朋友。
下次會寫
- 〈FAQ 22:地價稅怎麼算 — 自住 0.2% 申請的 9/22 死線〉
- 〈囤房稅 2.0 完整解析 — 持有 4 戶以上的人怎麼節稅〉
- 〈買房後 30 天必做的 7 件事 — 過戶、設籍、保險、繳稅〉
