契稅怎麼算?6% 課房屋評定現值、不是成交價,30 天內要申報

買房抓自備款時,契稅這一筆最容易被算成天文數字。

看到「契稅 6%」,直覺反應通常是這樣:

「一間 1,180 萬的房子,契稅 6% 不就要 70 多萬?那頭期款不就不夠付了?」

不是。契稅不是用成交價乘 6%,是用「房屋評定現值」乘 6%。

同樣這間 1,180 萬的房子,如果房屋評定現值 60 萬,契稅就是 60 萬 × 6% = 3.6 萬,跟 70 萬差了快 20 倍。

下面把算法、30 天申報期限、3 個常見錯誤講完。

一句話直接答案

契稅 = 房屋評定現值 × 6%,由買方繳納,30 天內到地方稅務局申報。

重點:不是成交價的 6%,是「房屋評定現值」的 6%,通常只有實際房價的 0.3%-0.5%。

📌 資料來源:契稅條例第 3 條(買賣契稅稅率 6%);契價以不動產評價委員會評定之標準價格為準

為什麼契稅看起來嚇人但實際不多

跟印花稅一樣,契稅的計算基礎不是你實際付的錢。

• 成交價 = 你跟屋主談好的價(例如 1,180 萬)
• 房屋評定現值 = 地方稅務局評定的房屋價值(只算房屋,不算土地)

房屋評定現值受幾個因素影響:

• 屋齡(越老越低,折舊率高)
• 構造(RC、SRC、鋼骨結構不同)
• 路段等級(地方稅務局公告)
• 樓層(電梯大樓中間樓層較高)

中古屋的房屋評定現值通常只有市價的 5%-10%,所以契稅實際金額相對小。

試算示範:屋齡怎麼影響契稅

⚠️ 以下是假設情境,用來示範算法,不是真實案件。房屋評定現值由地方稅務局逐戶評定,實際金額請以稅單為準。

規律:屋齡越老、契稅越少。新成屋的契稅是中古屋的 3-4 倍,因為房屋評定現值還沒折舊。

30 天申報期限超重要

契稅最容易踩的坑是過期。

法規:契約成立後 30 天內必須申報(送件給稅務局),稅單寄達後再依期限繳納。逾期分兩種:

• 逾期申報 → 加徵「怠報金」:每超過 3 日加徵應納稅額 1%,上限為應納稅額 1 倍,且不超過新台幣 1.5 萬元(財政部 2019 年修法上限)
• 逾期繳納(申報過了但稅單沒準時繳) → 加徵「滯納金」:每超過 3 日加徵應納稅額 1%,最高 10%

實務上代書會幫忙處理,但買方要主動 follow up。買賣雙方都以為對方會盯,是這筆錢最常白繳的原因。

⚠️ 建議:簽約後第 2 週主動 LINE 代書問「契稅申報送了嗎?」

申報需要哪些文件

代書會幫你準備,但你要先給他:

1. 買賣契約書(公契影本)
2. 買方身分證影本
3. 買方印鑑章 + 印鑑證明
4. 房屋稅單(賣方提供)
5. 建物所有權狀(過戶前先影印)

地點:房屋所在地的地方稅務局(不是戶籍地)。台中市的話就是台中市稅務局各分局。

3 個常見錯誤

錯誤 1:以為契稅是成交價的 6%

不是。是房屋評定現值 × 6%。實際金額比想像中少很多。

錯誤 2:以為契稅可以申請自住優惠

沒有。契稅就是 6%,沒有自住、首購、年輕人等任何優惠稅率。

容易跟「房屋稅」搞混 — 房屋稅有自住 1% 優惠,但契稅沒有。

錯誤 3:贈與或繼承過戶誤申報契稅

• 買賣過戶 → 繳契稅 6%
• 贈與過戶 → 繳契稅 6%(贈與也算契稅,但同時要繳贈與稅)
• 繼承過戶 → 免契稅(因為已經繳遺產稅)

繼承過戶的人最常踩這個 — 不知道繼承免契稅,結果多繳了好幾萬。

你該做的 4 件事

1. 簽約前問代書「房屋評定現值大約多少」— 你會知道契稅多少
2. 簽約後 30 天內確認代書已申報(主動 follow up)
3. 拿到稅單後檢查金額是不是合理(房屋評定現值 × 6%)
4. 如果是繼承過戶,確認代書知道免契稅

我幫你做的事

LINE 我 sky811117,給我社區名 + 坪數 + 屋齡,我幫你:

1. 估算房屋評定現值 — 用同社區近期過戶資料反推
2. 估算契稅金額 — 你預先抓總自備款
3. 整理完整稅費清單 — 印花稅 + 契稅 + 規費 + 代書費 + 履約保證費,一張表給你

不收費,當交個朋友。

下次會寫

• 〈房屋稅怎麼算?稅單上的課稅現值在哪看、自住 1% 怎麼申請〉
• 〈地價稅怎麼算?稅基是公告地價 8 成、自住 0.2% 怎麼申請〉
• 〈代書費怎麼算才合理 — 全台中行情參考〉

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