最近有個南屯客戶看了一間 1,180 萬的房子。
我們算完總自備款後,她算盤一打突然問:
「景泰,你說契稅 6%…那是 1,180 萬 × 6% = 70 多萬嗎?那我頭期款不夠付了!」
我跟她說別擔心:契稅實際要繳的大概只有 3-5 萬。
她不信。我直接打開算給她看,結果 1,180 萬的房子,契稅算出來 3.6 萬。
她整個人放鬆下來,差點當場跳起來。
一句話直接答案
契稅 = 房屋評定現值 × 6%,由買方繳納,30 天內到地方稅務局申報。
重點:不是成交價的 6%,是「房屋評定現值」的 6%,通常只有實際房價的 0.3%-0.5%。
為什麼契稅看起來嚇人但實際不多
跟印花稅一樣,契稅的計算基礎不是你實際付的錢。
- 成交價 = 你跟屋主談好的價(例如 1,180 萬)
- 房屋評定現值 = 地方稅務局評定的房屋價值(只算房屋,不算土地)
房屋評定現值受幾個因素影響:
- 屋齡(越老越低,折舊率高)
- 構造(RC、SRC、鋼骨結構不同)
- 路段等級(地方稅務局公告)
- 樓層(電梯大樓中間樓層較高)
中古屋的房屋評定現值通常只有市價的 5%-10%,所以契稅實際金額相對小。
真實數字看一下
我整理 3 個近期經手案子:
| 物件類型 | 成交價 | 房屋評定現值 | 契稅(6%) |
|---|---|---|---|
| 北屯 35 年公寓 30 坪 | 680 萬 | 約 28 萬 | 1.7 萬 |
| 西屯 18 年大樓 38 坪 | 1,380 萬 | 約 65 萬 | 3.9 萬 |
| 南屯新成屋 40 坪 | 1,850 萬 | 約 110 萬 | 6.6 萬 |
規律:屋齡越老、契稅越少。新成屋的契稅是中古屋的 3-4 倍,因為房屋評定現值還沒折舊。
30 天申報期限超重要
契稅最容易踩的坑是過期。
法規:契約成立後 30 天內必須申報(送件給稅務局),稅單寄達後再依期限繳納。逾期分兩種:
- 逾期申報 → 加徵「怠報金」:每超過 3 日加徵應納稅額 1%,上限為應納稅額 1 倍,且不超過新台幣 1.5 萬元(財政部 2019 年修法上限)
- 逾期繳納(申報過了但稅單沒準時繳) → 加徵「滯納金」:每超過 3 日加徵應納稅額 1%,最高 10%
實務上代書會幫忙處理,但買方要主動 follow up。我看過幾次代書忙到忘了申報,結果怠報金多了好幾千。
⚠️ 建議:簽約後第 2 週主動 LINE 代書問「契稅申報送了嗎?」
申報需要哪些文件
代書會幫你準備,但你要先給他:
- 買賣契約書(公契影本)
- 買方身分證影本
- 買方印鑑章 + 印鑑證明
- 房屋稅單(賣方提供)
- 建物所有權狀(過戶前先影印)
地點:房屋所在地的地方稅務局(不是戶籍地)。台中市的話就是台中市稅務局各分局。
3 個常見錯誤
錯誤 1:以為契稅是成交價的 6%
不是。是房屋評定現值 × 6%。實際金額比想像中少很多。
錯誤 2:以為契稅可以申請自住優惠
沒有。契稅就是 6%,沒有自住、首購、年輕人等任何優惠稅率。
容易跟「房屋稅」搞混 — 房屋稅有自住 1% 優惠,但契稅沒有。
錯誤 3:贈與或繼承過戶誤申報契稅
- 買賣過戶 → 繳契稅 6%
- 贈與過戶 → 繳契稅 6%(贈與也算契稅,但同時要繳贈與稅)
- 繼承過戶 → 免契稅(因為已經繳遺產稅)
繼承過戶的人最常踩這個 — 不知道繼承免契稅,結果多繳了好幾萬。
你該做的 4 件事
- 簽約前問代書「房屋評定現值大約多少」— 你會知道契稅多少
- 簽約後 30 天內確認代書已申報(主動 follow up)
- 拿到稅單後檢查金額是不是合理(房屋評定現值 × 6%)
- 如果是繼承過戶,確認代書知道免契稅
我幫你做的事
LINE 我 sky811117,給我社區名 + 坪數 + 屋齡,我幫你:
- 估算房屋評定現值 — 用同社區近期過戶資料反推
- 估算契稅金額 — 你預先抓總自備款
- 整理完整稅費清單 — 印花稅 + 契稅 + 規費 + 代書費 + 履約保證費,一張表給你
不收費,當交個朋友。
下次會寫
- 〈FAQ 21:房屋稅怎麼算 — 差別稅率 2.0 自住與非自住差很多〉
- 〈FAQ 22:地價稅怎麼算 — 自住 0.2% 怎麼申請〉
- 〈代書費怎麼算才合理 — 全台中行情參考〉
