賣房子最常被忽略的一筆稅是土地增值稅。漲價越多、稅越重 — 老屋持有 20 年以上的,增值稅常常落在幾十萬甚至上百萬。
但這筆稅有兩個合法節稅工具:自用住宅優惠 10% 跟 重購退稅。用了跟沒用,差距可以幾十萬。
這篇把算法、條件、操作寫成你看得懂的版本。
一句話直接答案
土地漲價總數額 × 稅率(20-40% 累進 / 自用 10%)= 增值稅。一生一次自用優惠不用白不用,重購退稅可全退。
增值稅是什麼?為什麼要繳?
買房只有「契稅、印花稅、登記規費」,增值稅是賣方的事。
但實務上會影響你買房,因為:
- 賣方繳完才能過戶 → 影響你交屋時程
- 賣方知道要繳大筆稅 → 開價會反映進去
- 你未來賣這間時也要繳
增值稅怎麼算(2026 年公式)
公式:
土地增值稅 = 土地漲價總數額 × 累進稅率
土地漲價總數額 =(本次移轉公告現值 - 前次移轉公告現值
× 持有期間物價指數)
- 改良費用、土地重劃費用⭐ 重點:是看「公告現值」不是「實際買賣價格」。
公告現值通常低於市價(約市價 80-90%)。所以增值稅課的是公告現值上漲的部分,不是你實際賺的部分。
累進稅率(一般)
| 漲價倍數 | 稅率 |
|---|---|
| 漲幅 ≤ 100% | 20% |
| 漲幅 100-200% | 30% |
| 漲幅 > 200% | 40% |
自用住宅優惠(符合條件)
統一 10%,不分漲幅。
自用住宅優惠 10% 完整條件
要符合全部 4 個條件才能用:
條件 1:設籍要求
- 賣方本人 + 配偶 + 未成年子女
- 在這個地址戶籍登記 1 年以上
- 過戶前 1 年內戶籍要在這
⚠️ 注意:不是賣方一個人設籍就好,所有家人都不能有別的房(看後面)。
條件 2:房屋使用要求
- 過戶前 1 年內該房屋沒出租、沒營業使用
- 完全自住
條件 3:面積限制
| 區域 | 上限 |
|---|---|
| 都市土地 | 1.5 公畝(約 45 坪) |
| 非都市土地 | 3.5 公畝(約 105 坪) |
超過部分按一般稅率課。
條件 4:一生一次
- 賣方本人 + 配偶一輩子只能用一次自用優惠
- 未使用過的人優先
⭐ 判斷時的第一個問題:「你之前有用過嗎?」
重購退稅 — 換屋族必用
情境:你賣掉房子,2 年內又買新房子 — 可以全額退回已繳的增值稅。
適用條件
- 時間:賣舊房後 2 年內買新房,或者先買新房後 2 年內賣舊房
- 金額:新房總價 ≥ 舊房售價(自用部分)
- 用途:新舊都是自用住宅
沒次數限制
重點:重購退稅沒有「一生一次」限制。 每次換屋都可以用,只要時間 + 金額 + 用途符合。
怎麼操作?
- 賣舊房時先繳增值稅
- 2 年內買新房 + 完成過戶
- 帶資料去稅捐處申請退稅
- 7-14 天退款進帳
⚠️ 重要:先繳後退機制。沒先繳的話,後面無法退。
自用優惠 vs 一般稅率 的差距
舉例: 30 年前用 280 萬買的老屋,現在賣 1450 萬,漲價總數額約 860 萬。
| 項目 | 沒用自用優惠 | 用自用優惠 |
|---|---|---|
| 漲價總數額 | 約 860 萬 | 約 860 萬 |
| 稅率 | 30%(累進) | 10%(自用) |
| 應繳增值稅 | 約 86 萬 | 約 24 萬 |
| 差額 | — | 省 62 萬 |
只要符合 4 個條件:
- 住了 1 年以上(設籍 1 年條件)
- 自住沒出租(自用條件)
- 都市土地不超過 45 坪(面積條件)
- 從未用過自用優惠(一生一次)
5 分鐘檢查,可能省幾十萬。
哪邊查、怎麼試算?
1. 內政部地價系統
Google「內政部地價資訊查詢系統」:
- 輸入地址或地號
- 看公告現值、前次移轉現值
- 自動算漲價總數額
2. 地政事務所
帶身分證 + 地號去申請「土地增值稅試算單」,免費。
3. 找仲介幫你算
可用內政部試算系統 + 自用優惠 + 重購退稅,算出 3 個情境:
- 沒任何優惠(最壞情況)
- 用自用優惠
- 用自用優惠 + 重購退稅
讓你有決策依據。
3 個常見的踩雷情境
雷 1:設籍沒有滿 1 年
買了房馬上想賣 → 沒設籍滿 1 年 → 無法用自用優惠 → 多繳 40-60 萬。
建議:買房先設籍。即使不住,設籍 1 年後再賣才有優惠。
雷 2:夫妻一方已用過,另一方以為自己沒用
實際上夫妻共用一次自用優惠。 先生 5 年前賣房用過 → 太太這次不能再用。
建議:問清楚配偶歷史。一輩子一次很珍貴,別亂用。
雷 3:重購退稅金額不夠
賣 1500 萬 → 買 1200 萬 → 不符合「新房 ≥ 舊房」,退不到。
建議:換屋時確認新房不低於舊房,才能完整退稅。
我幫你做的事
如果你正準備賣房或換屋,想知道增值稅怎麼算、怎麼省,可以 LINE 我 sky811117。給我地址 + 是否曾用過自用優惠 + 是否打算換屋,我會:
- 幫你判斷實際操作怎麼走(跑增值稅試算、檢查設籍/一生一次/面積條件)
- 算 3 個情境給你決策依據
- 跑相關的稅務條文、實務細節給你
- 如果換屋,規劃「先買後賣」or「先賣後買」的稅務最佳路徑
- 同行物件如果適合你,一樣幫你媒合(不只推我手上的)
⚠️ 重要提醒:增值稅試算我能幫你做,但正式申請建議找地政士(熟稅捐處流程、流程順)。
陳景泰 — 一品不動產(有巢氏房屋台中世界之心加盟店) 經紀人黃永隆 113 彰縣字第 324 號 / 營業員陳景泰 114 登字第 488296 號 0920-118-756 / LINE sky811117 / IG @nov__817
