印花稅是買房流程裡最容易被忽略的一筆小錢。金額不大,但它有兩個特性:一是漏掉會讓過戶當天直接卡住,二是幾乎每個買方第一次算都會算錯。
算錯的原因只有一個:
印花稅根本不是用成交價算的。
很多人以為印花稅是「成交價的千分之一」,一間 1,200 萬的房子就抓 12,000 元。實際上要算的是公契金額,不是成交價,金額通常比想像中少不少。這篇把印花稅的算法、誰繳、什麼時候繳,以及 3 個踩雷處一次講清楚。
一句話直接答案
不動產買賣印花稅 =(土地公告現值 + 房屋評定現值)× 千分之一(0.1%),由買方繳納,千萬等級的房子大約 3,000-8,000 元。
📌 資料來源:印花稅法第 5 條、第 7 條
為什麼計算基礎不是成交價
很多人卡在這裡。我們講白話:
- 成交價 = 你跟屋主談定的價格(例如 1,200 萬)
- 公契金額 = 政府認定的「契約價」(通常只有成交價的 30-50%)
- 土地的部分用「公告現值」(每年公告一次)
- 房屋的部分用「房屋評定現值」(地方稅務局評定,中古屋通常很低)
政府收稅是用公契金額算,不是用你實際付的錢。所以印花稅名目上是千分之一,實際換算回成交價,大約只有 0.03%-0.05%。
試算示範:公契金額怎麼影響印花稅
⚠️ 以下是假設情境,用來示範算法,不是真實案件。公契金額會隨土地位置、屋齡、樓層、建材而有明顯差異,實際數字請以代書提供的公契為準。
| 假設物件 | 假設成交價 | 假設公契金額 | 印花稅 |
|---|---|---|---|
| 30 年中古華廈 30 坪 | 980 萬 | 約 320 萬 | 3,200 元 |
| 15 年電梯大樓 40 坪 | 1,580 萬 | 約 580 萬 | 5,800 元 |
| 預售屋交屋 35 坪 | 1,850 萬 | 約 750 萬 | 7,500 元 |
從算式可以看出邏輯:屋齡越新、房屋評定現值與公告現值越高,印花稅就越多。這也是為什麼新成屋 / 預售屋交屋時的印花稅,常常比同總價的中古屋高上一截。
3 個容易踩雷的地方
雷 1:以為買賣價就是計算基礎
最常見的問題是:「我成交 1,200 萬,印花稅是不是 12,000 元?」
不是。以千萬等級的中古屋來說,通常落在 3,000-8,000 元。不要拿成交價去算,要拿代書給的公契影本,上面會寫「土地買賣金額」+「建物買賣金額」,兩個加起來才是計算基礎。
雷 2:漏買印花稅票
印花稅不是「線上轉帳」就完事。要實際去買印花稅票(實體紙),貼在公契上。
最典型的疏漏是責任落空:買方以為代書會順手處理,代書以為買方自己會去買,結果兩邊都沒買。辦過戶當天被地政事務所退件,整個交屋時程就要往後延。
買印花稅票的地方:
- 地政事務所代收處
- 7-11、全家、萊爾富、OK(便利商店)
- 郵局、銀行櫃台
⚠️ 建議簽約後 7 天內就買齊,別拖到過戶前一天。責任歸屬也建議在簽約時就跟代書講清楚,由誰去買、誰保管。
雷 3:贈與 / 繼承的稅率不同
如果房子是「從父母手上接過來、不是買的」,那就不是印花稅千分之一的世界,而是贈與稅或遺產稅。
實務上常見的情況:
- 父母贈與子女:課贈與稅(每人每年免稅額 244 萬)
- 配偶相互贈與:免課贈與稅,但仍須申報
- 繼承:課遺產稅(免稅額 1,333 萬)
📌 資料來源:財政部公告之遺產稅、贈與稅免稅額(現行標準)
這些都不是千分之一,級距與金額差很多,過戶前務必先算清楚是哪一種稅。
你該做的 4 件事
- 簽約前問代書「公契金額預估多少」— 你會知道印花稅大概要繳多少錢
- 簽約後 7 天去便利商店或地政事務所買齊印花稅票,並確認由誰負責
- 保留收據,辦過戶當天交給代書
- 如果是贈與 / 繼承過戶,先找代書或會計師算清楚是哪種稅、要繳多少
我幫你做的事
LINE 我 sky811117,給我社區名 + 坪數 + 屋齡,我幫你:
- 推估公契金額 — 用同社區近期實價登錄成交資料回推
- 抓總稅費 — 印花稅 + 契稅 + 規費 + 代書費,讓你把自備款抓完整
- 如果你已經簽約,幫你對一次代書給的稅費計算表 — 確認每一筆的計算基礎有沒有搞混
不收費,當交個朋友。
下次會寫
- 〈契稅怎麼算?6% 課房屋評定現值、不是成交價,30 天內要申報〉
- 〈房屋稅怎麼算?稅單上的課稅現值在哪看、自住 1% 怎麼申請〉
- 〈買房總自備款清單 — 除了頭期款還有 8 筆要先準備〉
陳景泰 — 一品不動產（有巢氏房屋台中世界之心加盟店） 經紀人黃永隆 113 彰縣字第 324 號 / 營業員陳景泰 114 登字第 488296 號 0920-118-756 / LINE sky811117 / IG @nov__817
