上週幫一位西屯客戶簽約。
簽完約走出代書事務所,她突然問我:
「景泰,印花稅那個…到底要繳多少?我聽代書講過但沒記」
我跟她說 5,800 元。她當場愣住:
「我以為千分之一就是 1,200 萬乘以 0.1% = 12,000 元啊?怎麼變這麼少?」
因為印花稅根本不是用成交價算的。
她跟很多買方一樣,以為印花稅是「成交價的千分之一」。其實算的是公契金額,不是成交價。這篇把印花稅的算法、誰繳、3 個踩雷處一次講清楚。
一句話直接答案
不動產買賣印花稅 =(土地公告現值 + 房屋評定現值)× 千分之一(0.1%),由買方繳納,千萬等級的房子大約 3,000-8,000 元。
為什麼計算基礎不是成交價
很多人卡在這裡。我們講白話:
- 成交價 = 你跟屋主談好的價(例如 1,200 萬)
- 公契金額 = 政府認定的「契約價」(通常只有成交價的 30-50%)
- 土地的部分用「公告現值」(每年公告一次)
- 房屋的部分用「房屋評定現值」(地方稅務局評定,中古屋通常很低)
政府收稅是用公契金額算,不是用你實際付的錢。所以印花稅看起來千分之一,實際算下來只有成交價的 0.03%-0.05%。
真實數字看一下
我整理 3 個最近經手案子的真實數字:
| 物件類型 | 成交價 | 公契金額 | 印花稅 |
|---|---|---|---|
| 北屯 30 年中古華廈 30 坪 | 980 萬 | 約 320 萬 | 3,200 元 |
| 西屯 15 年大樓 40 坪 | 1,580 萬 | 約 580 萬 | 5,800 元 |
| 南屯預售屋交屋 35 坪 | 1,850 萬 | 約 750 萬 | 7,500 元 |
可以看到屋齡越新、公告現值越高,印花稅就越多。預售屋 / 新成屋的印花稅通常比中古屋高 2-3 倍。
3 個容易踩雷的地方
雷 1:以為買賣價就是計算基礎
買方最常問:「我成交 1,200 萬,印花稅是不是 12,000 元?」
不是。是 3,000-8,000 元。不要拿成交價去算,要拿代書給的公契影本,上面會寫「土地買賣金額」+「建物買賣金額」,兩個加起來才是計算基礎。
雷 2:漏買印花稅票
印花稅不是「線上轉帳」就完事。要實際去買印花稅票(實體紙),貼在公契上。
我看過有買方以為代書會處理,結果代書以為買方自己處理 — 兩邊都漏掉,辦過戶當天被地政事務所退件,延遲一週才補上。
買印花稅票的地方:
- 地政事務所代收處
- 7-11、全家、萊爾富、OK(便利商店)
- 郵局、銀行櫃台
⚠️ 建議簽約後 7 天內就買齊,別拖到過戶前一天。
雷 3:贈與 / 繼承的稅率不同
如果你是「從父母手上接過來、不是買的」,那不是印花稅千分之一,可能是贈與稅 10-20% 或遺產稅。
實務上常見的情況:
- 父母贈與孩子:贈與稅(每年免稅額 244 萬,2026 年標準)
- 配偶贈與:免課贈與稅,但要報
- 繼承:遺產稅(免稅額 1,333 萬,2026 年標準)
這些都不是千分之一,差很多。
你該做的 4 件事
- 簽約前問代書「公契金額預估多少」— 你會知道印花稅大概要繳多少錢
- 簽約後 7 天去便利商店或地政事務所買齊印花稅票
- 保留收據,辦過戶當天交給代書
- 如果是贈與 / 繼承過戶,先找代書算清楚是哪種稅、要繳多少
我幫你做的事
LINE 我 sky811117,給我社區名 + 坪數 + 屋齡,我幫你:
- 估算公契金額 — 用同社區近期成交資料反推
- 估算總稅費 — 印花稅 + 契稅 + 規費 + 代書費,讓你抓總自備款
- 如果你已經簽約,幫你 check 代書給的計算表是不是合理(我看過代書算錯多收的)
不收費,當交個朋友。
下次會寫
- 〈FAQ 20:契稅是什麼?跟印花稅差在哪、誰要繳、怎麼省〉
- 〈FAQ 21:房屋稅怎麼算 — 差別稅率 2.0 上路後自住怎麼申請〉
- 〈買房總自備款清單 — 除了頭期款還有 8 筆要先準備〉
