地價稅怎麼算?稅基是公告地價 8 成、自住 0.2% 怎麼申請

地價稅有一條每年都有人錯過的死線:9 月 22 日。

新買的房子,如果沒有在當年 9 月 22 日前向地政事務所申請「自用住宅用地」優惠,當年度的地價稅就只能用一般稅率(1% 起跳)計算,而不是自住的 0.2%。

**差 5 倍。**而且錯過就是錯過,不能補申請,只能等隔年生效。一間持分土地 200 萬的房子,這一來一往就是快 1 萬 6 千元的差距。

這篇要幫你避開這個坑。

一句話直接答案

地價稅 = 土地申報地價 × 持分 × 稅率,自住 0.2%,一般用地 1%-5.5% — 差 5 倍以上。每年 9 月 22 日前申請自住,當年度才生效。

📌 資料來源:土地稅法第 16 條、第 17 條、第 41 條

為什麼有兩種稅(房屋稅 + 地價稅)

很多人不知道買房要繳兩種持有稅:

買大樓 / 公寓的人兩個都要繳(基地由全社區共有,你有持分)。

地價稅怎麼算

公式:

地價稅 = 土地申報地價 × 你的持分 × 稅率

• 土地申報地價 = 所有權人申報的地價。公告地價每 2 年重新規定一次,土地所有權人可在公告期間申報;未申報者,以公告地價的 80% 作為申報地價
• 持分 = 你的土地應有部分(權狀上會寫,例如 10000/250000)
• 稅率 = 自住 0.2%,或一般用地 1%-5.5%(累進)

📌 資料來源:平均地權條例第 16 條(未申報地價者以公告地價 80% 為申報地價)

一般住宅的所有權人幾乎不會另外去申報地價,所以你的稅基通常就是公告地價的 8 成。這也是很多人查到「公告地價」以後、自己乘出來的數字跟稅單對不起來的原因——稅單用的是打完 8 折的申報地價。

自住 0.2% vs 一般 1%-5.5%

差別有多大?用假設數字示範一次:

⚠️ 以下是假設情境,用來示範算法,不是真實案件。申報地價與持分逐戶不同,實際金額請以你的稅單與權狀為準。

同樣的土地,自住一年可以省下 16,000-48,000 元;以持有 30 年推算,累積差距就是 48-144 萬。

⚠️ 一般稅率還會往上累進 — 土地價值越高、適用稅率越高,最高 5.5%。

一般用地累進稅率

📌 資料來源:土地稅法第 16 條

「累進起點地價」由各縣市依規定公告,每次重新規定地價後會調整,實際數字請以你所在縣市當年度公告為準。

一般自住的大樓 / 公寓買方很少踩到累進級距,但持有大筆土地、商業區、工業區的人就會踩到。

怎麼申請自住 0.2% 優惠

三個條件全部要符合

1. 本人 / 配偶 / 直系親屬設籍且實際居住
2. 未出租或營業使用
3. 面積限制
   • 都市土地:0.7 公頃(約 211 坪)以內
   • 非都市土地:1.5 公頃(約 454 坪)以內

對一般大樓 / 公寓買方,面積限制幾乎不可能踩到。重點是設籍 + 自住。

申請時間

每年 9 月 22 日前向土地所在地的地政事務所或稅捐機關申請,當年度生效。

⚠️ 為什麼是 9 月 22 日?因為地價稅的納稅義務基準日是每年 8 月 31 日,加上行政作業期間,主管機關把當年度的適用申請截止日訂在 9 月 22 日。

9/22 之後才申請的,要等下一個年度才生效。

申請地點

土地所在地的地政事務所 / 稅捐稽徵機關(不是戶籍地)。台中市的話就是台中市各區的受理單位。

申請需要文件

1. 申請書(現場領)
2. 身分證 + 印章
3. 戶口名簿影本(證明已設籍)
4. 建物所有權狀影本

通常 10-15 分鐘就能辦完,不需要委託代書。

一次申請、後續延用

申請通過後,後續年度自動延用,除非條件改變(賣掉、出租、戶口遷出),才需要重新處理。

3 個關鍵時間點(死線)

時間點 1:9 月 22 日(自住優惠申請死線)

新買的房子要在當年 9/22 前申請,錯過就要等下一年度。

時間點 2:8 月開徵

稅單會在 8 月寄到。收到後第一時間檢查:

• 稅率是 0.2% 還是 1%?
• 持分有沒有寫對?
• 申報地價合不合理?

有問題就直接聯繫地方稅務局處理。

時間點 3:11 月 30 日(繳費死線)

11/30 前繳完。逾期每超過 3 日按滯納金額加徵 1% 滯納金,最高加徵至 10%。

📌 資料來源:稅捐稽徵法第 20 條

信用卡分期:部分縣市開放分 3-12 期(多為免利息),需要事先申請。

3 個常見誤會

誤會 1:「我房屋稅有自住,地價稅應該也自動有」

不會。房屋稅自住跟地價稅自住是兩件事,要分開申請。

• 房屋稅自住申請 → 地方稅務局
• 地價稅自住用地申請 → 土地所在地地政事務所 / 稅捐稽徵機關

兩個是不同的申請程序,不會互通。

誤會 2:「土地不是我的,是社區的吧?」

大樓 / 公寓的基地是全社區共有,你有應有部分(持分)。權狀上會寫(例如「土地坐落 OO 段 OO 地號,持分 8000/350000」)。

有持分 = 有土地 = 要繳地價稅。

誤會 3:「我買透天,房屋稅跟地價稅應該都很多吧?」

結構不太一樣。透天的地價稅通常比大樓高(土地持分大),但房屋稅反而可能比較低(透天屋齡多半較老,房屋評定現值低)。

用假設數字示範一下結構差異(非真實案件,僅供理解):

• 透天 45 坪:房屋稅較低、地價稅較高
• 電梯大樓 45 坪:房屋稅較高、地價稅較低

兩者的總持有稅常常沒差多少,差在錢是繳在土地還是房屋上。

你該做的 4 件事

1. 過戶後儘早設籍
2. 9/22 前去申請自用住宅用地優惠稅率
3. 8 月稅單收到核對稅率是 0.2% 還是 1%
4. 11/30 前繳完(部分縣市可信用卡分期)

我幫你做的事

LINE 我 sky811117,給我社區名 + 坪數,我幫你:

1. 試算地價稅 — 自住 vs 一般兩種狀況分別算
2. 抓土地持分 — 用權狀上的數字算清楚
3. 整理過戶後 30 天 to-do 清單 — 設籍、自住申請、保險、稅務,一次列給你

不收費,當交個朋友。

下次會寫

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