上禮拜碰到一個讓我心疼的案例。
中部一位客戶 9 月底買了房子,我幫他過戶完跟他說:
「記得 9/22 前去申請自住用地優惠喔。」
他說「下週去」。下週又下週,結果忘了。
11 月稅單寄來,他打給我:「景泰,我地價稅怎麼是 12,000?不是說自住很便宜?」
他錯過 9/22 死線,當年度地價稅用一般稅率 1% 算,而不是自住的 0.2%。
差 5 倍。這 9,600 元差價,真的就因為他晚一個禮拜申請。
這篇要幫你避開這個坑。
一句話直接答案
地價稅 = 土地公告地價 × 稅率,自住 0.2%,一般 1%-5.5% — 差 5 倍以上。每年 9 月 22 日前申請自住,當年度才生效。
為什麼有兩個稅(房屋稅 + 地價稅)
很多人不知道買房要繳兩種稅:
| 稅 | 對象 | 開徵 | 繳費期限 |
|---|---|---|---|
| 房屋稅 | 房屋本身 | 5 月 | 5 月 31 日 |
| 地價稅 | 土地 | 8 月 | 11 月 30 日 |
買大樓 / 公寓的人兩個都要繳(土地是社區共有,你有持分)。
地價稅怎麼算
公式:
地價稅 = 土地申報地價 × 你的持分 × 稅率- 土地申報地價 = 政府公告(每 2 年更新一次,2025 年剛調整過)
- 持分 = 你的土地比例(權狀上會寫,例如 10000/250000)
- 稅率 = 自住 0.2% 或一般 1%-5.5%(累進)
自住 0.2% vs 一般 1%-5.5%
差別有多大?看真實數字:
| 物件類型 | 土地申報地價 × 持分 | 自住(0.2%) | 一般(1%) |
|---|---|---|---|
| 北屯公寓 30 坪 | 約 200 萬 | 4,000 元 | 20,000 元 |
| 西屯大樓 38 坪 | 約 350 萬 | 7,000 元 | 35,000 元 |
| 南屯透天 45 坪 | 約 600 萬 | 12,000 元 | 60,000 元 |
自住一年省 16,000-48,000 元。30 年下來就是 48-144 萬。
⚠️ 一般稅率還會累進 — 土地價值越高、稅率越高,最高 5.5%。
一般用地累進稅率
| 累進級距 | 稅率 |
|---|---|
| 累進起點地價以下 | 1% |
| 1-5 倍 | 1.5% |
| 5-10 倍 | 2.5% |
| 10-15 倍 | 3.5% |
| 15-20 倍 | 4.5% |
| 20 倍以上 | 5.5% |
「累進起點地價」依各縣市公告。台中市約 230 萬左右(2026 年值)。
一般住宅買方很少踩到累進,但持有大筆土地、商業區、工業區的人就會踩到。
怎麼申請自住 0.2% 優惠
三個條件全部要符合
- 本人 / 配偶 / 直系親屬設籍且實際居住
- 未出租或營業使用
- 面積限制
- 都市土地:0.7 公頃(約 211 坪)以內
- 非都市土地:1.5 公頃(約 454 坪)以內
對一般大樓 / 公寓買方,面積限制根本踩不到。重點是設籍 + 自住。
申請時間
每年 9 月 22 日前到地政事務所申請,當年度生效。
⚠️ 為什麼是 9 月 22 日?因為地價稅開徵基準日是 8 月 31 日,加上行政作業時間,主管機關訂死 9/22 為當年度截止日。
9/22 後申請的,要等明年才生效。
申請地點
房屋所在地的地政事務所(不是戶籍地)。台中市的話就是台中市各區地政事務所。
申請需要文件
- 申請書(現場領)
- 身分證 + 印章
- 戶口名簿影本(證明已設籍)
- 建物所有權狀影本
通常 10-15 分鐘搞定,不用代書。
一次申請、永久延用
申請過一次後續年度自動延用,除非條件改變(賣掉、出租、戶口遷出),才要重新處理。
3 個關鍵時間點(死線)
時間點 1:9 月 22 日(自住優惠申請死線)
新買的房子要在當年 9/22 前申請,錯過就要等明年。
時間點 2:8 月開徵
稅單會在 8 月寄到。收到後第一時間檢查:
- 稅率是 0.2% 還是 1%?
- 持分有沒有寫對?
- 申報地價有沒有合理?
有問題立刻打地方稅務局申訴。
時間點 3:11 月 30 日(繳費死線)
11/30 前繳完。逾期每超過 3 天加徵 1%。
信用卡分期:很多縣市可分 3-12 期(免利息),但要先去申請。
3 個常見誤會
誤會 1:「我設籍房屋稅有自住,地價稅應該也自動有」
不會。房屋稅自住跟地價稅自住要分開申請。
- 房屋稅自住申請 → 地方稅務局
- 地價稅自住申請 → 地政事務所
兩個是不同機關,不會互通。
誤會 2:「土地不是我的,是社區的吧?」
大樓 / 公寓的土地是全社區共有,你有持分。權狀上會寫(例如「土地坐落 OO 段 OO 地號,持分 8000/350000」)。
有持分 = 有土地 = 要繳地價稅。
誤會 3:「我買透天,房屋稅跟地價稅應該都很多吧?」
透天的地價稅確實比大樓貴(因為土地持分大),但房屋稅反而可能比較少(因為透天通常屋齡比較老,房屋評定現值低)。
實際差別:
- 透天 45 坪:房屋稅約 5,000 元、地價稅約 12,000 元
- 大樓 45 坪:房屋稅約 8,000 元、地價稅約 7,000 元
差不多總額,結構不同。
你該做的 4 件事
- 過戶後立刻設籍
- 9/22 前去地政事務所申請自住優惠
- 8 月稅單收到核對稅率是 0.2% 還是 1%
- 11/30 前繳完(可信用卡分期 0 利息)
我幫你做的事
LINE 我 sky811117,給我社區名 + 坪數,我幫你:
- 試算地價稅 — 自住 vs 一般兩種狀況
- 抓土地持分 — 用權狀數字算清楚
- 整理過戶後 30 天 to-do 清單 — 設籍、自住申請、保險、所有要處理的事一次給你
不收費,當交個朋友。
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