房地產名詞 15：謄本 — 買房前沒調這張等於賭博

一句話定義

謄本是政府地政系統的「即時版權狀」，任何人付 20 元都能調，顯示這房子當下的真實狀況。

權狀是「核發當下的快照」，謄本是「現在這一秒的真相」。

為什麼存在

權狀有兩個致命缺陷：

不更新：核發後不論發生什麼事都不會自動更新
可造假：實體紙張可仿造

所以法律設計了「謄本」 — 政府地政系統的即時資料庫：

任何人都能調（不需要屋主同意）
20 元/份
即時資料（每天更新）
顯示所有限制（抵押、查封、假處分、信託）

沒調謄本就買房 = 賭博。可能你買到的房：

有 800 萬抵押給銀行（未塗銷）
被法院假扣押
屋主已經把房子賣給別人了（你看的權狀作廢）

算坪 / 不算坪

謄本上的坪數跟權狀一致：

主建物
附屬建物
共有部分（公設）
土地持分

額外資訊（權狀沒有）：

他項權利部：抵押金額、抵押權人、設定日期
限制登記：查封、假扣押、假處分
信託登記：是否有信託關係

謄本三大部分逐一拆解

【標示部】
- 建號、地號、坐落
- 面積（主建物 / 附屬 / 公設）
- 用途、構造、層次

【所有權部】
- 所有權人姓名、身分證字號（部分隱碼）
- 登記原因（買賣 / 繼承 / 贈與）
- 登記日期

【他項權利部】  ← 最關鍵！
- 抵押權人（通常是銀行）
- 抵押金額
- 設定日期
- 是否塗銷

標示部

對應房子的物理狀況。主要看建號、地號、坐落地址有沒有跟權狀一致；面積拆分（主建物、附屬、公設）跟仲介給你的明細表對照。

所有權部

看「所有權人」是不是賣方本人。如果謄本顯示「持分 1/2」 — 代表這房子有兩個共有人，賣方一個人不能單獨賣。共有物處分要過半同意，或全體共有人同意（看物件類型）。

登記原因看「買賣」「繼承」「贈與」 — 繼承來的房子如果是近 2 年內，要特別問清楚有沒有其他繼承人糾紛。

他項權利部（最重要）

看抵押金額多少、抵押權人是誰、有沒有塗銷。

抵押權人是銀行：正常房貸，交屋前用買方價金還清、同步塗銷抵押，這是行情做法。

抵押權人是民間（個人 / 當鋪 / 高利貸公司）：警訊。代表屋主可能有財務問題、有跑路風險。要更加謹慎，並要求賣方在交屋前處理完畢。

抵押已塗銷：OK，這是舊紀錄，不影響交易。

真實風險樣態

買房前沒調謄本，最常見的踩雷劇本：

劇本 1：抵押未塗銷

屋主給買方看權狀寫他名字，但謄本他項權利部寫著「抵押權人：某銀行，債權額 800 萬，未塗銷」。

這 800 萬抵押如果交屋前沒處理，買方接手後就要承擔這筆債務 — 銀行可以對這個房子聲請拍賣。

劇本 2：法院限制登記

謄本「限制登記」欄出現「假扣押 / 假處分 / 查封」。

代表這房子捲入訴訟，所有權移轉受限。即使屋主簽約收錢，也辦不了過戶。買方頭期款進去要花很大力氣才能要回。

劇本 3：謄本所有權人 ≠ 賣方

賣方說「我老婆的房子，我代理她賣」 — 謄本上是配偶名字。

這要看是否有配偶簽署的授權書、代理權範圍。沒有完整代理權的簽約是無效契約，買方可能簽了等於白簽。

20 元的謄本費，可以幫你避開以上風險。

給買賣方的 3 個提醒

買方

下訂前必調最新謄本：
- 地政事務所現場辦：20 元，10 分鐘
- 線上申請：MyData 平台 / 第三方付費平台
- 委託房仲代調：通常免費
看「他項權利部」確認：
- 抵押金額多少？（若超過售價要小心）
- 抵押權人是誰？（銀行 vs 民間）
- 有沒有塗銷？（已塗銷的舊抵押 OK，未塗銷要交屋前處理）
看「限制登記」確認：
- 有查封 / 假扣押 / 假處分？→ 不要碰
- 有信託？→ 要看信託條件
- 沒登記限制 → 安全