公告現值是什麼?跟實際成交價差 3-5 倍的原因與查詢方式

一句話定義

公告現值是政府公告的「土地課稅基準」，實際成交是「市場成交價」 — 兩者經常差 3-5 倍甚至更多。

為什麼存在

「公告現值」是地政機關每年 1 月 1 日公告，作為土地稅課徵基準：

• 土地增值稅（賣土地時繳）
• 遺產稅（土地過戶時）
• 贈與稅（土地贈與時）

政府為什麼故意把公告值壓低？

1. 保護民眾稅負 — 如果公告值跟市價一致，土地增值稅會嚇死人，每次過戶要繳幾百萬
2. 避免民怨 — 公告值高 = 課稅基礎高 = 稅金高 = 抗議
3. 平衡稅源 — 房屋稅、地價稅、增值稅有各自基準，避免一次重課

但這也造成資訊不對等：民眾常被公告值誤導，以為土地不值錢。

公告現值 ≠ 公告地價（最多人搞混的一組）

兩個都叫「公告」、都是政府發布，但是兩套不同的數字、算不同的稅：

一句話記法：

• 賣地、過戶 → 看公告現值（算土地增值稅）
• 每年抱著 → 看公告地價（它是「申報地價」的基準，而申報地價才是地價稅的稅基）

所以有人問「地價稅的稅基是哪個」，答案是申報地價，不是公告現值、也不是公告地價本身。

這裡很容易搞混：公告地價每 2 年重新規定一次，土地所有權人可以在公告期間自己申報地價； 沒有申報的人，就以公告地價的 80%（8 成）當作申報地價。一般住宅所有權人幾乎不會特地去申報， 所以實務上稅基通常就是公告地價打 8 折。這也是很多人查到公告地價、自己乘出來的數字跟稅單對不起來的原因。

地價稅怎麼一步一步算、自住 0.2% 怎麼申請，寫在 地價稅怎麼算，這裡不重複。

查詢方式：地政事務所臨櫃、或內政部地政司的地價查詢服務，輸入地號就查得到這塊地的公告現值與公告地價。

📌 資料來源：平均地權條例第 16 條（未於公告期間申報地價者，以公告地價 80% 為其申報地價； 申報逾公告地價 120% 者以 120% 計）、第 46 條（每年 1 月 1 日公告土地現值）

算坪 / 不算坪

公告現值單位：每平方公尺 換算坪：1 坪 = 3.3058 平方公尺

換句話說：

公告現值 5 萬/平方公尺
= 5 × 3.3058
= 約 16.5 萬/坪

別被「萬/平方公尺」嚇到，乘 3.3 才是「萬/坪」。

實例

台中北屯某地段：

重劃區會更誇張（土地公告現值 vs 周邊建地成交概估）：

上表數字為概估，實際金額會因地段、面寬、使用分區、最近成交時間而變動。買賣前以最新公告現值（地政事務所查）+ 實價登錄交叉比對為準。

為什麼重劃區差距更大？

政府公告值反應慢，重劃完成後市場價已飆，公告值要 2-3 年才追得上。

給買賣方的 3 個提醒

買方

1. 公告現值低不代表房子便宜 — 它只是課稅基準，不是市場行情。看市價要查實價登錄。
2. 算土地增值稅可用公告現值 — 你想知道未來賣這塊地會被課多少稅，用公告現值試算。
3. 重劃區買賣資訊落差大 — 公告值跟市價常差 3-4 倍，務必交叉比對實價登錄 + 同業詢價。

賣方

1. 公告現值不能拿來開價 — 開「公告值的 3 倍」聽起來很厲害，但買方會笑你不專業。
2. 賣土地前先算增值稅 — 用「現公告現值 vs 你買進時的公告現值」算增值稅，常常是 10-15% 的銷售淨損失。
3. 賣老房（含土地）要拆開算 — 「房屋價值」+「土地價值」分開報，土地增值稅只課土地部分，省稅關鍵。

下一篇講「實價登錄怎麼讀」 — 政府強制公開的真實成交資料庫，但你查到的數字也可能誤導你。

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