房地產名詞 14：權狀 — 你家的身分證，但實體不如你想的重要

一句話定義

權狀，就是政府核發、證明房子所有權人是誰、面積多少的法定文件。

全名「建物所有權狀」（房子）+「土地所有權狀」（土地）。

為什麼存在

權狀是不動產登記制度的「實體憑證」。功能：

• 證明所有權：政府蓋章認證你是這個房子的主人
• 記錄基本資料：面積、用途、地址、所有權人
• 過戶必備：賣房子時要提供權狀辦理過戶

但權狀有個重要限制：

權狀是「核發當下的快照」，不是「即時資料」

意思是：你拿到權狀後，房子可能：

• 被你抵押給銀行（權狀沒寫）
• 被法院假扣押（權狀沒寫）
• 過戶給別人（你手上的權狀作廢）
• 被偽造（實體權狀可仿造）

所以買房不能只看權狀，必須調「謄本」確認當下狀態。

算坪 / 不算坪

權狀本身就是坪數的權威來源。上面寫的：

• 主建物 X 坪
• 附屬建物 X 坪（陽台、雨遮、屋簷）
• 共有部分（公設）X 坪
• 持分（土地）X 平方公尺

這些就是法律上認定的坪數。

實例

一套完整權狀組合（30 坪+ 1 個車位的新案）：

1. 建物所有權狀（主屋）
   - 建號：12345
   - 面積：30 坪
   - 用途：住家用

2. 土地所有權狀
   - 地號：北屯區 OO 段 678 地號
   - 面積：1500 平方公尺
   - 持分：1500 分之 25（即 25 平方公尺，約 7.5 坪）

3. 建物所有權狀（車位）
   - 建號：67890
   - 面積：9.5 坪
   - 用途：停車空間

舊建物或共有持分車位可能只有 1-2 張。

權狀 vs 謄本對比：

給買賣方的 3 個提醒

買方

1. 看權狀不夠，必調最新謄本：
   • 下訂前一定要看
   • 過戶前再看一次
   • 兩次資料若不一致 → 危險訊號
2. 權狀人 = 屋主本人 = 賣方本人：
   • 三者不一致 → 要授權書 + 身分證影本
   • 共同持有 → 所有持有人都要同意才能賣
3. 舊權狀字跡褪色、印章模糊 → 不用緊張，調謄本以政府系統資料為準。

賣方

1. 權狀正本要保管好 — 過戶時要交給對方，丟了要補發（登報 + 申請，約 1-2 個月）。
2. 賣房前自己先調一次謄本 — 確認沒有忘記的抵押、查封，省得買方查到才尷尬。
3. 多人共有要提前協調 — 父母 + 子女共有的房，賣前所有人要簽同意書，越早越好。

下一篇講「謄本」 — 政府地政系統的「即時版權狀」，買賣房子的真正關鍵文件。