一句話定義
權狀，就是政府核發、證明房子所有權人是誰、面積多少的法定文件。
全名「建物所有權狀」（房子）+「土地所有權狀」（土地）。
為什麼存在
權狀是不動產登記制度的「實體憑證」。功能：
- 證明所有權：政府蓋章認證你是這個房子的主人
- 記錄基本資料：面積、用途、地址、所有權人
- 過戶必備：賣房子時要提供權狀辦理過戶
但權狀有個重要限制：
權狀是「核發當下的快照」，不是「即時資料」
意思是：你拿到權狀後，房子可能：
- 被你抵押給銀行（權狀沒寫）
- 被法院假扣押（權狀沒寫）
- 過戶給別人（你手上的權狀作廢）
- 被偽造（實體權狀可仿造）
所以買房不能只看權狀，必須調「謄本」確認當下狀態。
算坪 / 不算坪
權狀本身就是坪數的權威來源。上面寫的：
- 主建物 X 坪
- 附屬建物 X 坪（陽台、雨遮、屋簷）
- 共有部分（公設）X 坪
- 持分（土地）X 平方公尺
這些就是法律上認定的坪數。
實例
一套完整權狀組合（30 坪+ 1 個車位的新案）：
1. 建物所有權狀（主屋）
- 建號：12345
- 面積：30 坪
- 用途：住家用
2. 土地所有權狀
- 地號：北屯區 OO 段 678 地號
- 面積：1500 平方公尺
- 持分：1500 分之 25（即 25 平方公尺，約 7.5 坪）
3. 建物所有權狀（車位）
- 建號：67890
- 面積：9.5 坪
- 用途：停車空間舊建物或共有持分車位可能只有 1-2 張。
權狀 vs 謄本對比：
| 項目 | 實體權狀 | 地政謄本 |
|---|---|---|
| 即時性 | 核發當下 | 即時 |
| 抵押資訊 | 沒寫 | 有寫 |
| 查封資訊 | 沒寫 | 有寫 |
| 取得方式 | 屋主給 | 任何人付 20 元就能調 |
| 偽造可能 | 可能 | 政府系統，幾乎不可能 |
權狀每一欄怎麼看
拿到一張建物所有權狀，由上往下就這幾組欄位，看的順序是固定的：
- 建號 / 地號：房子跟土地各自的身分編號。之後調謄本、對明細表，全部靠這組號碼比對，比地址可靠。
- 建物門牌：跟你要買的那戶是不是同一戶。舊建物有整編過門牌的，這裡會跟現況不一樣，要拿地政資料對。
- 層次 / 層次面積：這一戶在幾樓、該樓層登記多少平方公尺。這是「主建物」。
- 附屬建物：陽台、雨遮、屋簷，會分項列面積。
- 共有部分：也就是公設，會寫共有建號跟你的持分比例。
- 主要用途 / 主要建材：住家用還是商業用、鋼筋混凝土還是加強磚造，影響貸款成數跟房屋稅率。
- 建築完成日期：算屋齡看這欄，不要用建案廣告寫的年份。
土地所有權狀則看地號、面積、權利範圍（持分）。持分寫「10000 分之 250」，意思是這塊地你只佔萬分之 250。
面積欄位單位是平方公尺，×0.3025 才是坪。
權狀影本可以嗎
看資料可以，辦事不行。
- 看資料：屋主拍照或印影本給你確認面積、建號、用途，完全沒問題，實務上房仲備料也常拿影本。
- 辦過戶、辦貸款、辦補發：一定要正本。地政事務所不收影本。
- 影本最大的問題不是真假，是「舊」：影本上的所有權人、面積是核發那天的狀態，中間換過手、加過抵押都看不出來。
所以拿到影本後的標準動作只有一個：用上面的建號、地號去調一份最新謄本，兩邊對得起來才算數。權狀正本弄丟了也不用慌，可以向地政事務所申請書狀補給，流程包含登報公告，抓 1-2 個月。
給買賣方的 3 個提醒
買方
- 看權狀不夠，必調最新謄本：
- 下訂前一定要看
- 過戶前再看一次
- 兩次資料若不一致 → 危險訊號
- 權狀人 = 屋主本人 = 賣方本人：
- 三者不一致 → 要授權書 + 身分證影本
- 共同持有 → 所有持有人都要同意才能賣
- 舊權狀字跡褪色、印章模糊 → 不用緊張，調謄本以政府系統資料為準。
賣方
- 權狀正本要保管好 — 過戶時要交給對方，丟了要補發（登報 + 申請，約 1-2 個月）。
- 賣房前自己先調一次謄本 — 確認沒有忘記的抵押、查封，省得買方查到才尷尬。
- 多人共有要提前協調 — 父母 + 子女共有的房，賣前所有人要簽同意書，越早越好。
下一篇講「謄本」 — 政府地政系統的「即時版權狀」，買賣房子的真正關鍵文件。
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