一句話定義
附屬建物，就是跟主建物連著、有結構、但不在四面牆內的空間 — 陽台、雨遮、屋簷都算。
它不是「室內」，但又跟你的房子是同一棟結構的一部分。
為什麼存在
這個分類是為了解決一個問題：陽台到底算不算「你的」？
法律上，陽台有遮蔽（屋頂或結構）、有歸屬（只有你能進出），所以算建物。但它不是 100% 室內、不能完全當室內使用，所以拆出來叫「附屬」。
雨遮、屋簷也是類似邏輯 — 有結構、屬於你家，但不能站人、不能曬衣服。
重點分水嶺：民國 107 年 1 月 1 日
107/1/1 之後新申請建照的房子，雨遮、屋簷不再登記產權、不再計入坪數。原因是內政部認為建商長期把這些「不能用」的空間賣錢給消費者，不公平。
陽台不受影響 — 還是算坪數、還是有產權。
算坪 / 不算坪
| 項目 | 107 年前 | 107 年後 |
|---|---|---|
| 陽台 | 算坪、計價 | 算坪、計價 |
| 雨遮 | 算坪、計價 | 不算坪、不計價 |
| 屋簷 | 算坪、計價 | 不算坪、不計價 |
注意：「不算坪」是指新建案。如果你買的是 105 年的舊房，雨遮坪數還是寫在權狀上、還是你買來的。
實例
105 年蓋的房子權狀：
- 主建物 20 坪
- 陽台 2 坪
- 雨遮 1.5 坪
- 屋簷 0.5 坪
- 公設 8 坪
- 總坪 32 坪
假設成交價每坪 30 萬，雨遮+屋簷 = 2 坪 = 你多付了 60 萬買「不能站人」的空間。
110 年新建案權狀：
- 主建物 20 坪
- 陽台 2 坪
- （雨遮、屋簷不登記）
- 公設 8 坪
- 總坪 30 坪
實體一樣大，但帳面上沒這 2 坪、沒多付這 60 萬。
給買賣方的 3 個提醒
買方
- 看舊房權狀，把雨遮、屋簷坪數抓出來 — 心裡扣回去再算單價，才知道實際買到什麼。
- 陽台是有用的 — 可以洗衣機、可以曬棉被、可以放盆栽。陽台多反而是加分。
- 新舊建案不能用「總坪」直接比 — 107 年是分水嶺，前後算法不同，要用「主建物 + 陽台」當比較基礎才公平。
賣方
- 舊房有雨遮坪數別硬凹 — 是合法登記的可以算錢，但別宣傳「實際使用面積大」，買方一查 107 年規定就知道。
- 陽台別外推 — 外推違建被檢舉要拆，還會讓買方不敢買。合法陽台是賣點，違建陽台是地雷。
- 權狀拆解清楚給買方看 — 主動把主建物、附屬、公設拆給對方，反而會贏得信任，比藏起來等被問破好太多。
下一篇講「公設」 — 那個你每天看大廳卻說不出它佔了你多少錢的東西，台中新案為什麼公設比都在 33% 上下。
