房地產名詞 01：主建物 — 你權狀上最該關心的數字

一句話定義

主建物，就是你真正住的那個空間 — 四面有牆、有屋頂、可以放家具、可以鎖門的部分。

不含陽台、不含公設、不含車位。就是「室內」。

為什麼存在

民國 80 年代以前，台灣的權狀沒有拆得這麼細，所有面積就一個總坪數，買賣雙方常常吵「為什麼我家看起來這麼小？」。

後來內政部規定權狀要拆成三塊：

1. 主建物 = 室內可使用空間
2. 附屬建物 = 陽台、雨遮、屋簷
3. 共有部分（公設） = 大廳、樓梯、電梯、健身房

主建物是這三塊裡最值錢的，因為它真的能用。買方花一樣的錢，主建物坪數越多越划算。

算坪 / 不算坪

• 算坪：100% 算進權狀總坪數
• 以「坪」為單位登記：1 坪 = 3.3058 平方公尺
• 可獨立計算：謄本上「主建物面積」這欄寫得清清楚楚

實例

一張權狀寫「總面積 30 坪」，拆開來可能是：

你花 30 坪的錢，但真正能放沙發、放床、煮飯的只有 18 坪。換算成平方公尺大約 59.5 平方公尺。

這就是為什麼很多人第一次看實品屋會驚呼「怎麼這麼小？」 — 因為他心裡算的是 30 坪。

給買賣方的 3 個提醒

買方

1. 看物件先問「主建物幾坪」 — 不是總坪。同樣 30 坪總坪，主建物 22 坪 vs 16 坪，價值差很多。
2. 主建物佔比：理想 ≥ 65%，低於 60% 就是公設吃太多。台中新案多落在 60-68%。
3. 議價時拆開算 — 「總價 ÷ 主建物坪數」才是你真實的室內單價，這個數字才能跟別的物件公平比。

賣方

1. 賣相訴求要強調主建物 — 公設高的物件就老實承認，但主建物大、格局方正是你的籌碼。
2. 格局圖標清楚 — 上架時把主建物範圍框出來，買方一眼看懂可使用空間。
3. 別把車位坪數混進主建物 — 車位是獨立項目，混在一起算會被買方識破、信任度直接掉。

下一篇講「附屬建物」 — 就是陽台、雨遮、屋簷那些「半室內」的空間，民國 107 年後新案為什麼不能登記雨遮坪數了。