一句話定義
公設，就是你跟整棟住戶共用的空間 — 大廳、樓梯、電梯、走廊、健身房、游泳池全算。
正式名稱叫「共有部分」，買的時候按比例算給你（叫「持分」）。
為什麼存在
法規要求一棟樓必須有：
- 逃生通道（樓梯、走廊）
- 機電空間（變電箱、水塔、機房）
- 服務空間（大廳、垃圾室、信箱區）
這些東西不能歸某一戶，所以全社區攤分，叫「必要公設」 — 通常佔總公設的 20-25%。
剩下的是「賦予公設」 — 健身房、游泳池、KTV、交誼廳、空中花園⋯⋯ 這些不是必要的，是建商加進去當賣點的。
台中新案公設比普遍 32-38%，舊公寓（25 年以上）通常 15-22%，透天 0%。
算坪 / 不算坪
- 算坪：100% 算進權狀總坪數
- 持分制：你拿到的是「公設總面積 × 你家面積 ÷ 全社區面積」
- 不能改造、不能拆、不能單獨賣
實例
台中某新案 35 坪、公設比 33%：
- 公設坪數 = 35 × 33% = 11.55 坪
- 主建物 + 附屬 = 35 - 11.55 = 23.45 坪
- 實際室內可用約 22 坪（扣陽台）
假設每坪成交 35 萬：
- 你為公設付了 11.55 × 35 = 404 萬
換句話說，你買的這間房裡有 404 萬是「跟鄰居共享」的。
老公寓對照組（4 樓公寓、25 年）：
- 總坪 28 坪、公設比 8%
- 公設坪數 = 2.24 坪（樓梯間）
- 實際室內 25.76 坪
同樣 28 坪總坪，老公寓室內比新大樓多 3-4 坪。
給買賣方的 3 個提醒
買方
- 公設比 ≤ 30% 是稀有貨，通常出現在老公寓、透天、小基地新案。新大樓 32-38% 算正常，超過 40% 要小心 — 通常是建商塞太多賦予公設。
- 公設「實用 vs 蚊子館」要分清：
- 實用：健身房（有人用）、交誼廳（會開會）、訪客車位
- 蚊子：酒窖、雪茄室、宴會廳、SPA — 一年用不到 2 次但每月攤管理費
- 公設多 = 管理費高。台中新案管理費約 60-90 元/坪/月，30 坪每月 1,800-2,700。看物件時順手問一句「管理費多少」。
賣方
- 公設不是缺點，要主動講清楚：「我們社區有健身房、24 小時管理員、訪客車位」，把它包裝成價值。
- 管理費透明 — 買方一定會問，準備好近 1 年的繳費收據給對方看。
- 公設使用率拍照給買方看 — 健身房有人用、大廳乾淨、電梯保養紀錄完整，這些都會加分。
下一篇講「雨遮」 — 為什麼民國 107 年那條法律改變了整個房地產登記的遊戲規則。
