公設是什麼?大公小公差在哪、哪些是你用不到卻要付錢的

一句話定義

公設，就是你跟整棟住戶共用的空間 — 大廳、樓梯、電梯、走廊、健身房、游泳池全算。

正式名稱叫「共有部分」，買的時候按比例算給你（叫「持分」）。

法規要求一棟樓必須有：

這些東西不能歸某一戶，所以全社區攤分，叫「必要公設」 — 通常佔總公設的 20-25%。

剩下的是「賦予公設」 — 健身房、游泳池、KTV、交誼廳、空中花園⋯⋯ 這些不是必要的，是建商加進去當賣點的。

台中的公設比實際長這樣（依內政部實價登錄計算，已扣除車位面積）：

坊間常講的「新大樓 32-38%」比實際偏低。完整的屋齡分級表、樣本數與計算方式，寫在公設比多少合理。

⚠️ 看到 50% 以上的公設比，先問「這有沒有含車位」—— 車位坪被算進公設是最常見的灌水方式。

台中某新案 35 坪、公設比 33%：

假設每坪成交 35 萬：

換句話說，你買的這間房裡有 404 萬是「跟鄰居共享」的。

老公寓對照組（4 樓公寓、25 年）：

同樣 28 坪總坪，老公寓室內比新大樓多 3-4 坪。

公設比 30% 以下的電梯大樓已經很少，通常只出現在老公寓、透天、或小基地舊案。台中 10 年內的新大樓中位數就有 40%，所以「40% 算不算高」要看跟誰比 —— 跟新案比是中位，跟 30 年老大樓（34%）比就偏高。真正該問的不是百分比高低，而是多出來的那幾坪是什麼：是每天會用到的大廳電梯，還是一年去不到兩次的宴會廳。
公設「實用 vs 蚊子館」要分清：
- 實用：健身房（有人用）、交誼廳（會開會）、訪客車位
- 蚊子：酒窖、雪茄室、宴會廳、SPA — 一年用不到 2 次但每月攤管理費
公設多 = 管理費高。公設越多、要養的東西越多，管理費就越高。看物件時順手問一句「管理費多少、怎麼收」——⚠️ 特別注意繳費週期，季繳的金額直接當月繳會多算三倍。