中古屋簽約後最常被低估的就是翻新預算。
很多買方買的時候只看總價,但屋齡 20 年以上的物件,進去住之前的整修費才是真正的隱形成本。
實務上會有三種預算等級:
- 基礎整理 30-50 萬
- 中度翻新 80-150 萬
- 完整重做 200-400 萬
差距很大。差在哪、哪個你會用上、怎麼挑師傅,這篇講清楚。
前提:以下預算是 40 坪中古屋(屋齡 20-40 年) 的參考值。透天、大坪數、特殊格局再調整。
Level 1:基礎整理(30-50 萬)
適合誰:
- 屋況已經很 OK、屋主自住維護好
- 你打算自住 3-5 年再賣
- 預算有限、想先住進去再說
做什麼:
- 全室油漆(牆面 + 天花板) — 6-10 萬
- 燈具更換(客廳、餐廳主燈 + LED 嵌燈) — 3-5 萬
- 窗簾(全室) — 3-6 萬
- 冷氣(汰換老舊、補充房間機) — 8-15 萬
- 清潔 + 消毒(含管線通水) — 1-2 萬
- 小修補(紗窗、磁磚補、矽利康重打) — 3-5 萬
- 窗台、踢腳線修補 — 2-3 萬
不做什麼:
- 不動格局、不拆牆
- 不重做衛浴、不重做廚房
- 不更新水電管線
現實:如果屋齡超過 25 年,Level 1 通常撐不久。3-5 年後管線、衛浴問題就會冒出來。
Level 2:中度翻新(80-150 萬)
適合誰:
- 屋齡 15-30 年、屋況一般
- 自住長期(10 年以上)
- 預算 100 萬上下
做什麼:
- Level 1 全部 — 30-50 萬
- 浴室全拆重做(1 間) — 18-25 萬
- 含磁磚、馬桶、洗手台、淋浴設備、防水
- 廚房翻新 — 15-25 萬
- 換廚具、瓦斯爐、抽油煙機、排油煙風管
- 木地板(全室或客廳臥室) — 10-20 萬
- 系統櫃(電視牆 + 衣櫃 2 間) — 15-25 萬
不做什麼:
- 不重拉全屋水電(只在必要點補)
- 不動結構、不改格局
- 不重做天花板
現實:這是最常見的翻新等級,中古屋自住長期客戶大多走這級,CP 值最高。
Level 3:完整重做(200-400 萬)
適合誰:
- 屋齡 30+ 年、屋況差或想完全改造
- 永久自住(15 年以上)
- 預算充裕、想一次到位
做什麼:
- 拆除(含舊衛浴、舊廚房、舊地板、舊天花板、舊櫃體) — 8-15 萬
- 全屋水電重拉 — 25-40 萬
- 老房子的水管(鐵管/鉛管)、電線(不夠粗)都該換
- 格局調整(拆隔間、開新門、改動線) — 15-30 萬
- 全室防水(陽台、浴室、廚房) — 8-15 萬
- 衛浴 2 間全拆 — 35-50 萬
- 廚房全拆 — 25-40 萬
- 系統櫃全室 — 40-70 萬
- 木地板 + 石材 — 30-50 萬
- 天花板(含間接燈、暗藏管線) — 20-40 萬
- 設計師費(如果有請) — 總工程款 8-15%
做完之後:你拿到的等於是「舊外殼 + 新內裝」。結構是 30 年的,但裡面完全新的,再住 30 年沒問題。
影響預算的隱形變數
同樣等級,價格也會差 30-50%:
- 屋齡 — 30+ 年的水電一定要重拉,預算往上 20-30 萬
- 衛浴數量 — 一間 vs 兩間差 25-40 萬
- 電壓總開關 — 老屋常常 25A 不夠用,要升 50A,工程要拉外線
- 頂樓 / 邊間 — 防水工程多 5-10 萬
- 建材選擇 — 國產 vs 進口磁磚差 1 倍以上
- 設計師 vs 工班直發 — 設計師多 15-25% 但省心
- 施工期 — 拖越久包工的人工費越高(每天 2,500-4,000 元)
建材成本比例參考
40 坪中度翻新 120 萬的話:
| 項目 | 占比 | 金額 |
|---|---|---|
| 拆除 + 清運 | 5% | 6 萬 |
| 水電工程 | 12% | 14.4 萬 |
| 泥作 + 防水 | 15% | 18 萬 |
| 油漆 | 8% | 9.6 萬 |
| 衛浴設備 | 12% | 14.4 萬 |
| 廚具 | 10% | 12 萬 |
| 木作 + 系統櫃 | 20% | 24 萬 |
| 地板 | 8% | 9.6 萬 |
| 冷氣 + 燈具 | 7% | 8.4 萬 |
| 雜項 + 機動 | 3% | 3.6 萬 |
怎麼挑師傅 / 設計師
3 種接案模式:
- 設計師統包:你跟一個窗口溝通,他發包給工班。省心,貴 15-25%
- 工頭包工帶料:水電、木作、油漆各一個工頭分別發包。便宜,但要自己協調進度
- DIY 發包:每個工種自己找。最省,但要懂行
新手建議:第一次裝修走設計師統包。有保固、有 SOP、出事好找人。
陷阱:
- 報價單只列「總價」沒列項目 — 跑
- 簽約前不肯給材料規格 — 跑
- 工期超過 4 個月還不肯付違約金 — 跑
- 過程中追加 30% 以上預算 — 警訊
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