前陣子一位客戶剛買下北屯一間 28 年的老公寓,30 坪,要翻新。
她興奮地拿著估價單問我:
「景泰,工班報 50 萬,這個預算翻 30 坪夠嗎?」
我看了一下:估價單只寫「油漆、地板、衛浴、廚房、油煙機冷氣」。
我問她:「水電管線換不換?」 她說:「報價單沒提到耶。」
「那 28 年的水電管線你打算保留嗎?」
她愣住。
我跟她說:最少 80 萬,還要留 10% 預備金,因為老屋拆開來絕對會有意外。
她後來重新找工班報價,最終預算抓 90 萬,實際做完用了 95 萬(預備金救命)。
中古屋翻新最常踩雷,就是「預算抓太少」。這篇給你一份實戰報價單。
一句話直接答案
30 坪中古屋翻新標準預算 50-100 萬,簡裝 15-45 萬,高規 100-150 萬以上。
無論哪個等級,都要預留 10-15% 預備金應付拆開後發現的意外。
三個翻新等級 — 每坪預算對照表
| 等級 | 每坪預算 | 30 坪總價 | 適合對象 |
|---|---|---|---|
| 簡裝 | 5,000-15,000 元 | 15-45 萬 | 投資出租、過渡自住、預算極限 |
| 標準 | 15,000-30,000 元 | 50-100 萬 | 一般自住、想住 10-15 年 |
| 高規 | 30,000-50,000 元 | 100-150 萬+ | 長住、要設計感、進口建材 |
簡裝包含什麼
- 全屋油漆(乳膠漆)
- 拋光地板或塑膠地板
- 換衛浴設備(臉盆、馬桶、淋浴)
- 換廚房檯面、烘碗機
- 簡單木工(電視牆、玄關櫃)
標準包含什麼
- 簡裝所有項目
- 更換水電管線(整套換新)
- 更換廚房水槽 + 全套廚具
- 更換衛浴防水 + 排水
- 系統櫃(臥室衣櫃、書房)
- 冷氣 + 安裝
- 燈具 + 開關
高規包含什麼
- 標準所有項目
- 設計師全程設計監工
- 動格局(打牆、加牆、改動線)
- 進口建材(義大利磚、德國衛浴、義大利燈具)
- 客變(玄關、廊道、收納設計)
- 智慧家電整合
重點項目 5 大花費明細
我用一個30 坪標準翻新為例,把錢都花到哪一一拆解:
項目 1:水電管線(5-15 萬)
最不能省的項目。
老屋 30 年的水管(鍍鋅鋼管)會生鏽,漏水機率極高;電線老化會跳電,甚至有火災風險。
| 細項 | 預算 |
|---|---|
| 換全屋電線(30 坪) | 3-6 萬 |
| 換全屋水管 + 排水 | 3-6 萬 |
| 加裝專用迴路、無熔絲開關 | 1-2 萬 |
| 弱電(網路、電視) | 5,000-1 萬 |
全套合計:7-15 萬。
⚠️ 預算極限時可只換主幹線、保留分支,但不建議省這個。
項目 2:衛浴廚房(10-25 萬)
濕區風險最高。漏水、發霉、防水沒做好,2-3 年後全部都會出問題。
| 細項 | 預算 |
|---|---|
| 衛浴(2 套):防水 + 設備 + 磁磚 | 8-15 萬 |
| 廚房:水槽 + 廚具 + 油煙機 + 排油煙管 | 5-12 萬 |
| 浴缸或淋浴間玻璃 | 1-3 萬 |
全套合計:14-30 萬。
⚠️ 防水千萬不能省,防水做不好,5 年內漏水樓下,賠錢又翻新,得不償失。
項目 3:油漆地板(10-20 萬)
視覺感受最直接。新油漆 + 新地板,空間就煥然一新。
| 細項 | 預算 |
|---|---|
| 全屋油漆(批土 + 乳膠漆) | 6-10 萬 |
| 拋光地板(超耐磨) | 5-10 萬 |
| 木地板(實木 / 海島型) | 8-15 萬 |
| 磁磚(客廳、玄關) | 4-8 萬 |
全套合計:10-20 萬。
項目 4:系統櫃 / 木工(10-30 萬)
| 細項 | 預算 |
|---|---|
| 玄關櫃 | 2-5 萬 |
| 主臥衣櫃 | 3-8 萬 |
| 書房櫃 + 書桌 | 3-6 萬 |
| 電視牆 + 矮櫃 | 2-5 萬 |
| 床頭板 | 1-3 萬 |
全套合計:10-25 萬。
⚠️ 木工 vs 系統櫃:木工貴 30-50%,但設計彈性高;系統櫃便宜、快、品質穩,適合預算控。
項目 5:軟裝家具(另計,30-100 萬)
軟裝是「裝潢預算外」的另一筆錢,很多人會漏算。
| 細項 | 預算 |
|---|---|
| 沙發 | 3-8 萬 |
| 餐桌椅 | 2-5 萬 |
| 床墊 + 床架(主臥) | 3-10 萬 |
| 冰箱 + 洗衣機 + 烘衣機 | 5-12 萬 |
| 冷氣(全屋 3 台) | 6-12 萬 |
| 燈具 | 2-5 萬 |
| 窗簾 | 2-5 萬 |
| 飾品、雜物 | 3-10 萬 |
全套合計:30-70 萬。
30 坪實戰預算表 — 標準翻新總價
我把上面 5 個項目合在一起:
| 項目 | 預算範圍 | 中位數 |
|---|---|---|
| 水電管線 | 7-15 萬 | 10 萬 |
| 衛浴廚房 | 14-30 萬 | 20 萬 |
| 油漆地板 | 10-20 萬 | 15 萬 |
| 系統櫃 / 木工 | 10-25 萬 | 17 萬 |
| 裝潢小計 | 41-90 萬 | 62 萬 |
| 預備金(10-15%) | 4-13 萬 | 8 萬 |
| 裝潢總計 | 45-103 萬 | 70 萬 |
| 軟裝家具(另計) | 30-70 萬 | 45 萬 |
| 全部加總 | 75-173 萬 | 115 萬 |
⚠️ 「裝潢預算」跟「軟裝預算」要分開抓,很多客戶以為 50 萬翻新就能搞定一切 — 不可能。
為什麼一定要留預備金
老屋拆開後常見的意外:
- 牆內水管爛掉(原本沒打算換,看到爛掉只好補) → 多 3-5 萬
- 地板下空腐 / 白蟻(撕掉地板才看到) → 多 2-5 萬
- 樑柱裂縫 / 鋼筋外露(批土時才發現) → 多 3-8 萬
- 磁磚剝離(拆掉舊磁磚才發現底層鬆動) → 多 2-4 萬
- 電線比預期老化(換到一半才發現電盤要換) → 多 1-3 萬
這些都是「拆了才知道」的意外。
預算 80 萬的工程,實際做 88-92 萬很正常。預備金沒留,你只能中途加碼或縮減其他項目。
給讀者的 action items
要翻新中古屋讀完做這 5 件事:
- ✅ 找 2-3 家工班 / 設計師估價,估價單必須項目明細齊全(別只給總價)
- ✅ 確認估價單有沒有寫「水電管線換新」(沒寫表示不換)
- ✅ 預備金抓總預算的 10-15%
- ✅ 軟裝家具預算另計,別併入裝潢預算
- ✅ 簽約前確認付款方式(分期付款比一次付清安全)
我幫你做的事
LINE 我 sky811117,給我屋齡 + 坪數 + 翻新需求 + 預算,我會:
- 幫你算實際翻新預算抓多少合理
- 介紹我配合過、口碑好的工班 / 設計師(不抽成、純推薦)
- 看估價單有沒有漏項或灌水
- 提醒哪些項目可以省、哪些絕對不能省
不收費。當交個朋友。
老屋翻新動輒 100 萬,預算抓對、找對工班,可以省 20-30%。
下次會寫
- 〈交屋驗收 30 個檢查項目 — 我帶客戶實際走過的清單〉
- 〈房屋稅、地價稅怎麼算 — 自住跟非自住差很大〉
- 〈買房後第一年要做的 7 件事 — 從報稅到管委會〉
