假設一個情境 ——
賣家 A 持有自住房 7 年，今年賣掉賺了 500 萬，以為「自住一定免稅」，結果被國稅局課 35% 房地合一稅。
為什麼？因為他 4 年前賣過上一間自住房 + 用過自住豁免 → 自住豁免 4 條件的第 3 條沒過（6 年內未曾適用自住優惠）。
這篇我把房地合一 2.0 怎麼算、自住豁免 4 條件、實際試算寫清楚 — 賣房前一定要算稅，才能決定何時賣。
⚠️ 本文以情境模擬說明法規影響，個別案件稅額以會計師、代書、國稅局核定為準。
先講結論（怕你沒時間讀完）
| 持有期間 | 稅率 | 賺 500 萬要繳多少 |
|---|---|---|
| 2 年內 | 45% | 225 萬 |
| 2-5 年 | 35% | 175 萬 |
| 5-10 年 | 20% | 100 萬 |
| 10 年以上 | 15% | 75 萬 |
| 自住豁免（符合 4 條件） | 10%（400 萬以下免稅） | 10 萬 |
⚠️ 自住豁免不是你說自住就算。4 個條件全中才算。
一句話講白話：房地合一 2.0 是什麼
房地合一 2.0 全名「房屋土地合一課徵所得稅」，2021 年 7 月 1 日上路。
簡單講就是 —
你賣房賺多少，政府要從中分一杯羹。
但這個「分一杯」有 3 個關鍵設計：
- 越早賣、稅越重（打投機）
- 長期持有、稅率降（鼓勵自住）
- 真自住有大額豁免（保護真正住家的）
4 個級距：你賣房會落在哪一級？
| 持有期間 | 稅率 | 為什麼這樣設計 |
|---|---|---|
| 持有 2 年內賣 | 45% | 抓短線炒作 |
| 持有 2-5 年賣 | 35% | 中期投機 |
| 持有 5-10 年賣 | 20% | 一般持有 |
| 持有 10 年以上 | 15% | 長期持有獎勵 |
持有期間怎麼算？
從你「登記日」算到「交易日」。不是從你裝潢日、不是搬入日，是地政事務所登記過戶那一天。
舉例：
- 2023/6/15 過戶登記 → 2026/6/14 賣掉 = 不到 3 年（屬 2-5 年級距，35%）
- 2023/6/15 過戶登記 → 2028/6/16 賣掉 = 超過 5 年（屬 5-10 年級距，20%）
差 1 天差很大。
自住豁免 4 條件 — 一條都不能漏
「自住優惠」可以讓你：
- 獲利 400 萬以下：完全免稅
- 獲利超過 400 萬部分：稅率降到 10%
但你必須同時符合 4 個條件：
條件 1：本人、配偶、未成年子女設有戶籍
聽起來簡單，但這條最常出包。
⚠️ 房地合一稅自住戶籍只認「本人、配偶、未成年子女」3 種人，不含父母、成年子女、兄弟姐妹（與房屋稅 2.0 的「直系親屬」認定範圍不同）。
地雷：你買來自住沒錯，但戶籍一直沒遷過去 → 全家還是設籍在爸媽家，條件 1 直接 fail。
怎麼確認：上戶政事務所申請戶籍謄本，看「住址」是不是這間房的地址。
條件 2：持有並實際居住連續滿 6 年
兩個重點：「持有」+「實際居住」+「連續 6 年」。
地雷 A：你買來後租出去 1 年，後來才搬進去住 5 年 — 不算。中間斷了。
地雷 B：你買 5 年 11 個月就賣 — 差 1 個月也不算。
地雷 C：你買來是自住沒錯，但中間 3 個月出國，戶籍遷出又遷回 — 戶籍動過就算斷。
→ 6 年是最低門檻，提前一天賣就跌出豁免。
條件 3：交易前 6 年內未曾適用自住優惠
這條最常被誤解。
情境：賣家 B 在 2024 年賣上一間房用過自住豁免，2026 年又想用第二次 → 不行，距離上次未滿 6 年。
正確理解：你上一次用過自住豁免的時間點起算，往後推 6 年，才能再用第二次。
→ 一輩子可以用很多次自住豁免，但每兩次之間要間隔 6 年以上。
條件 4：交易前 6 年無營業使用、無出租
地雷 A：你把家裡 1 房分租給朋友，算出租。
地雷 B：你登記公司行號在家，算營業（即便沒真營業）。
地雷 C：你開設工作室、申請過營業登記，算營業。
→ 國稅局查得很細：看你戶籍、看用電量、看是否申報租賃所得、看公司登記。
對買方的影響
買方乍看跟房地合一沒關係，但其實影響很大。
1. 議價空間變窄
賣方知道自己持有 2 年內賣要繳 45% 稅，會把稅金灌到售價裡。
舉例：
- 賣方買進 1,200 萬，想淨賺 200 萬
- 持有 2 年內賣：稅後想淨 200 萬，要賣 1,564 萬（稅 164 萬）
- 持有 5 年再賣：稅後想淨 200 萬，要賣 1,455 萬（稅 55 萬）
→ 賣方持有越短，你買得越貴。
2. 你買到的物件可能是「賣方在等過戶滿 5 年」
買方看房時可以問：「屋主買多久了？」如果是 4 年 10 個月，可以等對方撐 2 個月過 5 年級距，他會更願意降。
真實案例
我去年成交一筆，賣方 2020/10 過戶，2025/9 想賣。
我跟賣方說：「再撐 1 個月 5 年級距，稅率從 35% 降到 20%。獲利 600 萬，稅差 90 萬，這 90 萬你可以分一半給買家。」
賣方等了 1 個月，10/3 簽約。最終成交價比原本開低 50 萬。買賣雙方都贏。
對賣方的影響
4 個你一定要做的功課：
1. 算清楚你的持有期間
請拿出登記簿謄本或建物所有權狀，看「登記日期」。
從那天算到今天，看你落在哪個級距。
如果你卡在邊界（4 年 11 個月、5 年 11 個月、9 年 11 個月），等一下再賣。
2. 確認自住 4 條件
不要憑印象。回到 4 條件逐項對：
- 全家戶籍設在這間房？
- 持有 + 居住連續 6 年（沒中斷、沒出租過）？
- 6 年內沒用過自住豁免？
- 沒登記公司、沒出租？
只要有一條沒過，自住豁免就用不到。
3. 找會計師或代書算稅
房地合一 2.0 計算有很多細節：取得成本可以扣什麼、必要費用可以扣什麼、土地漲價總數額怎麼算。
自己算可能差 10-30 萬。
我合作的代書 / 會計師我可以介紹，只算一次稅，不收很多錢。
4. 留好取得成本證明
10 年前的買賣契約、裝潢發票、仲介費收據 — 全部留好。
這些都可以拿來抵稅。
舉例：你 2018 年買 1,000 萬，2026 年賣 1,500 萬，獲利 500 萬。
- 沒留裝潢發票：稅基 500 萬 × 20% = 100 萬稅
- 有留裝潢發票 80 萬：稅基 420 萬 × 20% = 84 萬稅
- 省 16 萬
對自住族影響
自住族最該知道的一句話：
6 年是門檻，戶籍是命脈，租人不能租。
只要你做到這 3 件事，賣房獲利 400 萬以下完全免稅。
對投資族影響
直接講：房地合一 2.0 就是來打你的。
- 2 年內賣 45% — 短線翻房幾乎不可能賺
- 用人頭買賣 — 國稅局有 BigData 抓得很兇
- 預售屋紅單轉手 — 2023/7 平均地權條例修正後已禁止（第 8 篇政策會講）
我的建議：投資族該看的是現金流（出租），不是短線價差。
結論 + 建議行動
| 你的狀況 | 建議 |
|---|---|
| 我快滿 5 年（4 年 10 個月） | 撐 2 個月再賣，稅率從 35% 降到 20% |
| 我自住 6 年，要賣 | 拿戶籍謄本確認 4 條件，符合就用自住豁免 |
| 我自住 5 年 9 個月 | 撐 3 個月，4 條件齊就可以用自住豁免 |
| 我持有 11 年了 | 稅率 15%，不算太重，可以賣 |
| 我有出租 | 自住豁免用不到，租約到期後 6 年才能用 |
我可以幫你什麼
- 你想知道你的房子賣現在 vs 撐到下個級距，差多少稅 → LINE 我，我用稅率表幫你算
- 你想用自住豁免、但不確定條件齊不齊 → LINE 我，我陪你查 4 條件
- 你想換屋，但怕被稅卡住 → LINE 我，重購退稅可以一起講
最重要的一句話：賣房的稅，不是賣完才算，是賣之前就要算。
📞 陳景泰｜有巢氏房屋台中世界之心店
- LINE:
sky811117 - 電話: 0920-118-756
- IG: @nov__817
一品不動產有限公司｜經紀人 黃永隆 113彰縣字324 號｜營業員 陳景泰 114登字第488296號
本文稅務計算為示意，實際稅額以會計師、代書、國稅局核定為準。
