假設一個情境 ——
賣家 A 持有自住房 7 年，今年賣掉賺了 500 萬，以為「自住一定免稅」，結果被國稅局課 35% 房地合一稅。
為什麼？因為他 4 年前賣過上一間自住房 + 用過自住豁免 → 自住豁免 4 條件的第 3 條沒過（交易前 6 年內未曾適用自住優惠）。
這篇把房地合一 2.0 怎麼算、自住豁免 4 條件、實際試算寫清楚 —— 賣房前一定要算稅，才能決定何時賣。
⚠️ 本文以情境模擬說明法規影響，個別案件稅額以會計師、地政士（代書）、國稅局核定為準。
先講結論（怕你沒時間讀完）
| 持有期間 | 稅率 | 課稅所得 500 萬要繳多少 |
|---|---|---|
| 2 年內 | 45% | 225 萬 |
| 2-5 年 | 35% | 175 萬 |
| 5-10 年 | 20% | 100 萬 |
| 10 年以上 | 15% | 75 萬 |
| 自住優惠（符合 4 條件） | 400 萬以下免稅，超過部分 10% | 10 萬 |
自住那一列怎麼來的：課稅所得 500 萬 －免稅額 400 萬 = 100 萬，再乘 10% = 10 萬。
⚠️ 自住優惠不是你說自住就算，4 個條件全中才算。
📌 資料來源：財政部｜所得稅法第 4 條之 4、第 4 條之 5、第 14 條之 4（房地合一課徵所得稅制度）
一句話講白話：房地合一 2.0 是什麼
房地合一 2.0 全名「房屋土地合一課徵所得稅」，2021 年 7 月 1 日上路。
簡單講就是 ——
你賣房賺多少，政府要從中課一筆所得稅。
這個制度有 3 個關鍵設計：
- 越早賣、稅越重（抑制短期交易）
- 長期持有、稅率降
- 符合條件的自住有大額免稅額
4 個級距：你賣房會落在哪一級？
| 持有期間 | 稅率 | 為什麼這樣設計 |
|---|---|---|
| 持有 2 年內賣 | 45% | 抑制短線交易 |
| 持有 2-5 年賣 | 35% | 抑制中期交易 |
| 持有 5-10 年賣 | 20% | 一般持有 |
| 持有 10 年以上 | 15% | 長期持有 |
持有期間怎麼算？
從你「登記日」算到「交易日」。不是從你裝潢日、不是搬入日，是地政事務所登記過戶那一天。
舉例：
- 2023/6/15 過戶登記 → 2026/6/14 賣掉 = 不到 3 年（屬 2-5 年級距，35%）
- 2023/6/15 過戶登記 → 2028/6/16 賣掉 = 超過 5 年（屬 5-10 年級距，20%）
差 1 天就差一個級距。
自住豁免 4 條件 — 一條都不能漏
符合「自住優惠」可以讓你：
- 課稅所得 400 萬以下：免稅
- 超過 400 萬的部分：稅率降到 10%
但你必須同時符合 4 個條件：
條件 1：本人、配偶、未成年子女設有戶籍且居住
聽起來簡單，但這條最常出包。
⚠️ 房地合一稅自住的戶籍只認「本人、配偶、未成年子女」3 種人，不含父母、成年子女、兄弟姐妹（跟房屋稅的自住認定範圍不一樣，別搞混）。
地雷：你買來是自住沒錯，但戶籍一直沒遷過去，全家還設籍在爸媽家 → 條件 1 直接 fail。
怎麼確認：到戶政事務所申請戶籍謄本，看「住址」是不是這間房的地址。
條件 2：持有並實際居住連續滿 6 年
三個重點：「持有」+「實際居住」+「連續 6 年」。
地雷 A：買來後先租出去 1 年，之後才搬進去住 5 年 —— 中間斷掉了。
地雷 B：買了 5 年 11 個月就賣 —— 差 1 個月也不算。
地雷 C：中途把戶籍遷出又遷回 —— 連續居住的認定就可能被打斷，遷出前先問清楚。
→ 6 年是最低門檻，提前一天賣就跌出優惠。
條件 3：交易前 6 年內未曾適用自住優惠
這條最常被誤解。
情境：賣家 B 在 2024 年賣上一間房用過自住優惠，2026 年又想用第二次 → 不行，距離上次未滿 6 年。
正確理解：從你上一次適用自住優惠的時間點起算，往後推 6 年，才能再用一次。
→ 一輩子可以用很多次自住優惠，但每兩次之間要間隔 6 年以上。
條件 4：交易前 6 年無出租、無供營業使用
地雷 A：把家裡 1 間房分租給朋友，算出租。
地雷 B：公司行號登記在住家地址，算營業使用（即使沒有實際營業）。
地雷 C：開設工作室、申請過營業登記，算營業使用。
→ 國稅局會比對戶籍資料、租賃所得申報紀錄、營業登記資料。
對買方的影響
買方乍看跟房地合一沒關係，但其實影響很大。
1. 短持有物件的定價通常比較硬
賣方知道自己持有 2 年內出售要課 45%，多半會把稅金反映在開價上，這也是短持有物件議價空間相對小的原因之一。
舉例（假設數字，不計其他費用）：
- 賣方買進 1,200 萬，希望稅後淨賺 200 萬
- 持有 2 年內賣：稅率 45% → 售價要 1,564 萬（稅約 164 萬）
- 持有滿 5 年再賣：稅率 20% → 售價 1,450 萬（稅約 50 萬）就夠
→ 同樣的淨賺目標，賣方持有期間越短，開出來的價格就越高。
2. 屋主的持有期間，會影響他的出售節奏
同一間房，屋主持有 4 年 10 個月跟 5 年 1 個月，稅率差一個級距（35% → 20%）。
所以有些物件會出現「屋主說再等一下」的狀況，不見得是待價而沽，可能只是在等跨過級距。
知道這件事的意義不是為了跟屋主拉鋸，而是讓你理解：成交時程可能受稅制影響。你在安排自己的貸款、租約到期、搬家時間時，要把這個變數算進去，不要把時程排得太死。
對賣方的影響
4 個你一定要做的功課：
1. 算清楚你的持有期間
請拿出登記簿謄本或建物所有權狀，看「登記日期」。
從那天算到今天，看你落在哪個級距。
如果你卡在邊界（4 年 11 個月、5 年 11 個月、9 年 11 個月），先算過稅再決定要不要現在賣。
2. 確認自住 4 條件
不要憑印象，回到 4 條件逐項對：
- 本人 / 配偶 / 未成年子女戶籍設在這間房，且實際居住？
- 持有 + 居住連續滿 6 年（沒中斷、沒出租過）？
- 交易前 6 年內沒用過自住優惠？
- 沒登記公司、沒供營業使用？
只要有一條沒過，自住優惠就用不到。
3. 找會計師或地政士（代書）試算
房地合一 2.0 的計算細節很多：取得成本可以認列什麼、必要費用可以扣什麼、土地漲價總數額怎麼減除。
自己憑印象算，很容易漏掉可以扣除的項目。賣之前找專業的試算一次，比事後被補稅划算。
4. 留好取得成本與費用的證明
當年的買賣契約、裝潢與修繕發票、仲介費收據 —— 全部留好，這些都是計算課稅所得時可能認列的項目。
舉例（假設數字）：2018 年買 1,000 萬，2026 年賣 1,500 萬，價差 500 萬，適用 20%。
- 沒留裝潢修繕單據：課稅所得 500 萬 × 20% = 100 萬稅
- 有留可認列的裝潢修繕單據 80 萬：課稅所得 420 萬 × 20% = 84 萬稅
- 差 16 萬
（實際哪些項目可以認列、認列上限，以國稅局核定為準。）
對自住族影響
自住族最該記住的一句話：
6 年是門檻，戶籍是命脈，租出去就破功。
這 3 件事做到，符合 4 條件之後，課稅所得 400 萬以下免稅。
對投資族影響
直接講：房地合一 2.0 就是針對短期交易設計的。
- 2 年內賣課 45% —— 短線價差被稅吃掉一大塊
- 用人頭買賣 —— 國稅局有跨機關資料可以比對
- 預售屋換約轉售 —— 2023 年 7 月 1 日施行的平均地權條例修正，已明文限制
📌 資料來源：內政部｜平均地權條例第 47 條之 4（2023/7/1 施行）
建議：投資族該看的是現金流（出租），不是短線價差。
結論 + 建議行動
| 你的狀況 | 建議 |
|---|---|
| 我快滿 5 年（4 年 10 個月） | 先算一次稅，差一個級距（35% → 20%）金額可能不小 |
| 我自住 6 年，要賣 | 拿戶籍謄本確認 4 條件，符合就用自住優惠 |
| 我自住 5 年 9 個月 | 差 3 個月，先確認 4 條件齊不齊再決定時點 |
| 我持有 11 年了 | 稅率 15%，級距上已經是最低的一檔 |
| 我有出租過 | 自住優惠用不到，要等交易前 6 年內都沒出租才符合 |
我可以幫你什麼
- 你想知道現在賣 vs 撐到下個級距差多少稅 → LINE 我，我用稅率表幫你算一次
- 你想用自住優惠、但不確定條件齊不齊 → LINE 我，我陪你把 4 條件逐項對過
- 你想換屋，但怕被稅卡住 → LINE 我，重購退稅可以一起講
最重要的一句話：賣房的稅，不是賣完才算，是賣之前就要算。
📞 陳景泰｜有巢氏房屋台中世界之心店
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本文稅務計算為示意，實際稅額以會計師、地政士（代書）、國稅局核定為準。
