想像一個情境 ——
屋主賣自住房，沒揭露「曾在持有期間發生非自然死亡事件」，買方交屋後查到，主張減價或解約。根據過往多起司法判例，未誠實揭露凶宅資訊的賣方，常被判減價賠償（減幅多落在 10-30%）。
關鍵法源：「內政部公告之不動產說明書應記載及不得記載事項」+「民法瑕疵擔保責任」。只要賣方產權持有期間發生過、賣方知悉，就有揭露義務。
這篇整理不動產說明書的應記載事項分類、誤勾後果、實務眉角 — 賣房簽委託前，這篇看完再簽。
⚠️ 本文以情境說明法規影響，個別案件減價幅度以法院判決為準。
先講結論（怕你沒時間讀完）
| 漏勾後果 | 風險等級 |
|---|---|
| 凶宅未揭露 | ⚠️⚠️⚠️ 減價 20-30%、可解約 |
| 漏水未揭露 | ⚠️⚠️ 修繕費 + 減價 |
| 海砂屋、輻射屋未揭露 | ⚠️⚠️⚠️ 全額退款解約 |
| 違建未揭露 | ⚠️⚠️ 賠拆除費 |
| 嫌惡設施未揭露 | ⚠️ 看情況，可能減價 |
| 約定專用範圍誤勾 | ⚠️ 賠用方變更費 |
⚠️ 「我不知道」不是免責理由。法院會看你「合理應知」與否。
一句話講白話：不動產說明書是什麼
不動產說明書依據「不動產經紀業管理條例第 23 條」+「內政部公告之不動產說明書應記載及不得記載事項」。
簡單講就是 —
房子賣之前，仲介要幫你（賣方）做一份「全身體檢報告」，買方拿到才能決定買不買。
法規規定：
- 仲介必須製作
- 賣方必須據實提供資訊
- 買方必須簽收
- 上面寫的全部視為合約一部分
重點：說明書一旦交給買方，買方買的就是這份說明書描述的東西。如果說明書漏掉、寫錯，買方有權主張：
- 減價
- 解約
- 損害賠償
應記載事項分 10 大區塊 — 賣方必懂
⚠️ 以下為常見的 10 大區塊分類整理（標準格式由內政部公告，欄位數量會依個案類型不同，最新版以內政部最新公告為準）。
A 區：標的基本資料（5 欄）
- 門牌地址
- 地號 / 建號
- 權狀坪數（主建物、附屬建物、公共設施分項）
- 基地持分
- 建物使用執照字號
→ 這 5 個欄位通常從謄本抓，錯誤率最低。但要注意「主建物坪數 vs 公設坪數」分得清。
B 區：產權狀況（4 欄）
- 所有權人（含持分）
- 抵押權設定（向哪家銀行、金額）
- 限制登記（查封、假處分、信託）
- 是否為共有（一人賣、其他人不知道？）
→ 第 9 項最常出包。共有產權必須所有共有人同意才能賣。
C 區：使用現況（3 欄）
- 現住人（屋主自住、家人、租客、空屋）
- 租賃契約（有租客的，租期、租金、押金）
- 是否點交（交屋時清空、或帶租約）
→ 租客在裡面的，買方可主張買賣不破租賃，房子帶租客一起賣，舊租約還有效。
D 區：規劃與限制（4 欄）
- 土地使用分區（住宅區、商業區、工業區）
- 建蔽率、容積率
- 是否在都更範圍
- 是否在區段徵收/重劃範圍
→ 第 15、16 項是這 2 年新增的揭露重點。
E 區：重要瑕疵（5 欄）⚠️ 最常出事的區塊
- 凶宅 ⚠️⚠️⚠️
- 漏水 ⚠️⚠️
- 海砂屋、輻射屋 ⚠️⚠️⚠️
- 壁癌、白蟻、結構問題
- 是否曾發生火災、地震損害
→ 這 5 欄是法律糾紛重災區。後面我會詳細講每一條。
F 區：周邊環境（3 欄）
- 嫌惡設施（殯儀館、變電所、加油站、宮廟、福地）
- 重大發展計畫（捷運、高架、高鐵、機場）
- 公共安全設備（消防、避難）
G 區：公設與停車位（3 欄）
- 公設項目（電梯、健身房、游泳池）
- 停車位（編號、坡道/平面/機械、約定專用 vs 法定）
- 約定專用範圍（陽台、露台、頂樓加蓋）
H 區：屋況設備（2 欄）
- 附贈設備（冷氣、家具、廚具、衛浴）
- 設備現況（能用、損壞、待修）
I 區：交易條件（1 欄）
- 服務費、稅費分擔、付款方式
凶宅怎麼揭露 — 最常出事的第 17 欄
法規定義（內政部函釋）：
凶宅須符合 3 項要件：
- 出售人（賣方）持有期間發生
- 建物專有部分（含主建物及附屬建物，不含公共空間如電梯、樓梯）
- 致死原因為「兇殺」或「自殺」
⚠️ 一氧化碳中毒、意外死亡是否算凶宅，實務上有爭議、各地法院見解不一；建議賣方保險起見全部揭露。
關鍵 5 個字：「賣方持有期間」。
也就是說：
| 情境 | 算凶宅嗎 |
|---|---|
| 你買進前發生的 | 可以不揭露（但仲介通常會問前手） |
| 你買進後家人意外死亡 | 算，必須揭露 |
| 死在電梯、樓梯（非專有部分） | 不算 |
| 死在頂樓加蓋（屬約定專用） | 看情況，建議揭露 |
| 自然死亡（病死、老死） | 不算 |
| 救護車送醫途中過世 | 不算（不在屋內死亡） |
但實務上有「灰色地帶」：
- 屋主前手是凶宅，你買進來自住、要賣 — 法規上你可不勾，但買方查到還是可能告
- 對門、樓上、樓下是凶宅 — 不在你的範圍，可不勾
→ 我的建議：保險起見全部揭露，多揭露不會錯，少揭露賠錢。
漏水怎麼揭露 — 第 18 欄
法規定義：「簽約日前已知之漏水現象」。
4 個常見地雷：
地雷 1：「以為修好了」
你 3 年前漏水，找師傅修好，後來沒漏 → 你以為沒漏，但實際抓漏沒抓到根。
→ 建議揭露：「99 年 X 月曾漏水，已修繕」。
地雷 2：「不是我家漏，是樓上漏」
樓上漏到你家 → 你家牆面有水痕 → 這也算瑕疵，要揭露。
地雷 3：「冬天才漏」
你夏天賣，冬天才漏 → 你知道但沒揭露，買方冬天發現照樣告。
地雷 4：「老舊管線」
50 年屋齡老房，屋主自己沒漏過水，但合理可推「管線老舊有風險」 → 建議在「屋況現況」加註「管線屋齡 50 年，建議買方檢查」。
海砂屋、輻射屋 — 第 19 欄 ⚠️ 最嚴重
法規：賣方須出具「輻射屋偵測證明書」、「氯離子含量檢測證明」。
買方一發現是海砂、輻射 → 直接解約 + 全額退款 + 損害賠償。
→ 賣方要主動驗。驗了 OK 就附報告，沒驗就在說明書註明「未驗」、由買方自費驗。
台中海砂屋熱區：80-90 年代興建的、北屯/西屯/南屯老社區。
違建怎麼揭露 — 第 27 欄
4 種狀況：
| 違建類型 | 揭露責任 |
|---|---|
| 頂樓加蓋（有登記） | 揭露面積、用途 |
| 頂樓加蓋（無登記、84 年 1 月前蓋的） | 「緩拆」，仍須揭露 |
| 頂樓加蓋（84 年 1 月後蓋的） | 隨時可拆，必須揭露 + 警告買方 |
| 1 樓增建、陽台外推 | 揭露 + 警告 |
地雷：你以為「84 年前的緩拆都 OK」 → 但新政府上來政策可能變，買方買到後若被通報拆除，你還是要賠。
嫌惡設施怎麼揭露 — 第 22 欄
內政部規定的 10 大嫌惡設施（我 Week 04 那篇有完整列）：
- 殯儀館、火葬場、墓地
- 加油站、瓦斯行
- 變電所、高壓電塔
- 焚化爐、垃圾場
- 機場、軍事基地
- 監獄、看守所
- 高速公路、鐵路（噪音）
- 屠宰場、養豬場
- 宮廟（看頻率與規模）
- 福地、納骨塔
→ 半徑多遠要揭？ 建議 300 公尺以內全部揭露。
對買方的影響
買方功課：
- 拿到說明書當下，逐項對謄本
- 問：「漏水、凶宅、海砂、違建欄位都仔細看過了嗎？」
- 要求賣方在 E 區 5 欄都簽名
- 保留說明書正本，未來糾紛靠這份
對賣方的影響
賣方功課：
- 委託仲介前：先整理自己知道的所有瑕疵清單
- 簽委託當下：仲介會問 30 個欄位，有疑問就揭露
- 簽委託後：保留你簽過的說明書副本
→ 不揭露的後果 > 揭露導致減價的後果。
對自住族影響
自住族買進後不太用到說明書，但未來要賣時會用到。
→ 建議入住後做一份「屋況檢視清單」，把該揭露的記錄下來，未來賣房時拿出來用。
對投資族影響
投資族最常踩雷的是「租客在裡面也算說明書要揭露」。
很多投資客把出租中的房子賣掉，沒揭露租約，買方交屋發現有人住，要解約。
→ 租賃契約欄位必須揭露，附租約影本。
結論 + 建議行動
| 你的狀況 | 建議 |
|---|---|
| 我準備賣房 | 簽委託前 1 週，自己先盤點 30 欄位 |
| 我已簽委託 | 回頭檢視說明書，有疑慮就補揭露 |
| 我準備買房 | 拿到說明書當天，逐欄詢問 |
| 我已成交、發現瑕疵 | 保留說明書 + 證據，找律師評估 |
我可以幫你什麼
- 你想賣房、要逐欄盤點 → LINE 我，我把 30 欄揭露 checklist 給你
- 你買到瑕疵、要主張權利 → LINE 我，介紹合作律師
- 你想了解凶宅怎麼查 → LINE 我，我教你查內政部凶宅平台 + 鄰居打聽法
最重要的一句話：揭露的賠錢是「減價」，不揭露的賠錢是「解約 + 賠償」。
📞 陳景泰｜有巢氏房屋台中世界之心店
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本文揭露責任資訊整理自不動產經紀業管理條例、內政部解釋函令及司法判例，實際責任以個案法院判決為準。
