預售屋平均地權條例完全解讀 — 紅單禁炒、私法人限購、檢舉獎金最高 1,000 萬

2023 年 7 月 1 日，平均地權條例修正案正式上路。

它最直接的效果是：預售屋、新建成屋的買賣契約，原則上不能再轉售給第三人。過去那種「先卡一戶、之後加價轉手」的做法，從那天起就變成違法行為。

依現行法規，可能的後果包括：

• 預售屋 / 新建成屋契約違規轉售，或建商、代銷協助換約轉售 → 按戶（棟）罰 50~300 萬（平均地權條例 §47-4、§81-2）
• 私法人未經許可購買住宅用不動產 → 罰 100~5,000 萬（§79-1）
• 散布不實資訊炒作不動產 → 罰 100~5,000 萬（§47-5、§81-2）
• 被檢舉且查證屬實 → 檢舉人可依辦法領取獎金，單案上限 1,000 萬

這篇把 5 大修法重點、罰則、檢舉獎金制度、可合法轉讓的例外情形整理清楚 — 預售屋買家、賣家、投資族都該看。

⚠️ 本文說明法規架構與影響，個別案件的認定與處罰，以主管機關裁處及法院判決為準。

📌 資料來源：平均地權條例（§47-3、§47-4、§47-5、§79-1、§81-2）、內政部地政司公開資料

先講結論（怕你沒時間讀完）

⚠️ 2023/7/1 上路，新推案與既有預售屋契約都適用。

一句話講白話：平均地權條例修正在做什麼

2023 年 7 月 1 日上路的平均地權條例修正案，媒體俗稱「打炒房 5 法」，做的是 5 件事 —

把「預售屋契約可以在完工前一直換手」這條路，用法律封起來。

5 大修法重點，下面一條條講。

修法重點 1：限制預售屋、新建成屋換約轉售

法規

預售屋及新建成屋（指領得使用執照後一定期間內的成屋）的買受人，不得將買賣契約讓與或轉售給第三人。

→ 也就是俗稱的 「紅單」與預售合約都不能再轉手。

什麼是「紅單」

紅單指的是建商或代銷給的「預約單」或「訂購單」 —

• 建案開賣，你看上某一戶
• 先付一筆訂金
• 拿到一張單據，載明戶別、坪數、預估總價
• 等正式簽約時再付簽約金與頭期款

過去這張單據可以轉手：先訂下 A 戶，之後不想要，把單據轉給別人，中間收一筆價差。

修法後：紅單（預約單）依 §47-3 不得轉售，預售及新建成屋契約依 §47-4 也不得讓與第三人。

例外可轉讓的情形

修法後仍可合法讓與的，限於內政部公告的特殊情形，主要包括：

1. 配偶、直系血親、二親等以內旁系血親之間的移轉
2. 非自願性因素（須檢附證明）：例如非自願離職、重大傷病、重大意外事故等
3. 繼承
4. 其他內政部公告的特殊情形

→ 不符合例外情形而轉售，或建商、代銷從中協助，都可能被按戶處 50~300 萬罰鍰。 完整的例外類型與檢附文件，以內政部最新公告為準，個案建議先洽地政士或主管機關確認。

罰則

按戶（棟）50~300 萬。

→ 是按「戶」罰，不是按「案」罰。持有多戶違規轉售，罰鍰是逐戶累加的。

📌 資料來源：平均地權條例 §47-3、§47-4、§81-2

修法重點 2：重罰炒作行為

法規

下列行為依 §47-5 明文禁止，違反者罰 100~5,000 萬，並得按次處罰：

1. 散布不實資訊，影響不動產交易價格（例如宣稱某地即將徵收、某線即將通車，但實際尚未核定）
2. 與他人通謀或為虛偽交易，營造熱銷假象
3. 收受利益而不辦理過戶，居間轉手牟利
4. 以不正當方法聯合多人，意圖影響市場價格

怎麼判斷自己有沒有踩到

實務上最容易誤觸的，是第 1 項與第 2 項：

• 在社群、群組轉發「內線消息」型的漲價預測，如果內容不實且足以影響交易價格，有被認定的風險
• 配合建案做「已完銷」「排隊搶購」的假象，即使沒有實際獲利，也可能構成虛偽交易

→ 判斷標準不是「你有沒有賺到錢」，而是「這個行為有沒有影響交易秩序」。

📌 資料來源：平均地權條例 §47-5、§81-2

修法重點 3：建立檢舉獎金制度

法規

民眾檢舉違法炒作行為，經查證屬實者，主管機關依內政部訂定的檢舉獎金核發辦法，按實收罰鍰的一定比例核發獎金：

• 單案獎金上限：1,000 萬元
• 檢舉人身分依法保密

影響

→ 過去紅單轉手多半靠熟人、靠群組私下進行，現在每一個知情者都可能是檢舉人。

→ 這條規定真正的威力不在罰金本身，而在於它讓地下轉手市場沒辦法建立信任，交易對象隨時可能變成檢舉人。

📌 資料來源：平均地權條例 §81-2、內政部不動產交易違規檢舉獎金核發辦法

修法重點 4：私法人購屋採許可制

法規

私法人（公司、財團法人等）購買「住宅用不動產」，必須事先取得內政部許可。

且取得後 5 年內不得辦理移轉、讓與或設定負擔。

例外（免經許可的情形）

依規定，部分情形免經許可，主要包括：

1. 供作員工宿舍使用
2. 一定期間以上的長期出租經營
3. 參與都市更新、危老重建
4. 其他經內政部公告的公益或政策性用途

完整清單與應備文件以內政部公告為準。

影響

→ 以公司名義大量購入住宅的做法，多了一道事前審查與 5 年閉鎖期，資金周轉的彈性被大幅壓縮。

罰則

未申請許可而購買 → 罰 100~5,000 萬，並得令限期出售。

📌 資料來源：平均地權條例 §79-1

修法重點 5：解約申報登錄

法規

預售屋買賣契約解除後 30 日內，建商或代銷業者必須向主管機關申報登錄。

→ 目的是防止「假解約、真換手」：先申報解約、再把同一戶用新契約賣給指定的人，繞過禁止轉售的規定。

罰則

未申報或申報不實 → 罰 3~15 萬，並得按次處罰。

📌 資料來源：平均地權條例 §47-3、§81-2

對買方的影響

自住買家

好的一面：契約轉售被禁止後，預售屋在銷售期間被短線反覆轉手墊價的空間變小。

要留意的一面：你買了預售屋之後自己也不能轉手（除非符合親屬移轉、非自願因素等例外）。

3 個功課：

1. 確定自己要住再下手 — 從簽約到交屋往往好幾年，中途反悔沒有轉售這條退路
2. 訂金、簽約金的收據與匯款紀錄留好 — 之後若走解約程序，這些是必要證明
3. 聽到「我們可以幫你轉」就要警覺 — 建商或代銷承諾協助換約轉售，本身就是違法行為，對你也是風險

投資買家

直接講：預售屋短線操作的空間，在法規上已經被關掉。

• 不能換約 → 完工前沒有退出機制
• 私法人要許可 + 5 年閉鎖 → 法人持有的彈性大幅降低
• 解約要申報 → 假解約真換手的路被堵住
• 檢舉獎金 → 知情者都可能舉發

→ 換句話說，預售屋現在的持有成本與時間成本，都必須用「長期」的角度重算。

對賣方的影響

屋主（中古屋賣家）

預售屋的投機需求被壓縮後，部分原本觀望預售的買方會回頭看成屋與中古屋，因為中古屋沒有這一層轉售限制，而且看得到實體。

這對中古屋的賣方來說，是需求結構上的變化，不代表價格必然上漲 — 成交價還是回到個案的地段、屋況與同社區成交行情。

建商

好的一面：紅單禁止轉售後，進場的以真正自住需求為主，銷售名單的真實度較高。

壓力的一面：

• 銷售期通常拉長
• 解約必須申報，用假交易衝銷售率不可行
• 過去仰賴投機需求撐買氣的建案，去化壓力較明顯

對自住族影響

自住族最該知道：

預售屋現在的定位是「買來住的」，不是「買來換手的」。

3 個現實：

1. 簽約前就要確定會住 — 契約原則上不能讓與第三人
2. 改變主意有成本 — 買方解除契約時，賣方得沒收的違約金以房地總價款的 15% 為上限（依預售屋買賣定型化契約應記載事項）
3. 規劃期要拉長 — 從簽約、興建到交屋，中間往往三到五年，家庭與工作的變動都要先想過

📌 資料來源：內政部「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」

對投資族影響

投資族最該知道：

規則改了，時間軸也必須跟著改。

法規上仍然合法、但性質完全不同的幾個方向：

1. 中古屋長期持有

依房地合一稅（個人、境內居住者）規定，持有期間越長，稅率越低：

• 持有超過 5 年未逾 10 年：20%
• 持有超過 10 年：15%

→ 稅制本身就是設計來鼓勵長期持有的。

📌 資料來源：所得稅法 §14-4（房地合一稅 2.0）

2. 商用不動產

平均地權條例這次修正的限制對象，是「住宅用不動產」。

• 商辦、店面：不在紅單禁止轉售與私法人許可制的適用範圍內
• 廠辦、廠房：同上

⚠️ 但商用不動產的貸款成數、利率條件與去化難度，和住宅完全是兩回事，不能直接把住宅的經驗套過去。

3. 都更、危老

私法人購買住宅用不動產的免許可情形之一，就是參與都市更新或危老重建。

→ 這條路的門檻不在資金，而在整合時間與住戶共識，實務上動輒數年。

結論 + 建議行動

我可以幫你什麼

• 你想買預售屋、想先看懂合約條件 → LINE 我，我陪你逐條看
• 你有預售屋想合法解約 → LINE 我，我幫你確認適用哪一種情形、要準備什麼
• 你是公司想買房 → LINE 我，我介紹合作的地政士、律師協助評估許可流程
• 你想查某個建案的成交狀況 → LINE 我，我用實價登錄與內政部公開資料幫你查

最重要的一句話：預售屋現在是「買來住的，不是買來換手的」。規則改了，玩法也要跟著改。

📞 陳景泰｜有巢氏房屋台中世界之心店

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本文平均地權條例資訊整理自內政部公開資料，實際處罰以主管機關裁處及法院判決為準。