履約保證是什麼？履保費用 0.06% 怎麼算、只保障買方嗎、什麼時候才撥款給賣方

你準備把 1,500 萬匯出去了。

匯出去的那一刻，房子還沒過到你名下，權狀還在對方手上，地政事務所的登記也還沒送件。

這段空窗期，錢在誰手上？

多數人的直覺答案是「代書會保管吧」或「仲介會處理」。實際上，如果這筆交易沒有辦履約保證，錢就是直接進賣方的戶頭 — 而房子當下還不是你的。

這篇把履約保證是什麼、費用怎麼算、什麼時候才撥款給賣方、什麼情況一定要用，一次講完。

⚠️ 本文說明的是制度設計，文中所有交易情境都是假設情境示範，個案的處理方式以實際履保契約與買賣合約條款為準。

一句話直接答案

履約保證 = 買方的價金先進第三方專戶，等過戶完成、產權清楚、房子點交，才撥款給賣方。

• 費用：市場常見費率是成交總價的萬分之 6（0.06%），買賣雙方各付一半
• 1,500 萬的房子：履保費合計 9,000 元，買賣各 4,500 元
• 保障對象：買方跟賣方兩邊都保（這點誤會的人最多，後面單獨拉一段講）
• 是不是強制：不是強制，是雙方約定 — 但沒辦的後果要自己扛

履約保證是什麼

成屋的履約保證，全名是「不動產買賣價金履約保證」。

依臺北市政府地政局的說明，它的做法是：買賣雙方約定把交易中取得的價金、應支出的款項，向金融機構辦理專戶專款匯入及支出；等買賣流程全部完成、買方取得不動產所有權之後，才把專戶內剩餘的款項撥付給賣方。

📌 資料來源：臺北市政府地政局〈何謂「預售屋履約擔保」？何謂「成屋履約保證」？〉

拆成三句白話：

1. 錢不進賣方戶頭，進的是專戶
2. 專戶的錢照合約進度動，誰都不能自己領走
3. 產權過到買方名下、房子點交完，剩下的錢才撥給賣方

關鍵字只有四個：第三方、專戶、依進度、後撥款。

沒辦履保，缺口長什麼樣子

假設情境示範，兩個方向都會出事：

方向一：買方先付錢 你付了頭期款，賣方收了錢卻不配合過戶、或直接失聯。房子還在他名下，你手上只有一份合約，要拿回錢就得走訴訟，一拖就是好幾個月甚至一兩年。

方向二：賣方先過戶 房子登記到買方名下了，尾款卻遲遲沒進來。這時候房子已經不是賣方的，賣方要追的是一筆債，不是一間房。

履約保證就是把這個缺口補起來：錢不直接到賣方手上（買方安全）、房子過完戶才放款（賣方安全）。

⚠️ 履保不是強制的。它是一個你可以選擇不買的保險 — 前提是你扛得起沒買的那個版本。

履約保證的 3 種版本，差別在「錢放在誰那裡」

台灣實務上會遇到 3 種，安全度差很多。

版本 1：建經公司型（最常見）

由建築經理公司（例如安信建經、第一建經、僑馥建經）承作，買方把錢匯進建經公司在金融機構開立的信託專戶，建經公司依合約進度撥款。

• 費用：市場常見是總價 0.06%，買賣雙方各半
• 保障範圍：交易價金全額
• 撥款時機：依合約進度（簽約、用印、完稅、交屋）

建經公司本身不是銀行，真正保管款項的是與它合作的金融機構專戶 — 所以簽約時要問清楚「專戶開在哪一家銀行」。

版本 2：銀行（信託）型

直接由金融機構擔任受託人。程序上更嚴謹，費率通常比建經公司型高一些，高總價交易比較常用。

• 費用：一般高於 0.06%，實際依受託銀行公告
• 保障範圍：信託專戶內資金
• 撥款時機：同樣依合約進度

版本 3：仲介公司自家出具擔保

由承辦的仲介公司自己跟你說「我們公司擔保」，沒有獨立的第三方專戶。

• 費用：可能不另外收
• 保障範圍：取決於那家公司本身還在不在

這種本質上不是第三方保管，錢的安全等於那家公司的存續。如果遇到這種安排，直接要求改走建經公司或銀行專戶，這是可以指定的。

4 個階段、賣方到最後才拿到錢

成屋買賣的付款節奏是固定的 4 段。用一筆 1,500 萬的成屋當假設情境示範：

階段 1：簽約

• 買方付約 150 萬（以 10% 為例）
• 錢匯進履保專戶，不進賣方戶頭
• 賣方拿不到錢

階段 2：用印（送件過戶）

• 買方付約 150 萬
• 錢仍在專戶
• 賣方拿不到錢

階段 3：完稅（契稅、土地增值稅等繳清）

• 買方付約 150 萬
• 錢仍在專戶
• 賣方拿不到錢

階段 4：交屋（產權移轉登記完成 + 點交）

• 買方付尾款約 1,050 萬（含銀行貸款撥款）
• 產權移轉登記完成、房屋點交完成、雙方簽履約完成確認書
• 承辦機構把專戶款項撥付給賣方

整段流程的重點只有一句：賣方要拿到錢，必須等到階段 4 — 過戶完成、房子點交。

中間任何一個階段出狀況（買方違約、賣方違約、房子發現重大瑕疵），錢都還在專戶裡，可以依合約凍結、退款或結算。這就是你付那萬分之 6 買到的東西。

⚠️ 各階段比例是常見寫法，實際比例以個案合約為準。貸款戶的尾款是由銀行直接撥進履保專戶，不是撥給你再由你轉出。

履保費用怎麼算 — 直接列表給你

市場常見費率是成交總價的萬分之 6（0.06%），買賣雙方各付一半。

📌 費率為市場常見行情，實際費率、負擔比例與收費方式以承辦建經公司公告及個案合約為準。

實務上會遇到 3 種負擔方式：

1. 標準版：買賣雙方各付一半（最常見）
2. 一方吸收：由承辦端或其中一方全額吸收
3. 另行約定：雙方在合約裡自行約定比例

這筆錢的性質是保險費，不是服務費。 1,500 萬的交易，買方那 4,500 元換到的是「錢不會在房子過戶前離開你控制範圍」— 這不是可以省的項目。

建經公司 vs 銀行，怎麼選

怎麼判斷：一般中古屋買賣走建經公司型就夠用，重點不是「哪一種比較高級」，而是你有沒有確認專戶真的存在。

簽約當下問三句就好：

• 我們用哪一家建經公司？
• 信託專戶開在哪一家銀行、帳號是多少？
• 每一期匯款我能不能拿到收據？

三句都答得出來，這個履保就是真的。

履約保證 vs 價金信託 — 差在「有沒有信託契約鎖住用途」

這兩個最容易混在一起。

簡單記：

• 履約保證 = 第三方保管
• 價金信託 = 第三方保管 + 信託契約鎖住用途

⚠️ 預售屋跟成屋不是同一套制度。 依內政部「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，預售屋的履約擔保機制有 5 種：不動產開發信託、價金返還之保證、價金信託、同業連帶擔保、公會辦理連帶保證協定 — 建商只要採用其中一種即可，跟成屋的價金履約保證不能混為一談。買預售屋要看的是合約寫的是哪一種。

📌 資料來源：內政部「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」；臺北市政府地政局〈何謂「預售屋履約擔保」？何謂「成屋履約保證」？〉

什麼情況特別需要 — 5 個情境決策框架

履約保證不是「一定要用」也不是「一定不用」。下面 5 個情境，任何一個踩線就用。

情境 1：總價

邏輯：履保費是總價的萬分之 6，總價越高，這筆費用佔比越不痛，但一旦出事的金額越大。

• 500 萬 → 合計 3,000 元（各 1,500）
• 1,000 萬 → 合計 6,000 元（各 3,000）
• 2,000 萬 → 合計 12,000 元（各 6,000）

1,000 萬以上不辦履保，本質上是在賭。

情境 2：你有沒有貸款

邏輯：貸款買房的順序是「銀行先撥款 → 賣方才收得到尾款」，中間有作業時間差。如果這段期間房子的產權狀態出問題，錢已經撥出去、房子沒到手，貸款卻已經掛在你身上。

履保的作用就是把銀行撥的款卡在專戶，過戶完成才放給賣方。

情境 3：賣方是誰

邏輯：你對賣方了解多少，決定風險有多大。本地屋主住附近、跑不掉；網路或代標管道遇到的，連對方真實身分都不一定確認得了。

情境 4：房子的產權狀態（最關鍵的一項）

怎麼查：到地政事務所（或線上）申請該筆不動產的第二類謄本，規費不高，可以看到抵押權金額與債權人、查封或假扣押、限制登記。這是簽約前一定要做的功課。

為什麼這一項最關鍵：假設情境示範 — 房子原本有抵押，賣方說會塗銷後乾淨過戶。但在產權移轉登記完成之前，他還是所有權人，仍然有權設定新的抵押。如果他在簽約後又去增貸，買方付出去的訂金與簽約金已經離手，房子卻多背了一筆債。

有履保的話，錢卡在專戶、過戶完成才撥出去，賣方就沒有動機在中途做這件事。

情境 5：信任程度

⚠️ 直覺要當一回事。過程中如果出現「對方一直催著先收訂金」「這個價格跟行情差太多卻說不出原因」「前後說法對不上」，就不要省那幾千塊。

下訂前的 5 題 checklist

□ 總價超過 800 萬？
□ 你有跟銀行貸款？
□ 賣方是陌生人／網路認識／拍賣管道？
□ 房子有抵押權未塗銷，或有查封、限制登記？
□ 雙方信任不足，或任一方有疑慮？

任一題是 → 辦履保 五題全否 → 才有討論要不要省的空間

兩種情境對照（假設情境示範）：

該用的樣子：1,450 萬中古屋、買方有貸款、房子原本有 300 萬抵押未塗銷。履保費合計 8,700 元，雙方各 4,350 元。過程中若發現產權有未處理的狀況，專戶款項可以先停住，處理完再撥。

可以討論省的樣子：父母把房子過戶給子女、1,080 萬、無抵押無查封、雙方對房況完全清楚、也沒有第三方資金介入。省下約 6,500 元，風險趨近於零。

買方要注意的 4 件事

1. 合約上要寫明履保條款與承辦單位 不是口頭說「我們有履保」就算，合約要載明承辦機構、專戶資訊、各階段撥款比例與條件。

2. 每一期匯款都要拿到收據 匯進專戶之後，跟承辦機構要「信託收據」或對應的入帳證明。這是你之後主張權利的憑證。

3. 看清楚「履約完成確認書」的觸發條件 撥款給賣方的最後一道閘門就是這份文件。簽之前確認：產權登記完成了嗎？點交完成了嗎？該處理的事項處理完了嗎？

4. 高總價或架構複雜的交易，可以評估用信託架構 總價高、資金來源複雜、或有多方權利人的交易，可以跟承辦機構討論是否採信託方式辦理。

賣方要注意的 3 件事

很多賣方對履保的第一反應是「那我拿到錢的時間不就變慢了」。時間確實往後移，但換到的東西不小。

1. 買方違約時，錢就在專戶裡 沒履保的話，買方反悔你要另外去追違約金；有履保的話，款項本來就在專戶內，依合約結算。

2. 買方貸款核不下來時，退款流程有人處理 這種狀況多數合約都有寫怎麼處理，有履保就由承辦機構依約執行，不必雙方各自主張。

3. 願意走履保本身就是誠意訊號 買方看到賣方主動配合履保，對這筆交易的疑慮會少很多，流程也走得順。

5 個常見誤解

誤解 1：「履約保證只保障買方」

這是最多人誤會的一點。

履保保護的是「錢與產權的交換過程」，不是單邊。買方那一側的保障是「房子沒過戶前錢拿不走」；賣方那一側的保障是「買方的錢已經確實進了專戶、違約時可以直接結算」。

賣方付出的成本是時間（拿到錢的時點往後移到過戶點交之後），拿到的是「不用擔心過完戶收不到尾款」。這是一筆對稱的交易。

誤解 2：「履保 = 房子有問題可以退」

不對。履保保的是價金的流向，不是房屋品質。

漏水、瑕疵、標的物狀況的責任，走的是買賣合約的瑕疵擔保條款。履保能幫上的忙是：問題在撥款前被發現時，還沒撥出去的款項可以依合約先停住，讓事情有機會在錢離手之前處理完。

誤解 3：「私下交易不透過仲介，就沒辦法辦履保」

可以辦。買賣雙方自行找建經公司承作即可，費率一樣是市場常見水準。

私下交易反而是最需要履保的情境之一 — 因為沒有第三方在中間把關流程，你少的不只是仲介費。

誤解 4：「法拍屋也有履保」

沒有。透過法院拍賣取得的不動產，是依強制執行程序繳款、發權利移轉證書，法院不會、也不需要辦履約保證。

法拍的風險不在價金流向，而在點交與標的現況。這是另一套功課。

誤解 5：「預售屋的履保跟成屋一樣」

不一樣。預售屋走的是內政部規定的 5 種履約擔保機制（不動產開發信託、價金返還之保證、價金信託、同業連帶擔保、公會辦理連帶保證協定），建商採用其中一種；成屋走的是價金履約保證。

📌 資料來源：內政部「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」

看預售屋合約時，要找的是「本案採用的履約擔保機制是哪一種」，而不是問「有沒有履保」。

簽約前，把這 5 件事做完

1. ✅ 確認合約載明履約保證條款與承辦單位
2. ✅ 問清楚費率、負擔比例、什麼時候繳
3. ✅ 確認專戶開在哪一家金融機構，每期匯款留存證明
4. ✅ 看懂履約完成確認書的觸發條件
5. ✅ 簽約前調閱第二類謄本，確認抵押、查封、限制登記狀態

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本文資料來源

• 臺北市政府地政局〈何謂「預售屋履約擔保」？何謂「成屋履約保證」？〉
• 內政部「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」
• 履保費率為市場常見行情，實際費率與負擔方式以承辦建經公司公告及個案合約為準

陳景泰 — 一品不動產(有巢氏房屋台中世界之心加盟店) 經紀人黃永隆 113 彰縣字第 324 號 / 營業員陳景泰 114 登字第 488296 號 0920-118-756 / LINE sky811117 / IG @nov__817