工具：買房出價流程 — 從查實價登錄到簽約，完整時間軸拆給你看

出價不是講一個數字。

出價是把一份寫著價格、付款方式、交屋日期、有效期限的文件送到賣方手上 — 它有時限，過期就失效；賣方一旦書面同意，你也不能說反悔就反悔。

多數買方真正卡住的地方其實不是「要出多少」，是不知道文件送出去之後會發生什麼、要等多久、哪一刻開始不能回頭。

這篇不談怎麼讓賣方降價。走的是另一條路：把出價到交屋攤成一條時間軸，每一段你該做什麼、可以等多久、法律卡在哪一格。

先看完整時間軸

Day 0      看完屋、決定要出價
           ├ 查實價登錄（同社區近 12 個月，含車位的先拆開）
           ├ 貸款預審（先知道自己能貸幾成、月付多少）
           └ 算總價以外的費用（契稅、代書、履保、仲介費）
Day 0      選載體：要約書（不付錢） 或 斡旋金（付錢給仲介保管）
           └ 文件上 7 個欄位填清楚（見第 2 段）
Day 0-2    仲介把你的出價送到賣方面前
Day 3-7    賣方回應：書面同意 / 不同意 / 回價
           └ 回價 → 你決定接或不接 → 可能來回幾輪
Day ~7     條件談定、賣方書面同意 → 出價文件成立
           ⚠️ 這一刻起，反悔要付代價
Day 7-14   約簽約日、代書進場、契約先帶回審閱
Day 14     簽買賣契約、付簽約款
Day 14-44  貸款送件對保；申報契稅（契約成立起 30 日內，法定）
Day 45-60  完稅、過戶、點交、付尾款、拿鑰匙

除了標「法定」的那一格，其他天數都是實務上常見的節奏，不是規定。屋主決定得快，3 天就定案；共有人多、人在國外、名下好幾間要一起處理的，拖一個月也很正常。

📌 資料來源：契稅申報期限 — 契稅條例第 16 條（納稅義務人應於契約成立之日起 30 日內申報）

第 1 段：出價前 — 先握住三個數字

一、同社區近 12 個月的成交單價

去內政部實價登錄，用社區名或門牌查，不要看「整個區的平均」— 區平均會被不同屋齡、不同坪數的物件蓋掉。

條件這樣設：

• 期間：近 12 個月
• 標的：房地（土地＋建物），或房地＋車位
• 同社區、屋齡相近、坪數相近、格局相近

然後剔除三種：親屬間移轉（價格不反映市場）、明顯異常的極高極低值、跟你要的產品不同類的（你看 3 房，就別拿套房的單價來比）。

剩下的取中位數，不要取平均。一筆豪裝高價就能把平均拉歪，中位數不會。

二、車位要先從總價拆出來

這是最多人算錯的一步。

實價登錄上很多筆的成交總價是含車位的。你直接拿「總價 ÷ 權狀坪數」，算出來的單價一定失真，再拿去跟不含車位的物件比，就更亂。

正確作法是兩段扣除：

（成交總價 − 車位行情）÷（權狀坪數 − 車位登記坪數）＝ 房屋本體單價

台中近一年的車位成交中位數（單位：萬）：

📌 資料來源：內政部不動產成交案件實際資訊（實價登錄）114 年第 3 季～115 年第 2 季台中市買賣案件，逐筆篩出含車位交易後計算中位數 / 2026-08-27。標「—」為該區該類型樣本數過少，不列。

看得出來同樣一個平面車位，西區跟梧棲差一倍。車位沒拆乾淨，你比的就不是同一件事。

三、總價以外你還要再掏多少

出價前就要算完，不是簽約後才發現。

• 契稅：按房屋契價課 6%，課的是房屋、不含土地（📌 契稅條例第 3 條）
• 仲介費：法規訂的是上限 — 買賣雙方合計不得超過成交價 6%，其中買方端上限 2%（📌 不動產經紀業管理條例第 19 條授權、內政部不動產經紀業報酬計收標準規定）。這是上限，實收多少各家不見得收滿
• 代書費、履約保證費、印花稅、銀行設定規費：加起來是一筆有感的數字

還有貸款預審。出價前先讓銀行看過你的條件，你才知道自己能貸幾成、月付多少。詳細試算看這篇：工具：買方費用試算。

第 2 段：出價當下 — 選載體，然後把 7 格填滿

載體只有兩種：要約書（不付錢、純書面）跟斡旋金（付一筆錢由仲介保管）。

兩者的效力差在哪、撤回成本差多少、什麼時候自動轉成訂金 — 這兩篇已經寫完，這裡不重複：

• 名詞分野與兩者對照表 → FAQ 24
• 什麼時候變成訂金、民法怎麼規定 → FAQ 25

這一段要講的是文件本身。不管你用哪一種，紙上這 7 格都要寫清楚，空白處日後就是糾紛：

1. 總價 — 並寫明含不含車位
2. 付款方式與各期比例 — 簽約款、完稅款、尾款怎麼分
3. 貸款不足怎麼辦 — 銀行鑑價或核貸成數沒到你預估的數字時，是補足差額、還是可以解約不罰
4. 交屋日期 — 寫日期，不要寫「盡快」
5. 出價的有效期限 — 沒寫，你的出價就一直掛在那裡
6. 現況交屋還是修繕 — 哪些設備留、哪些搬走，一併列清楚
7. 稅費負擔 — 土地增值稅賣方繳、契稅買方繳，法律已經分好，別在文件上寫反

📌 資料來源：土地增值稅納稅義務人為原所有權人 — 土地稅法第 5 條；契稅由買受人申報納稅 — 契稅條例第 4 條

第 3 格是最貴的一格。

你自備 300 萬、預期貸 8 成。結果銀行只核 7 成，中間 100 多萬要現金補上。文件上沒寫「貸款不足可解約」，補不出來就是你違約 — 賠的是你。

順便一提：不動產說明書，出價前就能要

不動產經紀業管理條例第 23 條規定，經紀人員執行業務時要以不動產說明書向你解說；第 24 條規定簽約後要把說明書交給你。

裡面有產權狀況、瑕疵告知、公設比、管理費、法定用途。這些會直接影響你要不要出價，所以別等到簽約才看。

第 3 段：送出之後 — 三種結果、一個時鐘

仲介收件後把文件送到賣方面前。接下來只有三種結果：

一、賣方書面同意 → 文件成立，進簽約程序。民法第 153 條：當事人意思表示一致，契約即成立。這一刻起反悔要付代價（斡旋金被沒收 / 要約書賠違約金，細節在 FAQ 25）。

二、賣方不同意 → 要約書失效、斡旋金退回。你可以走人，也可以重新出一次。

三、賣方回價 → 進入來回協商，這是最常見的。

要盯的是你自己文件上那個有效期限。期限到了賣方還沒書面同意，這份出價就失效 — 不是「還掛在那裡等」。想繼續，得重新出一份。

賣方通常幾天回？實務上 3-7 天很常見，原因多半跟價格無關：要跟家人討論、共有人不只一位、人在國外、名下不只一間要一起處理。

沒回覆不等於拒絕。

⚠️ 同一間房子同時有兩組以上買方出價時，賣方要選誰、怎麼選，是賣方的權利。你能做的是把自己的文件填完整，讓賣方一眼看得懂你的條件跟時程。

第 4 段：談定到交屋

條件談定、賣方書面同意之後：

1. 約簽約日 — 實務上 3-7 天內。要湊齊買賣雙方、代書，有時還有貸款銀行
2. 契約先審閱 — 制式契約你可以要求先帶回去看，不必當場簽（📌 消費者保護法第 11 條之 1 定型化契約審閱期間；內政部公告「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」訂有至少 5 日審閱期）
3. 簽約當天 — 逐項對照 8 大重點 → FAQ 26
4. 申報契稅 — 契約成立起 30 日內，這是法定期限
5. 貸款送件、對保、抵押權設定
6. 完稅、過戶、點交、付尾款、拿鑰匙

從簽約到交屋，實務上常見 30-60 天。貸款卡關、賣方要先清償原貸款、共有人要一起用印，都會往後拉。

4 個流程上的常見誤會

誤會 1：跟仲介口頭說「我出 1200」就算出價了

口頭沒有拘束力。賣方不會被綁住，你也不會。要進入上面那條時間軸，得有書面（要約書或斡旋金文件）。

誤會 2：賣方三天沒回＝拒絕

不一定。3-7 天是常態。真正決定「還算不算數」的是你文件上的有效期限，不是你等得焦不焦慮。

誤會 3：出價之後隨時可以反悔

分界線只有一條：賣方有沒有書面同意。同意前多半還能撤；同意之後就有代價（→ FAQ 25）。

誤會 4：先出價，貸款之後再說

順序反了。核貸成數沒到位，卡住的是你。出價前先做貸款預審，出價文件上再把「貸款不足怎麼辦」寫進去，兩道都要有。

出價前的 6 項自我檢查

印下來，每項打勾再送件：

• 查過同社區近 12 個月成交，取的是中位數不是平均
• 含車位的成交價已經拆開，比的是房屋本體單價
• 貸款預審做過，知道自己能貸幾成、月付多少
• 總價以外的費用算過（契稅、代書、履保、仲介費上限）
• 不動產說明書拿到而且看過
• 出價文件 7 格逐項確認，尤其第 3 格「貸款不足怎麼辦」

延伸閱讀

• FAQ 23：仲介帶看流程怎麼跑 — 出價之前的那一段
• FAQ 24：出價的名詞分野與載體對照
• FAQ 25：斡旋金什麼時候變訂金
• FAQ 26：簽約當天 8 大重點
• 工具：買方費用試算
• 工具：台中各區行情查詢

你可能會想：這些不是仲介該幫我處理的嗎？

是。但簽名的人是你，貸款揹在你身上，違約金也從你口袋出。流程你自己看得懂，才知道別人有沒有把該寫的都寫進去。

我幫你做的事

在台中找房，LINE 我 sky811117，給我社區名 + 樓層 + 開價，我可以幫你：

• 跑同社區近 12 個月實價登錄逐筆清單，車位已拆分、單價已還原
• 把出價文件的 7 個欄位逐格對過（貸款不足條款、交屋日、稅費分配有沒有寫）
• 不動產說明書拍給我，我逐項跟你解說產權、瑕疵告知、公設比、管理費
• 同行物件如果適合你，一樣幫你媒合（不只推我手上的）

陳景泰 — 一品不動產（有巢氏房屋台中世界之心加盟店） 經紀人黃永隆 113 彰縣字第 324 號 / 營業員陳景泰 114 登字第 488296 號 0920-118-756 / LINE sky811117 / IG @nov__817