「我下多少合理？」
這是買方在議價階段最常卡關的問題。
很多人以為「打個 95 折」就是極限，結果屋主原本心裡的底價可能還有 8 折的空間。差別不在膽量，差別在你有沒有照流程做。
工具做什麼
把議價拆解成 7 個動作，每個動作要做什麼、什麼時候做、怎麼開口，全部寫成清單：
- 查實價 — 同社區近一年成交、剔除親屬間移轉、抓單坪價中位數
- 留尾數 — 出價尾數要有意義（1283 比 1280 更有「我認真算過」的感覺）
- 哀兵政策 — 講家庭故事、講預算限制、讓屋主同情
- 其他家報價 — 「我看的另一間 XX 才開 OO」，給屋主錨點
- 條件不只談價 — 家具家電、交屋日、付款方式都可以談
- 看屋頻率 — 第 1 次不出價、第 2 次給區間、第 3 次正式出
- 最後一刻 — 簽約前還能再談一次（這時屋主心理已經接受要賣）
為什麼這樣算
屋主開價有 5-15% 緩衝，這是不動產經紀業的潛規則。
開 1380 萬通常底價在 1200-1300 萬之間。但底價不會寫在臉上，只有透過「對方願意花多少時間跟你周旋」才能逼出來。
7 個心法的核心邏輯是：降低屋主的「賣不掉」焦慮閾值。
你出第一次低價，屋主憤怒。第二次再低，屋主猶豫。第三次配合條件（早點交屋、附家電），屋主開始覺得「這個買家是真的要買」。真的要買的買家比高價更稀缺，這是議價空間打開的關鍵。
怎麼用（4 步驟）
Step 1：看屋前先查實價
內政部實價登錄 → 篩選同社區或同條街 → 近 12 個月 → 抓單坪價中位數。
剔除親屬間移轉（價格不真實）、剔除明顯異常值（極高或極低）。剩下的中位數才是「市場合理價」。
Step 2：第一次看屋不出價
讓屋主跟仲介摸不清你是否認真。回家「冷處理」3 天，屋主開始焦慮你會不會跑掉。
Step 3：第二次給「希望成交區間」
例如「我看了一輪，我希望的成交大概落在 1200-1250 萬，這樣我評估貸款比較有空間」。不要直接報數字，給區間。
Step 4：第三次正式出價
帶著實價登錄報告、家庭故事、其他物件比較 — 一次到位。出價要比你最高願付低 50-80 萬，留談判空間。
常見誤區
誤區 1：開頭就出最高願付價
「我最多 1280 萬」 — 這句話講出去，屋主就知道你還有再降空間。永遠出比你最高願付低 50-80 萬。
誤區 2：跟仲介說真實預算
仲介要賺成交，你跟他說預算 1500 萬，他不會推你 1200 的房子。對所有人都說預算上限是真實預算的 85%。
誤區 3：太早表態
第一次看就講「我超愛這間，一定要買」 — 議價空間自動消失。愛要藏在心裡。
誤區 4：把「降 X 萬」當勝利
屋主開高 200 萬讓你殺 100 萬，你還是吃虧。比較的基準永遠是「市場合理價」，不是屋主開價。
議價對話骨架（直接套）
第一次看屋（不出價，蒐情報）
問屋主：
- 「請問屋齡幾年了、屋主住多久了？」
- 「為什麼會考慮賣？」（換房、移居、繼承 — 動機決定空間）
- 「社區管委會狀況穩定嗎？」
- 「同社區最近有沒有成交？多少？」
不出價、不表態、3 天內不回覆是否要看第二次。
第二次看屋（給區間）
「我看了一輪，這戶是我比較有印象的之一。我希望的成交落在 X-Y 萬區間，這樣貸款評估比較有空間。我們可以再聊聊嗎？」
第三次看屋（正式出價）
帶實價登錄表、家庭故事、條件清單：
「我查了內政部實價登錄，同社區近 12 個月平均單坪 X 萬，這戶開到單坪 Y 萬。我認真考慮，所以願意出 ZZZ 萬。條件是我可以配合屋主的交屋時程，最快 90 天交屋。」
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