「仲介費就是 6% 啊，不能談。」
這是我做房仲一年多最常聽到的誤解 — 包括很多客戶、甚至同行新人。
事實是：法律寫的是「上限」不是「固定費率」。內政部規定不動產仲介報酬合計不得超過實際成交價的 6%，但這 6% 是天花板，不是地板。
加盟店之間有議價空間，但要看你怎麼談。
工具做什麼
輸入成交價，工具會給你：
- 法定上限仲介費（買方 2% + 賣方 4%）
- 市場慣例仲介費（買方 1-2% / 賣方 3-4%，看物件難易度）
- 議價空間建議（哪些情境可以談、可以談多少、怎麼開口）
- 加盟店 vs 直營店差異（信義永慶相對硬、加盟店相對有空間）
- 服務範圍對照（仲介費包含什麼、不包含什麼）
為什麼這樣算
仲介費的本質 — 房仲提供了什麼服務：
- 找買家（591/樂屋/5168 廣告費、看屋接送）
- 議價（談判時間、心理戰、跨品牌協調）
- 文件（不動產說明書、契約、產權移轉、貸款協助）
- 後續（交屋、退場、保固）
直營店（信義/永慶）：人事成本高、廣告預算大、品牌信任高 → 較硬，買方 2% 賣方 4% 通常 minimum。
加盟店（有巢氏/住商/東森）：靈活、可以針對個案調整 → 有議價空間，但要看物件難易度跟服務深度。
獨立小店：費率最有彈性，但服務品質差距大 → 小心評估。
怎麼用（3 步驟）
Step 1：輸入成交價算上限
工具目前在 buyer-fee2 試算 裡有買方仲介費試算。完整賣方版預計兩週上線。
Step 2：談之前先掌握 4 個資訊
- 房子難不難賣？（特殊格局 / 嫌惡設施 / 凶宅 → 仲介費難談）
- 你願意接受的服務範圍？（要不要 AI 修圖 / IG 短影音 / 跨品牌聯賣）
- 你有沒有時間壓力？（急售 → 仲介費不好談）
- 你有沒有比較家數？（同時找 3 家報價）
Step 3：當面談，不要 LINE 談
仲介費是「信任」議題，不是「價格」議題。LINE 談容易破局，當面談看得到對方專業，比較有空間。
常見誤區
誤區 1：以為 6% 不能談
可以談。但你要有籌碼（物件好賣 / 多家比價 / 縮減服務範圍）。
誤區 2：用「砍仲介費」當第一招
仲介費砍下來，仲介就不會花心思幫你賣。賣方 4% 砍到 2%，仲介的廣告預算、AI 修圖、IG 短影音這些都會被砍。最後你省了 30 萬仲介費，但物件 1 年沒賣掉，機會成本大很多。
誤區 3：不問服務範圍直接砍價
「仲介費包含什麼」這件事每家不同：
- 信義/永慶：基本服務 + 公司品牌曝光
- 一品（有巢氏）：基本服務 + AI 修圖 + IG 短影音 + 三平台同步
- 小店：基本服務（看物件，廣告自己加錢）
砍價之前先問清楚包什麼。
誤區 4：忽略「營業稅」
仲介費要繳 5% 營業稅。仲介費 30 萬，實際營收 28.5 萬。不是你給 30 萬仲介就賺 30 萬。
誤區 5：簽完委託才談仲介費
簽委託書當下就要寫死仲介費 — 寫進專任委託書、寫進不動產說明書。事後不能改。
案例：太平林屋主 1500 萬 — 60 萬 → 50 萬
林屋主賣太平 32 坪中古屋，預期成交 1500 萬。
他原本找了一家信義房屋，仲介費 60 萬（賣方 4%）+ 買方另付。
他來找我比價，問我「你能少多少？」
我看了物件條件：
- 屋齡 12 年、社區口碑好、有平面車位
- 屋主沒急售（不用 3 個月內賣）
- 物件本身好賣（成交速度預估 6 個月內）
我給的方案：
- 仲介費 50 萬（賣方 3.33%）
- 含 AI 修圖 + 三平台同步 + IG 短影音 + 跨品牌聯賣
- 不含：增建拆除、屋況瑕疵修繕、稅務試算（這些要另計）
林屋主跟信義原本的 60 萬比 — 省 10 萬，但服務內容更完整（信義不含 IG 短影音、不含 AI 修圖）。
最後選了我。
5 個月內 1450 萬成交，仲介費實收 48.3 萬（成交價 × 3.33%），他省下的 10 萬等於多賺了 0.7%。
我能幫你的
要委託代銷之前比價 → LINE sky811117 告訴我物件條件，我給你清楚的服務範圍 + 仲介費方案，不會藏細節等簽約才提。
純好奇市場行情 → 同上，免費諮詢。
正在跟別家仲介談仲介費，想要第二意見 → 同上，我給你「合理 vs 不合理」的判斷，不會強迫你委託給我。
陳景泰｜一品不動產有巢氏房屋台中世界之心加盟店｜不動產營業員 (114)登字第 488296 號｜經紀人 黃永隆 (113) 彰縣字第 324 號｜LINE: sky811117｜0920-118-756
