「仲介費就是 6% 啊。」
這句話一半對、一半錯。
錯的地方在於：6% 是法律訂的天花板，不是一個固定費率。而且這 6% 是「買方 + 賣方兩邊加起來」的總額，不是任何一邊單獨要付 6%。
很多人簽完委託書才第一次認真看這個數字，那時候費率已經寫進契約了。這篇把仲介費怎麼算、包含什麼、不包含什麼、什麼時候付，一次講完。
📌 資料來源：《不動產經紀業管理條例》第 19 條、內政部「不動產仲介經紀業報酬計收標準規定」
一、法規到底寫了什麼
只有兩個數字要記住：
▋ 買賣雙方合計上限：成交價的 6%
不動產經紀業向買賣雙方收取的報酬「合計」不得超過實際成交價格的 6%。這是上限，超收是違規。
▋ 買方端上限：成交價的 2%
買方這一端最多收到 2%。剩下的額度落在賣方端。
所以你會常聽到「賣方 4%、買方 2%」這組數字 — 那是業界常見的計收方式，剛好把 6% 用滿，但它是慣例、不是法律規定的固定費率。實際收多少，依委託契約與成交契約上寫的為準，各家店、甚至同品牌的不同加盟店也未必一致。
一句話總結：法律管的是「不能超過多少」，不是「一定要收多少」。
二、怎麼算 — 用一個假設情境示範
⚠️ 以下數字純為算法示範，是假設情境，不是任何真實案件。
假設一戶中古大樓，成交總價 1,500 萬（含一個坡道平面車位）。
| 項目 | 算式 | 金額 |
|---|---|---|
| 雙方合計上限 | 1,500 萬 × 6% | 90 萬 |
| 買方端上限 | 1,500 萬 × 2% | 30 萬 |
| 若賣方端按 4% 計 | 1,500 萬 × 4% | 60 萬 |
三個重點：
1. 基準是「實際成交價」，不是開價、不是委託價。 開價 1,680 萬、最後 1,500 萬成交，仲介費就是用 1,500 萬去乘。
2. 車位價金通常算在總價裡。 所以車位值多少，會直接影響仲介費的基數。台中近一年的坡道平面車位成交中位數，北屯、西屯約 190 萬，西區約 200 萬，南屯、南區、東區約 180 萬，大里約 120 萬；坡道機械便宜一截，西屯、西區約 100 萬，北屯約 95 萬。等於同樣一戶房子，帶不帶車位，仲介費基數就差好幾萬。
📌 資料來源：內政部實價登錄，近一年（114 年第 3 季～115 年第 2 季）台中市買賣案件逐筆車位價計算 / 2026-08-27
3. 6% 是天花板，不是預設值。 契約上寫 3%，那就是 3%；寫 5%，那就是 5%。看契約，不要看傳言。
想快速把數字帶進去算，我放了一個買方端的試算工具在這裡：買方仲介費試算。
三、仲介費裡面包含哪些服務
這是最多人沒問清楚、事後最容易有爭議的一塊。
一般房仲服務通常包含這四段：
▋ 1. 曝光與找人 591、樂屋網、5168 等平台的刊登費用、照片與影片製作、社群曝光、帶看接送。這段是純成本支出，賣掉才收得到錢。
▋ 2. 產權查核與說明 調閱謄本、確認所有權與他項權利（抵押、查封、限制登記、地上權）、製作不動產說明書並在帶看前交付買方。
這裡順帶更正一個很常見的誤會：謄本只記載產權相關事項，不會記載漏水、糾紛、鄰居狀況。屋況要靠現場看、靠賣方的不動產標的現況說明書，不是靠謄本。
▋ 3. 簽約與過戶流程 成交契約、代書（地政士）對接、產權移轉、貸款流程協助、稅費計算與申報時程提醒。
▋ 4. 交屋與後續 點交、水電瓦斯管理費結算、履約保證專戶的價金流程、交屋後的問題對接。
我這邊（一品不動產／有巢氏房屋台中世界之心加盟店）額外會做的：屋況實拍與 AI 修圖、IG 短影音、三大平台同步上架與定期健檢。這些我會在委託前就把「做什麼、不做什麼」列給你看。
通常不包含（要另外談或另外找人）：增建拆除、屋況瑕疵修繕、室內清潔、稅務規劃諮詢。
簽約前把服務範圍寫進契約，比什麼都重要。口頭說的不算數。
四、直營與加盟的制度差異（跟收費有什麼關係）
不點名任何品牌，只講制度：
- 直營體系：店頭由總公司直接經營，人員是總公司員工，服務項目與計費方式由總部統一制定，全台一致性高。
- 加盟體系：每一間店是獨立經營的公司，向總部取得品牌、系統與教育訓練授權，自負盈虧。
所以會有一個結果：同一個加盟品牌的不同分店，服務內容與計費方式未必完全一樣。你在 A 店看到的服務清單，不等於 B 店的。
這不是誰好誰壞的問題，是制度不同。實務上你要做的只有一件事：問清楚這一間店提供什麼、寫進契約。
五、什麼時候付、付給誰
出價階段：買方要出價時，有兩種方式 — 支付「斡旋金」，或簽「內政部版要約書」（要約書不用先付錢）。仲介依規定必須主動告知你可以選擇使用要約書，不能只給斡旋金一條路。
這個階段還沒有仲介費的問題。斡旋金在成交後會轉為部分價金，沒成交要無息退還。
成交後：仲介費的付款時點通常寫在成交契約書裡，常見是簽約時付一部分、交屋時付清。細節依契約載明為準。
付給誰：付給經紀業（公司），不是付給個人業務員。收據會由公司開立。任何要你把仲介費直接匯給個人帳戶的說法，都要打上大問號。
六、五個最常見的誤解
誤解 1：6% 是每一邊都要付 6%
不是。6% 是買賣雙方合計的上限。買方端另有 2% 的上限。
誤解 2：仲介費是「淨收入」
不是。仲介費是含營業稅的服務報酬，公司要繳營業稅，還要扣掉平台刊登費、照片影片製作、帶看的交通與時間成本，以及沒成交的那些案子的沉沒成本。
實務上契約應該寫清楚報酬「含稅」或「未稅」，簽約時直接確認這一行，避免交屋前才在爭執。
誤解 3：仲介費就是買房要付的全部費用
差很多。買方端除了仲介費，還有：
- 契稅：按房屋契價課徵 6%（只課房屋、不課土地）📌 資料來源：《契稅條例》第 3 條
- 印花稅：公定契約書價值的 0.1% 📌 資料來源：《印花稅法》第 7 條
- 登記規費與書狀費：依地政規費標準計收
- 代書費（地政士服務費）
- 履約保證費
- 貸款相關費用：設定規費、開辦費、火險地震險
賣方端則是土地增值稅、房地合一稅（有稅的話）、以及賣方端的仲介費。
列預算時要整包算，不能只算仲介費。
誤解 4：仲介費可以簽完委託再說
不行。委託書上就要把服務報酬的計收方式寫死，並且會一路連動到不動產說明書與成交契約書。簽名之前把那一欄看完，比事後補救有用。
誤解 5：仲介費算「開價」還是「成交價」搞不清楚
一律是實際成交價。這一點寫在契約裡，可以直接翻出來對。
七、想知道自己這一案合不合理，先看兩個數字
仲介費是「成交價 × 費率」，所以有兩件事要分開看：
費率：翻契約。法定上限 6%（買方端 2%）以內、白紙黑字寫清楚，就是合法。
成交價：這才是影響金額最大的變數。同一個社區、同樣坪數，成交價差 100 萬，仲介費就差好幾萬。要判斷價格落在什麼區間，最直接的方法是查實價登錄：把同社區、近一年、同棟同樓層區間的成交紀錄拉出來，扣掉車位價金之後再換算單價，才是可以拿來比較的數字。
沒扣車位就直接除總坪數，算出來的單價會失真 — 這是自己查實價登錄最容易踩到的坑。
我能幫你的
想知道自己這一案的仲介費怎麼算 → LINE 我 sky811117，把物件條件告訴我，我把「服務範圍 + 計費方式」列成一張表傳給你，該寫進契約的欄位我會標出來。
想查自己社區的實價登錄 → 同上。我可以幫你把近一年同社區成交紀錄整理成一份扣完車位的乾淨表格。
以上都不用先委託，也不會有人打電話追著你。
陳景泰｜一品不動產有巢氏房屋台中世界之心加盟店｜不動產營業員 (114)登字第 488296 號｜經紀人 黃永隆 (113) 彰縣字第 324 號｜LINE: sky811117｜0920-118-756
