房屋稅 2.0（俗稱囤房稅 2.0）已於 2024/7/1 上路、2025/5 首次依新法開徵。
最大變動：計算方式從「縣市歸戶」改成「全國歸戶」 — 你全台**只能有 1 戶享「全國單一自住」**最低稅率（1%）。
如果你以前在台中 1 間、台北 1 間、高雄 1 間 → 以為每個縣市都算「單一自住」 → 錯了，現在合計起來只能挑 1 間優惠。
這篇整理稅率分級、自住認定、實際試算、4 個雷區 — 全家有 2 間房以上的人一定要看。
先講結論（怕你沒時間讀完）
| 房屋狀態 | 稅率 |
|---|---|
| 全國單一自住（限 1 戶，本人 + 配偶 + 未成年子女） | 1%（降稅） |
| 多戶自住（3 戶以內） | 1.2% |
| 公益出租 / 社會住宅 | 1.2% |
| 非自住住家、全國 2-4 戶 | 2.0-3.6% |
| 非自住住家、全國 5-6 戶 | 3.0-4.8% |
| 非自住住家、全國 7 戶以上 | 3.0-4.8% |
| 建商餘屋（1 年內） | 2.0-3.6% |
| 建商餘屋（超過 2 年） | 3.0-4.8% |
⚠️ 2024/7/1 上路、2025/5 首次依新法開徵。全國歸戶是最大變動。
一句話講白話：房屋稅 2.0 是什麼
房屋稅 2.0 全名「房屋稅條例修正案」，俗稱「囤房稅 2.0」，2024 年 7 月 1 日上路。
簡單講就是 —
政府跟你說：「你有 N 間房，從現在開始全台一起算，越多間稅越重。」
3 個核心變動：
- 全國歸戶（舊版單一縣市歸戶）
- 單一自住降稅到 1%（原本 1.2%）
- 多屋族稅率提高（累進 3.0-4.8%）
4 種「自住」狀態：你的房子算哪一種
狀態 1：全國單一自住（稅率 1%）
3 個條件全中才算：
- 全國只有 1 間住家（本人 + 配偶 + 未成年子女合計）
- 戶籍設在這間（本人、配偶或直系親屬居住並辦竣戶籍登記 — 直系親屬包含父母、祖父母、子女、孫子女）
- 無出租、無營業
→ 這是最低稅率族群。1,000 萬市值的房，年稅金約 2,800-3,500 元（依各縣市標準單價）。
狀態 2：多戶自住（稅率 1.2%）
條件：
- 全國 2-3 間住家
- 每間都有家人設籍（自住）
- 每間都無出租、無營業
→ 1,000 萬市值的房，年稅金約 3,400-4,200 元。
狀態 3：非自住（稅率 2.0-4.8%）
多屋族都算這一類：
- 全國 2-4 間：2.0-3.6%（各縣市自定）
- 全國 5-6 間：3.0-4.8%
- 全國 7 間以上：3.0-4.8%
→ 1,000 萬市值的房，年稅金可能 5,500-13,500 元。
狀態 4：建商餘屋
建商蓋好沒賣掉的房：
- 1 年內：2.0-3.6%
- 1-2 年：可能 3.0-4.8%
- 2 年以上：強制 3.0-4.8%
→ 逼建商快點賣，不要囤。
額外優惠：出租申報達標 / 公益出租 / 社會住宅
- 出租申報達租金標準：可適用較低 1.5-2.4%（鼓勵真正出租 + 申報）
- 公益出租 / 社會住宅（包租代管）：1.2%
實際試算 — 3 個情境
情境 1：年輕首購族（全國單一自住）
狀況：32 歲、買 1,200 萬北屯自住、無其他房。
舊版（房屋稅 1.0）：1.2% 自住稅率 = 約 3,800 元/年
新版（房屋稅 2.0）：1% 單一自住 = 約 3,150 元/年
省 650 元/年。
→ 影響不大，但單一自住戶受惠。
情境 2：換屋族（夫妻有 2 間）
狀況：先生 + 太太名下各 1 間自住，都有設籍、都沒出租。
舊版：兩間都算 1.2% 自住
新版：
- 第 1 間：1.2% 自住
- 第 2 間：1.2% 自住（2-3 戶內仍算自住）
→ 沒變。
但要注意：必須每間都有家人實際設籍 + 無出租 + 無營業。
情境 3：投資族（4 間房）⚠️ 影響最大
狀況：自住 1 間（北屯）+ 出租 3 間（北屯 + 西屯 + 太原）。
舊版（台中市內全部歸戶）：
- 自住 1 間：1.2%
- 出租 3 間：2.4%（台中市非自住稅率）
新版（全國歸戶 + 累進）：
- 自住 1 間：1.2%
- 出租 3 間：2.0-3.6%（依台中市條例）
- 若同時跨縣市再加上來：例如台中 4 間 + 高雄 2 間 = 6 間 → 跳到 3.0-4.8%
→ 投資族稅金可能漲 50-150%。
情境 4：建商餘屋
狀況：建商蓋好的房 1 年內沒賣掉。
舊版：3.6% 上限
新版：
- 1 年內：2.0-3.6%
- 2 年以上未售：3.0-4.8%
→ 建商必須降價快出，不然每年稅金倍增。
自住認定的 4 個雷區
雷區 1：戶籍掛在 A 房、實際住 B 房
很多家庭：
- 房 A：戶籍在這（為了學區）
- 房 B：實際住這
新版稅務認定：戶籍 + 用電量 + 實際居住跡象綜合判斷。
→ 建議：選一間當「主自住」，戶籍 + 實際居住一致。
雷區 2：把房子借親戚住、沒收租
「我這間給弟弟住，他付水電不付房租」 → 稅務上算自住。
但要有事證：
- 親屬戶籍設在這
- 無租賃契約
- 無金流（沒匯房租）
雷區 3：把房子當「辦公兼住」
你登記公司在這間，但實際也住 → 房屋稅可能分「住家 + 非住家」混合計算。
→ 部分用作辦公的部分稅率 3-5%（非住家用）。
雷區 4：跨縣市分散登記
舊版可行：你在台中、台北、高雄各 1 間，每個縣市都算「縣市內單一自住」。
新版不行：全國歸戶後 → 只有 1 間算「全國單一自住」，其他 2 間至少 1.2%（如果家人設籍）或更高（如果無人設籍）。
對買方的影響
買方功課：
- 買第一間自住：可享 1% 稅率，鼓勵首購
- 買第二間時：算清楚戶籍配置 + 設籍可行性
- 買 4 間以上：稅金大幅增加，評估投報率
舉例：你已有 3 間自住，要買第 4 間出租。
- 房價 1,500 萬
- 每年租金收入 36 萬（年化 2.4%）
- 房屋稅 2.0：原本 9 萬/年 → 新版 18-22 萬/年
- 租金被稅吃掉 50%-60%
→ 建議：4 間以上投資重新評估。
對賣方的影響
多屋族賣房：
- 出售後戶數減少 → 稅率回到較低級距
- 賣 1 間能省 10-30 萬/年稅金（依市值）
建商賣餘屋：
- 1 年內必須賣完，否則稅率跳到 3.0-4.8%
- 蓋好 2 年還沒賣 → 強制 3.0-4.8%
- 建商會降價拋售，買家有機會撿便宜
對自住族影響
自住族最該知道：
單一自住降到 1%，是房屋稅 2.0 的「德政」。
但要真正符合「全國單一自住」：
- 全家全國只有 1 間
- 戶籍 + 實住 + 無出租
→ 自住族受益。
對投資族影響
投資族最該知道：
房屋稅 2.0 是針對你來的。
3 個現實：
- 租金回不來 → 稅金每年吃掉 30-50%
- 轉手難 → 房地合一 2.0 卡你
- 變現難 → 多屋族賣 1 間，其他 3 間還是高稅
建議行動：
- 盤點全國持有戶數
- 計算每間實際投報率（扣稅後）
- 賣掉投報率最低的 1-2 間，降到 4 戶以下
結論 + 建議行動
| 你的狀況 | 建議 |
|---|---|
| 全國只有 1 間自住 | 戶籍 + 實住確認，享 1% 稅率 |
| 2-3 間（家人都設籍） | 保持自住認定，1.2% 稅率 |
| 4 間以上 | 重新評估投報率，考慮賣 1-2 間 |
| 跨縣市分散持有 | 集中歸戶，重新規劃 |
| 想買第 2 間給孩子 | 小孩成年再買，分戶降稅 |
我可以幫你什麼
- 你想算你的房屋稅 2.0 影響 → LINE 我，我幫你算
- 你想盤點全國戶數 → LINE 我，我教你查全國戶籍 + 不動產實價平台
- 你想賣掉 1 間降稅 → LINE 我，我評估該賣哪一間最划算
最重要的一句話：房屋稅 2.0 跟房地合一 2.0 + 央行管制是「三重打擊」，多屋族要算總帳。
📞 陳景泰｜有巢氏房屋台中世界之心店
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本文房屋稅資訊整理自財政部、各縣市稅捐處公開資料，實際稅額以稅捐處核定為準。
