央行信用管制 2026 現行規定：第二戶 6 成、第三戶與高價住宅 3 成，你到底算第幾戶？

先看一個假設情境（數字是為了算給你看，不是真實客戶）：

有人要買第二間房自住（兒子要結婚換大間），預算抓 1,800 萬，原本以為能貸 8 成，跟銀行一談，對方說只能 6 成。

自備款直接從 360 萬變 720 萬，差 360 萬。

這就是央行的選擇性信用管制。

很多人聽過這個政策，但以為「只管第三戶以上」、「我第二戶自住，沒事吧？」

錯了。第二戶就被卡。

這篇我把央行現行的每一條成數、高價住宅門檻、還有「戶數到底怎麼算」，全部對過央行一手新聞稿寫給你 — 下手前一定要看，不然就是 360 萬卡死。

先講結論（怕你沒時間讀完）

以下是現行規定（2026/3/20 生效版本，2026/6/18 央行理監事會維持不變）：

📌 資料來源：央行 113.9.19 新聞稿（第七波，2024/9/20 生效）、央行 115.3.19 理監事會後記者會簡報、央行 115.6.18 理監事會決議新聞稿

高價住宅門檻（鑑價或買賣金額，其中一個達標就算）：

⚠️ 這裡最多人搞錯的兩件事：

1. 央行的高價住宅只看金額，沒有「單價每坪多少萬」這個條件。台中七期一坪 60 萬、但總價 3,800 萬（鑑價也沒到 4,000 萬）的房子，不是央行定義的高價住宅；達到 4,000 萬就算，跟你一坪買多少沒關係。
2. 鑑價或買賣金額「任一個」達到門檻就適用，想靠鑑價比較低躲過去是躲不掉的。央行問與答自己給的例子：台中買賣價 4,000 萬、銀行鑑價只有 3,000 萬 → 照樣算高價住宅，而且貸款額度是用較低的那個數字（3,000 萬）× 成數去算 —— 以現行 3 成計，只能貸 900 萬。

📌 資料來源：央行「購置高價住宅貸款業務規定」問與答 Q2/Q7/Q8、央行「不動產抵押貸款業務規定」問與答（115.3.20 生效）

一句話講白話：央行管制是什麼

央行「選擇性信用管制」，全名「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」。

簡單講就是 —

央行跟銀行說：「某些族群你不能借太多。」

銀行不敢得罪央行，所以乖乖照表執行。

不是法律，是行政命令。但對買方的影響跟法律一樣強。

央行 8 波信用管制時間線

很多懶人包把這段寫錯，我直接照央行公布的「歷次調整重點」對照表列給你：

📌 資料來源：央行「表 2：109 年 12 月以來中央銀行選擇性信用管制之調整重點」

兩個重點：

1. 第七波（2024/9）才是史上最重的一波。原本第二戶只管六都等特定地區，第七波直接擴大到全國；第 3 戶以上、公司戶、高價住宅一次全砍到 3 成。「換屋族」、「為小孩買房族」就是這一波被波及的。

2. 第八波（2026/3）只鬆綁了第 2 戶，沒有動任何其他項目。 央行在 3/19 記者會講得很白：這次是「適度調整全國自然人第 2 戶購屋貸款之成數上限，由 5 成調升為 6 成，維持無寬限期」。第 3 戶以上、公司戶、高價住宅從 2024/9 就已經是 3 成，2026 年沒有再砍。

到 2026/6/18 央行理監事會，利率連九凍、信用管制一條都沒再改。

90% 的人搞錯的事：「戶數」到底怎麼算

這題我要花點篇幅講，因為網路上一堆文章寫錯，錯得很離譜。

央行的算法：只看「你自己名下」

央行問與答寫得很清楚：

金融機構應向聯徵中心辦理歸戶查詢，自然人名下以房屋為抵押、資金用途為購置不動產的擔保放款（簡稱「房貸」）⋯⋯「房貸」戶數應依擔保品數量認定，1 筆擔保品認定為 1 戶「房貸」。

翻成白話：

• 算的是「借款人本人名下」的房貸筆數，用聯徵中心查
• 1 筆擔保品 = 1 戶
• 因繼承而承受的房貸，不計入
• 名下有房屋但沒房貸：不算「第 2 戶」，但會受第 1 戶「不得有寬限期」的限制（繼承取得的持分可不受限）
• 房貸已清償 → 拿得出清償證明「或」已塗銷抵押權（兩者擇一即可）、經銀行查證屬實 → 可以不計入

⚠️ 央行沒有「家戶」這個概念

這是最多人踩的雷：很多文章寫「戶數要算本人 + 配偶 + 未成年子女」。

那是「新青安」的規則，不是央行信用管制的規則。

兩個東西完全不同：

所以「太太名下 0 間、先生名下 1 間，太太去買算第幾戶？」—

• 就央行成數而言：太太名下沒有房貸，她借就是第 1 戶，央行沒有把夫妻合併計算的規定
• 但新青安：家戶有房，就不能用新青安的優惠利率

📌 資料來源：央行「不動產抵押貸款業務規定」問與答 Q12–Q16（115.3.20 生效）

⚠️ 但要注意：央行只設「上限」，銀行端還有自己的授信規定。銀行實務上會看家庭整體收支與負債比，太太名下雖然算第 1 戶、不代表銀行一定給到 8 成。央行的規定跟銀行給不給，是兩件事。

第二戶 6 成的真實影響

情境 A：你是換屋族（舊的還沒賣）

狀況：你已經有一間自住房、名下有 1 戶房貸，想換大間，舊的還沒賣。

照表走：

• 第二間只能貸 6 成
• 買 1,800 萬，貸 1,080 萬，自備 720 萬
• 比起貸 8 成，多自備 360 萬

但這裡有一條救命的官方條款，很多人不知道 —

央行第 2 戶「實質換屋自住」協處措施：名下已有 1 戶房貸、確有實質換屋自住需求的人，只要跟銀行切結：第 2 戶撥款後 18 個月內把第 1 戶賣掉、完成產權移轉、清償債務並塗銷抵押權 → 可以不受 6 成成數上限、也不受「不得有寬限期」的限制。

也就是說，先買後賣的換屋族，切結 18 個月內處分舊房，成數限制可以解除。

⚠️ 但違約的代價很重：取消寬限期、立即收回 18 個月本金與成數差額、從撥款日起追溯計收罰息、還要加收違約金。切結前想清楚舊房 18 個月賣不賣得掉。

（名下有房屋但沒房貸、要辦第 1 戶的人，也有對應的協處措施，一樣是切結 18 個月內出售，可免除「不得有寬限期」的限制。）

📌 資料來源：央行問與答 Q17–Q18（115.3.20 生效）

情境 B：你想「買一間給小孩住」

關鍵是：誰的名下、誰去借。

• 登記在你名下、你去借 → 算你的第 2 戶（如果你名下已有 1 戶房貸），最高 6 成
• 登記在小孩名下、小孩自己有獨立財力去借 → 算小孩的第 1 戶，央行沒有成數上限

因為央行是用聯徵中心查借款人本人名下的房貸擔保品數，不是查你們全家。

但實務上要注意兩件事：

1. 未成年子女沒有收入、銀行不會核貸，最後還是回到你名下借
2. 用贈與把房子過到小孩名下要繳贈與稅，先算划不划算

情境 C：夫妻各買一間

狀況：先生一間、太太一間，各自登記、各自借。

就央行成數而言：太太名下沒有房貸 → 她借是第 1 戶，央行沒有把夫妻合併算的規定。

但別高興太早，兩個東西會卡你：

1. 新青安不能用 — 新青安要求本人、配偶、未成年子女均無自有住宅，家裡已有一間就出局
2. 銀行授信會看家庭整體 — 銀行看的是你們家的收入、負債比、還款能力。央行說可以，不等於銀行願意給

對買方的影響：3 個必做功課

1. 先確定你算第幾戶

怎麼查？

• 去聯徵中心申請個人信用報告（本人可申請），看名下有幾筆「購置不動產」用途的房貸
• 1 筆擔保品 = 1 戶
• 繼承來的不算
• 已清償的，備妥清償證明或塗銷抵押權登記（擇一），經銀行查證可以不算

2. 算好自備款

自備款計算公式：

自備款 = 總價 × (1 - 貸款成數) + 仲介費 + 代書費 + 契稅 + 印花稅 + 裝潢

⚠️ 這條公式假設銀行鑑價 ≥ 成交價。實務上核貸金額是用「鑑價或買賣金額較低者 × 成數」算的（央行規定）——鑑價若低於成交價，差額只能用現金補，自備款會再變多。例：1,800 萬成交、鑑價只有 1,700 萬 → 可貸 1,700 萬 × 0.6 = 1,020 萬，自備款從 720 萬變 780 萬。簽約前先請銀行預估鑑價，就是在防這個。

舉例：買 1,800 萬第二戶

• 自備款 = 1,800 萬 × (1 - 0.6) = 720 萬
• ＋仲介費（慣例買方 1~2%，這裡以 2% 抓）= 36 萬
• ＋代書費＋規費 ≈ 5 萬
• ＋契稅＋印花稅 = 依房屋評定現值計算（契稅是房屋評定契價 × 6%，不是總價的 6%；每間房評定現值不同，拿到稅單才算得準，這裡先不計）
• ＋裝潢預算 = 80 萬
• 總共需準備 841 萬＋契稅印花稅

3. 確認銀行端細則

雷區：央行只是設「上限」，銀行端可能再砍。

央行允許第二戶最高 6 成，不代表每家銀行都給到 6 成 — 各家有自己的內部風控與授信標準，同一個案子不同銀行給的成數可以差 0.5 到 1 成。

→ 簽約前先去銀行端做預審，拿到核貸條件再放心簽。

對賣方的影響

如果你是賣方，你要懂買方的限制 — 才能避免簽約後對方貸款卡住、退斡旋。

1. 篩選真正能買的買家

• 第二戶買家：自備款要準備到 4 成（總價 × 0.4）
• 第三戶以上買家：自備款要 7 成（總價 × 0.7）
• 公司法人買家：3 成貸款 + 嚴審，很容易破局
• 總價 4,000 萬以上（台中）：買方不分第幾戶都只能貸 3 成

（以上都是最低估計 — 銀行鑑價低於成交價時，買方要準備的現金會更多。）

怎麼問？ 你的房仲應該幫你問。如果他沒問，你自己問：

「請問你這是第幾戶？自備款準備多少？是否已預審？」

2. 簽約時的「貸款不足條款」

很多賣方踩雷：買方付了斡旋，結果貸款只核 6 成，買方說付不起要解約。

→ 簽約書要寫清楚：

• 「貸款 X 成（明確數字）」
• 「若貸款未達 X 成，買方需以自備款補足，不得以此為由解約」
• 或「貸款未達 X 成，雙方可協議終止」與斡旋金處理方式

對自住族影響

自住族最該知道：

第一戶央行沒有設成數上限。

只要你名下無房屋、無房貸，買的是第一間自住，央行不會卡你的成數（成數看銀行，實務多在 8 成內），而且可以有寬限期。

兩個例外：

1. 名下已有房屋（就算沒房貸）：辦第 1 戶購屋貸款，成數央行沒設限，但不得有寬限期（第七波 2024/9/20 新增）。繼承取得的持分可不受限；有實質換屋需求可用切結 18 個月的協處措施解除。
2. 高價住宅（台北 7,000 萬 / 新北 6,000 萬 / 其他地區含台中 4,000 萬以上）：就算是你的第一戶，也只能貸 3 成、無寬限期。這是從 2024/9/20 第七波起就是 3 成，不是 2026 年才改的。

對投資族影響

真正的紅線：

→ 投資族的活路：長期持有的收租物件、或 1 間自住 + 1 間長租。

短線翻房要同時過央行成數、房地合一稅、平均地權條例三關。

結論 + 建議行動

我可以幫你什麼

• 想算你名下到底算第幾戶 → LINE 我，我陪你把聯徵報告拆給你看
• 想知道銀行端真實會給多少成數 → LINE 我，我介紹合作銀行做預審
• 想換屋、舊的還沒賣 → LINE 我，18 個月切結協處的眉角跟你講

最重要的一句話：簽約前先確認貸款成數，否則自備款補不出來，就是解約賠錢。

📞 陳景泰｜有巢氏房屋台中世界之心店

• LINE: sky811117
• 電話: 0920-118-756
• IG: @nov__817

一品不動產有限公司｜經紀人 黃永隆 113彰縣字324 號｜營業員 陳景泰 114登字第488296號

資料來源

本文所有成數、門檻、日期均取自中央銀行一手公開資料：

1. 中央銀行 113.9.19 新聞稿 — 第七波選擇性信用管制（2024/9/20 生效）
2. 中央銀行「表 2：109 年 12 月以來中央銀行選擇性信用管制之調整重點」
3. 中央銀行 115.3.19 理監事聯席會議會後記者會簡報
4. 中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定 問與答（115.3.20 生效）
5. 中央銀行 115.6.18 理監事聯席會議決議新聞稿
6. 中央銀行對金融機構辦理購置高價住宅貸款業務規定 問與答（105.3.24，門檻與認定方式沿用至今）

本文更新於 2026-07-16，規則以 2026/3/20 生效版本為準（2026/6/18 央行理監事會維持不變）。央行理監事會每季召開，成數屆時可能再調整，實際貸款條件以個別銀行核定為準。