央行選擇性信用管制完全解讀 — 第二戶 6 成、第三戶 5.5 成是怎麼算出來的

3 月有個客戶來找我簽約。

她要買第二間房自住（兒子要結婚換大間），跟銀行談貸款 8 成，對方說只能 6 成。

她當場慌了 — 「我跟仲介說好的是 8 成，預算抓 1,800 萬，現在自備款要從 360 萬變 720 萬，差 360 萬，我哪生得出來？」

我幫她查資料，發現這就是央行選擇性信用管制第七波。

她聽過這個政策，但以為「只管第三戶以上」、「我第二戶自住，沒事吧？」

錯了。第二戶就被卡。

這篇我把央行 7 波信用管制、每一波對買方/賣方/自住族/投資族的真實影響，整理成一張表 — 下手前一定要看，不然就是 360 萬卡死。

先講結論（怕你沒時間讀完）

高價住宅門檻（總價 或 單價任一達到即為高價）：

⚠️ 央行 2026/3/20 鬆綁第二戶（5→6 成）+ 同步緊縮第三戶以上 / 公司戶 / 高價住宅（4→3 成）。2026/6 理監事會議可能再調，數字以央行最新公告為準。

一句話講白話：央行管制是什麼

央行「選擇性信用管制」，全名「中央銀行對金融機構辦理不動產貸款業務規定」。

簡單講就是 —

央行跟銀行說：「某些族群你不能借太多，你要是借了，我加扣你的存款準備金。」

銀行不敢得罪央行，所以乖乖照表執行。

不是法律，是行政命令。但對買方的影響跟法律一樣強。

央行 7 波信用管制時間線

第七波是史上最嚴。原本第二戶沒受影響的「換屋族」、「為小孩買房族」全被波及。

2026/3 調整後：央行首次正向鬆綁「自住換屋第二戶」，但同時把多屋族、公司戶、高價住宅再砍 1 成。

第二戶 6 成的真實影響

來看實際情境：

情境 A：你是換屋族

狀況：你已經有一間自住房，想換大間，舊的還沒賣。

舊版（第七波前）：

• 第二間貸 8 成
• 買 1,800 萬，貸 1,440 萬，自備 360 萬

新版（第七波 + 實務調整後）：

• 第二間只能貸 6 成
• 買 1,800 萬，貸 1,080 萬，自備 720 萬
• 多自備 360 萬

怎麼解？

1. 先賣舊房再買新房：成為「無屋族」回到第一戶資格
2. 賣舊房同時買新房（同日交屋）：技術上可主張，但要看銀行
3. 透過二胎、信貸補頭款：利息很重，不建議

情境 B：你是「為小孩買房族」

狀況：你名下已有 1 間（自住），想再買 1 間給兒子住。

這算第二戶。即使登記在兒子名下，**只要兒子是你扶養親屬、未成年，還是算你的戶數。

舊版：可貸 7 成 新版：只能貸 6 成

怎麼解？

1. 兒子已成年、有獨立財力：登記他名下，他算第一戶
2. 兒子未成年：不可分戶
3. 用贈與的方式分散戶數：要繳贈與稅，要評估划不划算

情境 C：你是「兩夫妻分別買房族」

狀況：先生一間、太太一間，本來想說各自登記。

這是第七波抓最嚴的灰色地帶。

舊版實務：太太名下 0 間，買時算她第一戶可以 8 成。

新版實務：銀行查到太太是「已婚、共同生活、家庭已有自住房」，會認定為家戶第二戶，降到 6 成。

有沒有例外？ 有 — 完全分居、有戶籍分離證明、財產獨立。但實務上很難。

對買方的影響：3 個必做功課

1. 先確定你算第幾戶

戶數怎麼算？

• 看「自然人」家戶：本人 + 配偶 + 未成年子女
• 已有幾間「住宅用途」不動產（不含店面、農地、土地）
• 含未過戶但已簽約的（新青安/購屋貸款只要還沒辦完就不算）

舉例：

• 你名下 1 間自住、配偶名下 0 間 → 算 1 戶
• 你名下 1 間自住、配偶名下 1 間出租 → 算 2 戶
• 你名下 1 間自住、未成年女兒名下 1 間（爺爺贈與）→ 算 2 戶

2. 算好自備款

新版自備款計算公式：

自備款 = 總價 × (1 - 貸款成數) + 仲介費 + 代書費 + 契稅 + 印花稅 + 裝潢

舉例：買 1,800 萬第二戶

• 自備款 = 1,800 萬 × (1 - 0.6) = 720 萬
• • 仲介費 2% = 36 萬
• • 代書費 + 規費 = 5 萬
• • 裝潢預算 = 80 萬
• 總共需準備 931 萬

3. 確認銀行端細則

雷區：央行只是設「上限」，銀行端可能再砍。

我去年遇過一個客戶，央行允許第二戶 6 成，銀行只願意給 5.5 成。

理由是「該銀行內部風控規定」。

→ 簽約前先去銀行端做預審，拿到「核貸通知書」再放心簽。

對賣方的影響

如果你是賣方，你要懂買方的限制 — **才能避免簽約後對方貸款卡住、退斡」。

2 個賣方功課：

1. 篩選真正能買的買家

第二戶買家：要看他的自備款是否準備到 4 成（總價 × 0.4）。 第三戶以上買家：自備款要 7 成（總價 × 0.7）。 公司買家：直接拒絕，3 成貸款 + 高利率 + 嚴審，很容易破局。

怎麼問？ 你的房仲應該幫你問。如果他沒問，你自己問：

「請問你這是第幾戶？自備款準備多少？是否已預審？」

2. 簽約時的「貸款不足條款」

很多賣方踩雷：買方簽約付斡旋 200 萬，結果貸款只核 6 成，買方說付不起，要退斡旋退斡。

→ 簽約書要寫清楚：

• 「貸款 X 成（明確數字）」
• 「若貸款未達 X 成，買方需以自備款補足，不得以此為由解約」
• 或「貸款未達 X 成，雙方可協議終止，斡旋金退還 50%」

對自住族影響

自住族最該知道：

第一戶不受央行管制（成數看銀行 + 新青安）。

只要你是無房族、買的是第一間自住，央行不會卡你。

例外：高價住宅（北市 6,000 萬 / 新北 4,000 萬 / 桃竹中南 3,000 萬 / 其他 2,200 萬，或單價超過門檻者）— 就算是你的第一戶也只能貸 3 成（2026/3 從 4 成砍到 3 成）。

對投資族影響

真正的紅線：

→ 投資族的活路：長期持有 5 年以上的收租物件、或 1 間自住 + 1 間長租。

不要再幻想短線翻房。央行 + 房地合一 + 平均地權三道牆，玩不過去。

結論 + 建議行動

我可以幫你什麼

• 你想算你的房子是第幾戶 → LINE 我，我幫你拆解家戶
• 你想知道銀行端真實會給多少成數 → LINE 我，我介紹合作銀行做預審
• 你想換屋、舊的還沒賣 → LINE 我，同日交屋的眉角我跟你講

最重要的一句話：簽約前先確認貸款成數，否則 360 萬自備款補不出來，就是退斡賠錢。

📞 陳景泰｜有巢氏房屋台中世界之心店

• LINE: sky811117
• 電話: 0920-118-756
• IG: @nov__817

一品不動產有限公司｜經紀人 黃永隆 113彰縣字324 號｜營業員 陳景泰 114登字第488296號

本文央行管制資訊整理自中央銀行公開資料及銀行公會說明。實際貸款條件以個別銀行核定為準。