買方常常會掉進的陷阱:看了 30 幾間房,每一間都覺得「好像可以」「但好像又差一點」,最後無法決定。
通常不是物件的問題,是沒有 SOP。每間都「隨意看」,看完就忘,當然分不清差異。
這篇把看屋 3 階段 SOP 寫下來。
一句話直接答案
看屋分 3 階段,先後順序不能跳:
| 階段 | 動作 | 篩出多少 |
|---|---|---|
| 階段 1 | 線上篩選 + Google Map 掃 | 100 → 20 |
| 階段 2 | 現場初看(白天 + 傍晚 + 雨天) | 20 → 3-5 |
| 階段 3 | 進階驗證(說明書 + 謄本 + 驗屋) | 3-5 → 1 |
3 個月內完成這 3 階段是正常節奏。少於 1 個月通常太衝動,超過 6 個月通常猶豫過頭。
階段 1:線上篩選(在家做,1-2 週)
目的: 從 100+ 間篩到 20 間值得實地看。
用哪些平台
| 平台 | 特色 | 優先度 |
|---|---|---|
| 591 | 物件最多、更新最快 | ⭐⭐⭐ |
| 樂屋網 | 中部物件比例高 | ⭐⭐⭐ |
| 5168 實價登錄 | 跨品牌比較 | ⭐⭐ |
| ycut(有巢氏專屬) | 公司物件,屋主資料較完整 | ⭐⭐ |
| Facebook 社團 | 屋主自售、議價空間大 | ⭐ |
篩選 6 個硬條件
- 總價範圍(預算上限往下抓 90%,留議價空間)
- 區域(通勤 30 分鐘內、不超過 3 個區)
- 坪數(室內坪數,不含車位)
- 屋齡(年限上限自訂)
- 格局(2 房或 3 房,看家庭規劃)
- 有無車位(需求看你)
Google Map 嫌惡設施掃描
每間候選物件5 分鐘掃:
- 搜尋「殯儀館」「公墓」「火葬場」(500 公尺內)
- 搜尋「加油站」「瓦斯」「高壓電」(100 公尺內)
- 搜尋「工廠」「變電所」(200 公尺內)
- 看 3D 視角 + 街景時間軸
參考: Week 04:用 Google Map 揪出 10 大嫌惡設施
掃完還沒被淘汰的 → 進階段 2。
階段 2:現場初看(2-4 週)
目的: 從 20 間篩到 3-5 間進階考慮。
一天看幾間?
最多 4 間,建議 2-3 間。超過會疲累,每間細節都混淆。
建議的看屋節奏:
09:00-09:30 第一間
09:30-10:00 休息 + 寫筆記
10:00-10:30 第二間
10:30-11:00 休息 + 寫筆記
11:00-11:30 第三間
11:30-12:00 總結不要帶長輩、不要帶設計師(第一次)
第一次目的是**「我自己喜不喜歡」**。
帶長輩進來 → 長輩會用他們那代的眼光評(風水、座向、財位),你的判斷被覆蓋。 帶設計師進來 → 設計師會想接案子,推你買「他能改造的房」。 帶男朋友/女朋友進來 → 容易吵架。
第二次或第三次再帶。
看屋要看 3 次(不同時段)
| 時段 | 看什麼 |
|---|---|
| 白天 10-15:00 | 採光、屋況、坪數感、地段 |
| 傍晚 17-19:00 | 通勤車流、噪音、晚餐時段巷弄狀況 |
| 雨天 | 漏水痕跡、排水、社區排水 |
⚠️ 晚上單獨來一次也很重要 — 看社區治安、停車位有沒有真的好停。
進屋 60 秒檢查清單
| 項目 | 看哪裡 |
|---|---|
| 漏水 | 天花板四角、窗框周圍、廚房水槽下、浴室天花 |
| 壁癌 | 牆面有沒有泡泡、剝落、白色粉狀 |
| 結構裂縫 | 樑柱有沒有 45 度角裂痕(危險),水平/垂直細紋(較安全) |
| 管線 | 開所有水龍頭,看水壓 + 排水 |
| 電 | 開每盞燈、插插頭,看跳電 |
| 氣味 | 進門 30 秒內聞,新油漆味可能蓋臭味 |
| 隔音 | 站在客廳,跟業務聊天,看隔壁有沒有傳音 |
進階參考: 〈漏水屋怎麼看?6 個進屋 60 秒就能發現的訊號〉(下次寫)
階段 3:進階驗證(1-2 週)
目的: 從 3-5 間鎖定 1 間下斡旋。
看 3 份文件
- 不動產說明書 — 仲介依法提供。看凶宅欄、漏水歷史、嫌惡設施
- 建物所有權狀 / 謄本 — 看坪數、登記項目、有無設定抵押
- 建物測量成果圖 — 看格局實際範圍,確認違建有沒有登記
帶 3 個人一起去
第三次或第四次帶這些人:
- 長輩 / 配偶(意見納入)
- 設計師(估改造費)
- 驗屋師(收 3000-8000 元,專業檢測漏水、管線、結構)
⚠️ 驗屋費用屋主不一定願意付,但你買到問題屋的代價遠超這筆。
鄰居打聽 + 房仲圈情報
打去管委會、找隔壁鄰居、附近店家。
「這社區住起來感覺怎樣?」 — 一句話可以聽到很多。
給你的 action items
下次進場前準備:
- 建一個 Notion / Excel / Google Sheets 紀錄每間物件(地址、價格、優缺點、看屋次數)
- 第一次看屋自己去,不帶長輩
- 同一間至少看 3 次,不同時段
- 準備 6 個月時間,不要強迫自己「3 個月內買到」
- 下斡旋金前一定請看不動產說明書 + 謄本
- 預算內留 30 萬給驗屋 + 急修(萬一驗屋師發現問題)
我幫你做的事
如果你準備開始看房、想知道怎麼把這套 SOP 套到自己情況,可以 LINE 我 sky811117。給我背景條件(預算、區域、家庭結構),我會:
- 列出台中目前符合條件的物件(跨平台篩,不只我手上的)
- 給你 Google Map 掃描報告(嫌惡設施、社區風評)
- 排看屋日程(一天 2-3 間,3 次時段都涵蓋)
- 同行物件如果適合你,一樣幫你媒合
陳景泰 — 一品不動產(有巢氏房屋台中世界之心加盟店) 經紀人黃永隆 113 彰縣字第 324 號 / 營業員陳景泰 114 登字第 488296 號 0920-118-756 / LINE sky811117 / IG @nov__817
