「景泰，北屯一坪多少？」
這是新客戶最常開頭問的問題，但我每次都不直接回答。
因為「北屯均價 38 萬」這種數字是無用的。你要的是「北屯 + 屋齡 10 年內 + 30-35 坪 + 大樓」的均價 — 篩完可能變 42 萬，差 4 萬/坪 × 32 坪 = 總價差 130 萬。
所以我做了各區行情查詢工具，讓你能篩到「跟你要的房子相近」的成交價。
工具做什麼
把台中六大重點區 — 北屯 / 西屯 / 南屯 / 七期 / 中區 / 太平 — 的實價登錄整合在一起，可以同時篩：
- 區域（六選一）
- 建物類型（大樓 / 公寓 / 透天 / 套房）
- 屋齡區間（5/10/15/20/30+ 年）
- 坪數區間（< 25 / 25-35 / 35-45 / > 45 坪）
- 樓層（1F / 中層 / 高層 / 頂樓）
出來的數據：近 12 個月成交量、單坪價中位數、最高/最低、社區型 vs 街屋的差異。
為什麼這樣算
實價登錄原始資料的問題是 — 不分維度看不準。
舉例：北屯近 12 個月成交 1,200 筆，單坪均價 38 萬。
但這 1,200 筆裡面包含：
- 10 年內大樓（45 萬/坪）
- 20 年公寓（28 萬/坪）
- 透天（無單坪概念）
- 套房（55 萬/坪）
把這些混在一起算均價，對你完全沒參考價值。
工具的邏輯就是 — 強迫你選維度，篩到相近條件再算中位數。中位數比均價更穩，不容易被極端值（如豪宅、法拍）拉偏。
另外要剔除：
- 親屬間移轉（單坪價極低）
- 預售轉售（單坪價極高）
- 含車位混算（要拆出來）
怎麼用（3 步驟）
Step 1：先決定你要找的條件
不是「北屯有什麼」，是「我要北屯 + 大樓 + 10 年內 + 30-35 坪」。先把目標寫死。
Step 2：到工具篩選
工具還在整理中，目前可以先用 內政部實價登錄 自己篩。完整整合版預計兩週上線。
Step 3：看中位數 + 近 6 個月趨勢
中位數是參考價。再看「近 6 個月有沒有量縮 / 價跌」 — 量縮代表市場觀望、價跌代表議價空間打開。
常見誤區
誤區 1：只看一個數字
「北屯均價 38 萬」 — 這數字騙人。你要的條件可能 25 萬也可能 50 萬，差兩倍。
誤區 2：不分大樓 / 透天 / 公寓
不同產品有不同市場邏輯。透天看「土地坪」、大樓看「建物坪」、公寓看「實坪」 — 不能直接比。
誤區 3：用「最低成交」當出價基準
實價登錄會出現極端低價（親屬移轉、瑕疵屋、法拍）。抓中位數，不要抓最低。
誤區 4：忽略社區型差異
同一個地段「七期豪宅社區」跟「七期一般大樓」差 30%-50%。社區名稱也是要篩的維度。
誤區 5：實價登錄滯後
實價登錄資料滯後 1-2 個月，景氣轉折時不準。市場下跌期，實價登錄看到的是 2 個月前的高點。
案例：北屯王太太 — 從 1200 萬談到 1050 萬
王太太想買北屯 30-35 坪的中古大樓，看上某社區開價 1200 萬。
她原本只看「北屯均價 38 萬」，覺得 1200 萬 / 32 坪 = 37.5 萬/坪「很合理」，準備直接下訂。
我請她先用工具（當時還是 Excel 版）篩：
- 北屯 + 大樓 + 10 年內 + 30-35 坪 + 中高層 → 近 12 個月 47 筆成交
- 中位數 33.2 萬/坪（不是 38 萬）
- 同社區近 6 個月有 4 筆成交，最高 34.5 萬、最低 31.8 萬
她拿著這份報告去議價，從 1200 砍到 1050 萬成交（單坪 32.8 萬，落在合理區間）。
省了 150 萬。
我能幫你的
完整整合版工具兩週內上線，目前你可以這樣用：
- 內政部實價登錄自己篩 — lvr.land.moi.gov.tw
- LINE 我給你客製報告 — sky811117，告訴我：
- 想看的區（北屯/西屯/南屯/七期/中區/太平）
- 建物類型
- 屋齡、坪數、樓層
- 有沒有特定社區
我 24 小時內回你一份「篩過的合理區間 + 近 12 個月成交分布」報告。免費。
陳景泰｜一品不動產有巢氏房屋台中世界之心加盟店｜不動產營業員 (114)登字第 488296 號｜經紀人 黃永隆 (113) 彰縣字第 324 號｜LINE: sky811117｜0920-118-756
