工具：買方費用試算 — 一次看清自備款、月付、新青安差距

📝 本文更新於 2026-09-06：新青安已於 2026-08-01 起改為「青安 3.0」（受理至 2029-07-31），本文的新青安條件已依財政部國庫署 2026-07-16 公告更新。完整新制條件、額度、利率退場時程看 → 青安 3.0 完整指南。

除了頭期款，買一間房到底還要準備多少現金？這是買方最常低估的一題。

多數人把「總價的兩成」當成全部的門檻。但簽約當天真正要付出去的，還包含契稅、印花稅、履約保證費、代書費、銀行設定費，以及仲介費。等到房子已經看上、手邊的錢也都規劃出去了才發現要再多掏出一筆，時間上通常已經來不及調頭寸。

所以有了這個買方費用試算工具，讓你還沒看屋之前就先算清楚。

工具做什麼

輸入「房屋契價、土地申報地價、總價、自備款比例、貸款年限」，這個工具會給你：

開頁就看到，不用註冊、不用加 LINE 才看得到。

每一條費用都對得到法源或公開資料，不是憑感覺抓的：

契稅 6%：課徵基礎是「房屋契價」（公契價格，不是市價），向地方稅捐稽徵機關繳納
印花稅 0.1%：按公契上的契約金額 0.1% 貼花
履約保證費 0.06%：成交價 × 0.06%，買賣雙方各半分擔
代書費 1.5 萬左右：含產權移轉登記、抵押權設定，各事務所報價不同
銀行設定費 5,000-8,000 元：各銀行不同
仲介費：法規訂的是上限 — 買賣雙方合計不得超過成交價 6%，其中買方端上限 2%；上限不等於固定費率，實收金額依委託契約約定（單獨寫一篇）
房貸利率：一般房貸市場平均約 2.3%（示範用 2.306%）；青安 3.0 補貼後 1.775% 機動（郵政儲金二年期定期儲金機動利率 1.72% ＋加碼 0.555% －補貼 0.5%），只保證前 3 年，第 4 年起每年加半碼、第 7 年起回 2.275%

📌 資料來源：契稅條例、印花稅法、內政部「不動產經紀業報酬計收標準規定」、中央銀行金融統計月報、財政部國庫署「青安 3.0 方案懶人包」/ 行政院 2026-07-16 院會。利率與規費會隨政策與各機構調整，實際以承貸銀行、稅捐機關核定為準。

Step 2：輸入 5 個欄位

Step 3：往下捲，看到三張表

誤區 1：用市價算契稅

契稅課的是「房屋契價」不是市價，這兩個數字差很多。1,500 萬的房子，房屋契價可能只有兩百萬出頭（依各縣市房屋標準價格核計）。第一次看到 6% 這個稅率的人，很容易直接乘上市價，算出九十幾萬嚇一跳，實際上多半是十幾萬的量級。

誤區 2：忘了履約保證費

履約保證是「買方的錢先進履保專戶，過戶條件成就才撥給屋主」的機制，費用由買賣雙方各半負擔。它不像契稅那樣人人知道，是最容易被漏算的一條，簽約前就該確認由哪一家履保機構承作、費率怎麼算。

誤區 3：把仲介費攤進月付

仲介費是一次性支出，不能跟房貸月付混在一起算。把它平攤進 30 年去比較，會嚴重低估簽約當下的現金需求。

誤區 4：以為新青安一定划算

夫妻名下有任一房（含繼承取得的持分），就不算首購；青安 3.0 另外還卡未滿 50 歲、本人年所得 200 萬、台中總價 2,000 萬三道門檻。詳見新青安試算與資格自評、青安 3.0 完整指南。

以下是假設情境，用來示範工具怎麼算，不是真實案件。所有參數都是為了示範算法而設定的假設值。

假設條件：一戶 35 坪、屋齡 12 年的中古大樓，總價 1,300 萬，自備款抓兩成，房屋契價假設 200 萬、土地申報現值假設 500 萬（公契金額合計 700 萬）。