買方常常會問:「我存了頭期款 2 成,就可以買房了對不對?」
答案是:不夠。
頭期款只是自備款的一部分。過戶費、契稅、地政士費、仲介費、家具家電、預留周轉金,這些加起來常常會再吃掉總價的 3-5%。500 萬的房子,真正要準備的是 120-135 萬,不是 100 萬。
這篇把完整自備款結構拆給你看。
一句話直接答案
| 貸款類型 | 最低自備款 | 適用對象 |
|---|---|---|
| 新青安 | 約 2 成(部分案件可再降) | 首購、年滿 18 歲、無自有住宅 |
| 一般首購首屋 | 2-3 成 | 第一次買房 |
| 第二屋 | 5 成 | 六都+新竹縣市,央行管制 |
| 預售屋 | 看建案合約 | 通常分期付款 |
⚠️ 以上是「頭期款」的比例,還要再加 2-3% 的「過戶費 + 雜支」。
新青安要看清楚的細節
很多人以為新青安「零自備款」,結果踩坑。
新青安實際條件(2026 年版):
- 本金上限 1000 萬(超過部分要走一般房貸)
- 貸款成數最高 8 成(實務上看銀行估價,有時可達 9 成或更高)
- 期限 40 年,含 5 年寬限期(寬限期只繳利息不還本金)
- 政府利息補貼 0.375%(2026-07-31 前申貸有效,以政府公告為主)
- 限首購、年滿 18 歲、本人或配偶或未成年子女名下都沒房
寬限期是雙面刃:
寬限期 5 年只繳利息,每月壓力小;但第 6 年開始本金 + 利息一起還,月付金會跳一大階。
舉例: 500 萬本金、利率 2.306%、40 年期、5 年寬限:
- 寬限期內每月只繳 9,608 元(純利息)
- 寬限期後每月跳到 15,521 元(本利攤還)
差 6000 元/月。用寬限期前要先算好「5 年後我撐得住跳階嗎?」
一般房貸的成數天花板
央行從 2020 年起對房地產實施選擇性信用管制,2024 年第七波收緊、2026 年 3 月又局部鬆綁。現行(2026/3/20 起)規定:
| 物件類型 | 第一屋(首購) | 第二屋 | 第三屋以上 |
|---|---|---|---|
| 自住 | 8 成 | 6 成(無寬限期) | 3 成(無寬限期) |
| 預售 / 新成屋 | 8 成 | 6 成 | 3 成 |
| 高價住宅(台中 4000 萬以上) | 3 成(無寬限期) | 3 成 | 3 成 |
⚠️ 重點:配偶名下有房算第二屋。常見坑:「我老公名下有房,我要買新房算第一屋嗎?」→ 算第二屋,直接 4 成自備款起跳。
⚠️ 高價住宅(台北 7000 萬以上、新北 6000 萬以上、其他縣市含台中 4000 萬以上)不分第幾戶,一律最高貸 3 成、無寬限期 — 比第二戶限制更嚴,要先看門檻。
不要只算頭期款 — 7 項過戶費清單
500 萬房子實際要準備的錢:
| 項目 | 計算方式 | 500 萬房估算 |
|---|---|---|
| 頭期款 | 總價 × 自備款% | 100 萬(2 成) |
| 契稅 | 房屋現值 × 6% | 約 2-4 萬 |
| 印花稅 | 契價 × 0.1% | 約 0.5 萬 |
| 登記規費 | 房屋現值 × 0.1% | 約 0.3 萬 |
| 地政士代書費 | 包套價 | 約 1.5-3 萬 |
| 仲介費 | 買方總價 × 1-2%(法定上限 2%) | 5-10 萬 |
| 銀行費用 | 開辦手續費 + 設定費 | 約 0.5-1 萬 |
| 火險地震險 | 銀行要求投保 | 約 0.5-1 萬/年 |
| 預備金 | 至少 6 個月房貸 | 約 9-15 萬 |
| 合計 | 約 120-135 萬 |
500 萬房,160 萬剛剛好;800 萬房,要備 220 萬以上才安心。
800 萬中古屋實際試算
舉例: 800 萬中古屋、2 成自備款、家具家電全換的買方:
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 頭期款(2 成) | 160 萬 |
| 契稅 + 印花稅 + 登記規費 | 6 萬 |
| 地政士費 | 2.5 萬 |
| 仲介費(1.5%) | 12 萬 |
| 銀行費用 + 火險 | 1.5 萬 |
| 家具家電 | 30 萬 |
| 預備金(6 個月房貸) | 10 萬 |
| 合計 | 222 萬 |
只準備 160 萬只夠頭期款,過戶費 + 家具 + 預備金 再吃 60 萬。
如果硬買,月繳 18,000 房貸(800 萬貸 6 成、2.3%、30 年),加上原本生活費,月底可能要刷卡分期度日。
給你的 action items
進場前要做:
- 算自己合計總準備金: 用 (總價 × 自備款%) + (總價 × 3%) 為基本門檻
- 判斷你算第幾屋: 配偶名下有房 → 算第二屋,自備款 5 成起跳
- 新青安資格自我檢核: 年滿 18 歲、本人/配偶/未成年子女名下都沒房、總價在 1000 萬內
- 預備至少 6 個月房貸: 避免失業或意外時斷供
- 試算月付金: 上內政部不動產資訊平台或台銀房貸試算算清楚
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