新青安自備款要多少?

青安 3.0(2026-08-01 至 2029-07-31 受理)最高可貸 8 成,額度一般 1,000 萬、新婚 2 年內 1,200 萬、育有未成年子女 1,500 萬,期限 40 年含 5 年寬限期,補貼後利率 1.775% 機動(前 3 年,之後每年減半碼、第 7 年起回 2.275%)。申請條件:借款人未滿 50 歲且年齡加年限不超過 80、本人年所得 200 萬以下、台中房屋總價 2,000 萬以下、本人配偶未成年子女名下無自有住宅。理論上自備款最低 2 成,實務看銀行鑑價,鑑價低於成交價時自備款要再補。自備款不是只有頭期 — 還要備過戶費約總價 2-3%。

一般房貸自備款要多少?

首購首屋通常可貸 7-8 成(自備款 2-3 成);第二屋以後依央行管制,自然人第二戶貸款成數上限 6 成(自備款 4 成、且不適用寬限期),第三戶以上最高 3 成。預售屋與新成屋有額外管制條款。

自備款除了頭期款還要準備什麼?

除了頭期款,還需準備:契稅(房屋現值 6%)、印花稅(契價 0.1%)、登記規費、地政士代書費(約 1.5-3 萬)、仲介費(買方 1-2%)、火險地震險、銀行貸款開辦手續費,以及預備周轉金。總計約佔總價 2-3%。500 萬房,光是這些費用就要備 10-15 萬。

自備款要多少?新青安、首購、第二戶成數與過戶費一次算給你看

📝 本文更新於 2026-09-06：新青安已於 2026-08-01 起改為「青安 3.0」（受理至 2029-07-31），本文的新青安條件已依財政部國庫署 2026-07-16 公告更新。完整新制條件、額度、利率退場時程看 → 青安 3.0 完整指南。

買方常常會問:「我存了頭期款 2 成,就可以買房了對不對?」

答案是:不夠。

頭期款只是自備款的一部分。過戶費、契稅、地政士費、仲介費、家具家電、預留周轉金,這些加起來常常會再吃掉總價的 3-5%。500 萬的房子,真正要準備的是 120-135 萬,不是 100 萬。

這篇把完整自備款結構拆給你看。

一句話直接答案

貸款類型	最低自備款	適用對象
新青安(青安 3.0)	約 2 成(看銀行鑑價)	首購、未滿 50 歲、本人年所得 ≤200 萬、台中總價 ≤2,000 萬
一般首購首屋	2-3 成	第一次買房
第二屋	6 成	央行管制,2026-03-20 起由 5 成鬆綁回 6 成、無寬限期

📌 資料來源:中央銀行 2026-03-19 理監事會議(自然人第 2 戶由 5 成調回 6 成,3/20 生效;寬限期仍不適用) | 預售屋 | 看建案合約 | 通常分期付款 |

⚠️ 以上是「頭期款」的比例,還要再加 2-3% 的「過戶費 + 雜支」。

新青安要看清楚的細節

很多人以為新青安「零自備款」,結果踩坑。

新青安實際條件(青安 3.0,2026-08-01 至 2029-07-31 受理):

額度分級:一般 1,000 萬、新婚 2 年內 1,200 萬、育有未成年子女 1,500 萬(超過額度的部分走承貸銀行一般房貸,不是貸不到)
貸款成數最高 8 成(實際以銀行鑑價為準,鑑價不到成交價的差額要自己補)
期限 40 年,含 5 年寬限期(寬限期只繳利息不還本金)
利率 1.775% 機動(郵儲二年期機動利率 1.72% + 0.555% − 政府 1.5 碼與銀行半碼合計 0.5%);補貼「3+3」退場:前 3 年 1.775%,第 4 年起每年加半碼,第 7 年起回 2.275%
三道新門檻:借款人未滿 50 歲且「年齡 + 貸款年限」≤ 80;本人年所得 ≤ 200 萬(不是家戶合計);房屋總價台中 ≤ 2,000 萬(台北 3,500 萬、新北與新竹 2,500 萬)
限首購、成年、本人或配偶或未成年子女名下都沒房,一生限貸一次

📌 資料來源:財政部國庫署「青安 3.0 方案懶人包」/ 行政院 2026-07-16 院會

寬限期是雙面刃:

寬限期 5 年只繳利息,每月壓力小;但第 6 年開始本金 + 利息一起還,月付金會跳一大階。

舉例: 500 萬本金、利率 2.306%、40 年期、5 年寬限:

寬限期內每月只繳 9,608 元(純利息)
寬限期後每月跳到 15,521 元(本利攤還)

差 6000 元/月。用寬限期前要先算好「5 年後我撐得住跳階嗎?」

一般房貸的成數天花板

央行從 2020 年起對房地產實施選擇性信用管制,2024 年第七波收緊、2026 年 3 月又局部鬆綁。現行(2026/3/20 起)規定:

物件類型	第一屋(首購)	第二屋	第三屋以上
自住	8 成	6 成(無寬限期)	3 成(無寬限期)
預售 / 新成屋	8 成	6 成	3 成
高價住宅(台中 4000 萬以上)	3 成(無寬限期)	3 成	3 成

⚠️ 重點:配偶名下有房算第二屋。常見坑:「我老公名下有房,我要買新房算第一屋嗎?」→ 算第二屋,直接 4 成自備款起跳。

⚠️ 高價住宅(台北 7000 萬以上、新北 6000 萬以上、其他縣市含台中 4000 萬以上)不分第幾戶,一律最高貸 3 成、無寬限期 — 比第二戶限制更嚴,要先看門檻。

不要只算頭期款 — 7 項過戶費清單

500 萬房子實際要準備的錢:

項目	計算方式	500 萬房估算
頭期款	總價 × 自備款%	100 萬(2 成)
契稅	房屋現值 × 6%	約 2-4 萬
印花稅	契價 × 0.1%	約 0.5 萬
登記規費	房屋現值 × 0.1%	約 0.3 萬
地政士代書費	包套價	約 1.5-3 萬
仲介費	買方總價 × 1-2%(法定上限 2%)	5-10 萬
銀行費用	開辦手續費 + 設定費	約 0.5-1 萬
火險地震險	銀行要求投保	約 0.5-1 萬/年
預備金	至少 6 個月房貸	約 9-15 萬
合計		約 120-135 萬

500 萬房,抓 135 萬才夠;800 萬房,要備 220 萬以上才安心（下面有 800 萬的逐項試算）。

800 萬中古屋實際試算

舉例: 800 萬中古屋、2 成自備款、家具家電全換的買方:

項目	金額
頭期款(2 成)	160 萬
契稅 + 印花稅 + 登記規費	6 萬
地政士費	2.5 萬
仲介費(1.5%)	12 萬
銀行費用 + 火險	1.5 萬
家具家電	30 萬
預備金(6 個月房貸)	10 萬
合計	222 萬

只準備 160 萬只夠頭期款,過戶費 + 家具 + 預備金再吃 60 萬。

如果硬買,月繳約 24,600 元房貸(800 萬貸 8 成 = 640 萬、假設利率 2.3%、30 年本息均攤),加上原本生活費,月底可能要刷卡分期度日。

給你的 action items

進場前要做:

算自己合計總準備金: 用 (總價 × 自備款%) + (總價 × 3%) 為基本門檻
判斷你算第幾屋: 配偶名下有房 → 算第二屋,自備款 4 成起跳(第二戶最高貸 6 成)
青安 3.0 資格自我檢核: 未滿 50 歲、本人年所得 200 萬以下、本人/配偶/未成年子女名下都沒房、台中總價 2,000 萬以下、以前沒用過青安;額度一般 1,000 萬(新婚 1,200 萬 / 育兒 1,500 萬),超過的部分走一般房貸
預備至少 6 個月房貸: 避免失業或意外時斷供
試算月付金: 上內政部不動產資訊平台或台銀房貸試算算清楚