想像一個情境 ——
兩位住戶買的房屋土地持分一樣，但稅單金額差了好幾倍。原因常常是：一戶申辦了自用住宅優惠稅率（0.2%），另一戶沒申辦、被以一般稅率（1.0-5.5%）課徵。
差距有多大？自用 0.2% vs 一般 1.0% 是 5 倍；累進到 5.5% 就是 27 倍。
最關鍵的時間點：每年 9 月 22 日前申辦才能適用當年稅率（地價稅每年 11 月開徵）。
這篇整理地價稅怎麼算、公告地價 vs 申報地價、自用住宅優惠 4 條件 — 9 月 22 日前一定要看，遲報就是現金損失。
⚠️ 本文以情境說明制度設計，實際稅額以各縣市稅捐處核定為準。
先講結論（怕你沒時間讀完）
| 稅率類型 | 稅率 | 適用條件 |
|---|---|---|
| 自用住宅優惠 | 0.2% | 戶籍設立 + 無營業 + 全國 3 處內 |
| 一般用地（基本稅率） | 1.0% | 地價總額 ≤ 累進起點 |
| 一般用地（累進級距） | 1.5-5.5% | 地價總額 > 累進起點 |
| 工業用地 | 1.0% | 直接生產用 |
| 公共設施保留地 | 0.6% | 都市計畫公保地 |
| 農業用地 | 0.0% | 作農業使用免徵 |
⚠️ 11 月 1 日開徵、11 月 30 日繳清。9 月 22 日前申辦自用住宅優惠才能用當年稅率。
一句話講白話：地價稅是什麼
地價稅就是 —
政府跟你說：「你站著的這塊地是國家的（理論上），你用就要付租金。」
地價稅的核心是「土地價值」，不是房屋價值（房屋價值收的是房屋稅）。
所以：
- 同樣大小的地，蛋黃區比蛋白區的地價稅高
- 同一塊地，樓上比樓下分到的地價稅低（持分小）
- 透天厝地價稅最重（土地持分 100%）
公告地價 vs 申報地價 — 一次搞懂
很多人搞不清楚，地價有 4 種數字：
| 名稱 | 用途 | 多久更新 |
|---|---|---|
| 公告地價 | 算地價稅 | 2 年 1 次 |
| 公告土地現值 | 算土地增值稅 | 1 年 1 次 |
| 申報地價 | 自由申報 | 可選 |
| 市價 | 實際買賣 | 即時 |
關鍵 1：地價稅是用「公告地價」算
不是用「公告土地現值」、不是用「市價」、不是用「實價登錄」。
公告地價通常只有市價的 20-30%。
→ 你的房子地段值 1 億，地價稅可能用 2,000-3,000 萬的「公告地價」當基數。
關鍵 2：申報地價可以選 80-120%
公告地價公告後，地主可以主動申報：
- 申報範圍：公告地價的 80%-120%
- 大部分人申報 80% → 稅基最低
如果你沒申報，預設就是「公告地價 80%」（地價稅法第 16 條）。
→ 不申報 = 預設最低 80%，沒差。
關鍵 3：公告地價每 2 年更新
下一次台中市公告地價是 2027 年 1 月。
公告後地價會大幅變動 → 地價稅可能跟著大漲或大跌。
自用住宅優惠 — 4 個條件全中才能用
法規條件：
條件 1：本人 / 配偶 / 直系親屬有設籍
戶籍設在這塊地上的房屋。
→ 戶籍掛在父母家，自己另買房自住，但戶籍沒遷 → 不能用。
條件 2：無營業用、無出租
- 沒登記公司行號
- 沒出租收入
→ 開民宿、設工作室、登記 SOHO → 看比例認定，可能部分喪失。
條件 3：本人 / 配偶 / 未成年子女 全國 3 處內
全國歸戶。
- 不限同縣市
- 全家加起來 3 處以內才能全部用優惠
→ 你 1 處、配偶 1 處、未成年子女 1 處 → 剛好 3 處，OK → 你 2 處、配偶 2 處 → 4 處，超過，必須選 3 處用優惠
條件 4：建物面積限制
- 都市土地：**3 公畝（90 坪）**以內
- 非都市土地：**7 公畝（210 坪）**以內
超過部分按一般稅率課。
→ 一般公寓 / 大樓住戶不會超過。透天厝、農舍要注意。
實際試算 — 4 個情境
以「市值 1,500 萬、土地持分 8 坪」的房為例：
假設：該地段公告地價 60,000 元/平方公尺 = 約 199,000 元/坪。
8 坪地價總額：199,000 × 8 = 1,592,000 元。
申報 80% = 1,273,600 元（地價稅基）。
情境 1：自用住宅優惠（0.2%）
地價稅 = 1,273,600 × 0.2% = 2,547 元/年
情境 2：一般用地基本稅率（1.0%）
地價稅 = 1,273,600 × 1.0% = 12,736 元/年
→ 比自用住宅貴 5 倍。
情境 3：多戶持有累進到 2%
如果你全國地價總額累進到 2% 級距：
地價稅 = 1,273,600 × 2% = 25,472 元/年
→ 比自用住宅貴 10 倍。
情境 4：累進到最高 5.5%
豪宅、多塊地累進：
地價稅 = 1,273,600 × 5.5% = 70,048 元/年
→ 比自用住宅貴 27 倍。
累進稅率怎麼算
地價稅一般用地用「累進稅率」。
累進起點：各縣市不同。台中市 2025 年累進起點約 357 萬元。
| 地價總額（占累進起點倍數） | 稅率 |
|---|---|
| 1 倍以下 | 1.0% |
| 1-5 倍 | 1.5% |
| 5-10 倍 | 2.5% |
| 10-15 倍 | 3.5% |
| 15-20 倍 | 4.5% |
| 20 倍以上 | 5.5% |
重點：「地價總額」是全縣市加總。
→ 你在台中市有 3 塊地：A 200 萬、B 300 萬、C 400 萬 → 總額 900 萬 → 落在 1-5 倍 → 課 1.5%
對買方的影響
買方 3 個功課：
1. 看物件時，問清楚土地持分
- 大樓：通常很小（1-3 坪）
- 公寓 5 樓：較大（4-8 坪）
- 透天：最大（20-50 坪以上）
透天厝雖然有土地保值，地價稅也最重。
2. 簽約後 30 日內申辦自用住宅
買到房後馬上做這 3 件事：
- 戶籍遷入（去戶政事務所）
- 去地政事務所辦自用住宅優惠 → 填「自用住宅用地申請書」
- 9/22 前完成 → 當年享 0.2% 稅率
→ 每年地價稅省 1-7 萬不等。
3. 評估全國持有總額
如果你準備買第 2、3 間房，先算地價稅累進影響。
對賣方的影響
賣方 2 個小坑：
1. 過戶日影響當年地價稅責任
地價稅是每年 8/31 為基準日：
- 8/31 前過戶：當年地價稅由買方負擔
- 8/31 後過戶：當年地價稅由賣方負擔（但常會在合約裡按日攤分）
建議：合約內寫「按過戶日攤分」，公平。
2. 自用住宅優惠不會自動轉移
你享受了 8 年自用住宅優惠，賣給買方後要重新申辦。
→ 買方若不知道，他可能被以一般稅率課。
對自住族影響
自住族最該知道：
9/22 前主動申辦自用住宅優惠。
否則 1 年地價稅可能多繳 1-7 萬。
8 年累積 8-56 萬。
對投資族影響
投資族最該知道：
- 出租房不能用自用住宅優惠 → 1.0-5.5% 累進
- 跨縣市分散沒用 → 各縣市分別累進，但加總起來照樣很重
- 公司戶持有 → 沒有自用住宅優惠，固定累進
→ 投資房地價稅是每年固定成本，租金回報要扣這一塊。
結論 + 建議行動
| 你的狀況 | 建議 |
|---|---|
| 剛買自住房 | 9/22 前到地政申辦自用住宅優惠 |
| 已自住但沒辦過 | 馬上申辦，明年才能適用 |
| 跨縣市有 3 處以上 | 選 3 處申辦 |
| 出租房 | 沒辦法用優惠，把稅金算進投報率 |
| 公司戶持有 | 重新評估持有架構 |
我可以幫你什麼
- 你想算你的地價稅 → LINE 我，我用公告地價幫你估
- 你想申辦自用住宅優惠 → LINE 我，我教你流程 + 文件清單
- 你想評估投資房的地價稅成本 → LINE 我，含累進影響
最重要的一句話：地價稅不是「自動」給你優惠，是「自己申辦」才有。每年省 1-7 萬，8 年就是 1 台車的錢。
📞 陳景泰｜有巢氏房屋台中世界之心店
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本文地價稅資訊整理自財政部、各縣市地政局公開資料，實際稅額以稅捐處核定為準。
