地價稅完全解讀 — 公告地價 vs 申報地價，11 月開徵前你該懂的 3 件事

地價稅是持有房子每年都要繳的固定成本，但它也是最多人「繳完才發現本來可以少繳」的一種稅。

原因通常不複雜：一戶申辦了自用住宅優惠稅率（0.2%），另一戶沒申辦，被以一般用地稅率（1.0%~5.5%）課徵。

差距有多大？自用 0.2% 對比一般 1.0% 是 5 倍；累進到最高 5.5%，就是約 27 倍。

最關鍵的時間點：每年 9 月 22 日前申辦才能適用當年稅率（地價稅每年 11 月開徵）。

這篇整理地價稅怎麼算、公告地價 vs 申報地價、自用住宅優惠的法定條件 — 9 月 22 日前一定要看，遲報就是現金損失。

⚠️ 本文說明制度設計與計算邏輯，實際稅額以各縣市地方稅務局核定為準。

📌 資料來源：土地稅法（§16、§17、§41）、平均地權條例 §16、財政部及各縣市地方稅務局公開資料

先講結論（怕你沒時間讀完）

⚠️ 11 月 1 日開徵、11 月 30 日繳納期限。9 月 22 日前申辦自用住宅優惠（即開徵 40 日前）才能用當年稅率。

📌 資料來源：土地稅法 §16、§17、§18、§22-1、§41

一句話講白話：地價稅是什麼

地價稅就是 —

你持有的那塊土地，每年要按「土地價值」向地方政府繳一次持有稅。

地價稅的核心是「土地價值」，不是房屋價值（房屋價值課的是房屋稅）。

所以：

• 同樣大小的地，地段條件較好的區域地價稅較高
• 同一塊地，戶數越多、每一戶分到的土地持分越小，單戶地價稅就越低
• 透天厝地價稅相對最重（土地持分最大）

公告地價 vs 申報地價 — 一次搞懂

很多人搞不清楚，跟土地有關的價格有 4 種數字：

關鍵 1：地價稅是用「公告地價」算

不是用「公告土地現值」、不是用「市價」、不是用「實價登錄」。

公告地價是政府為了課徵地價稅所規定的地價，通常會明顯低於市場交易價格，兩者之間的落差各地段不同，以地政機關公告為準。

→ 所以你的房子「市價很高」，不代表地價稅一定同比例的高，稅基是公告地價，不是成交價。

關鍵 2：申報地價可以選 80%~120%

重新規定地價公告後，土地所有權人可以在公告期間主動申報地價：

• 申報範圍：公告地價的 80%~120%
• 申報超過 120% 者，以 120% 計算
• 未於公告期間申報者，以公告地價的 80% 為申報地價

→ 也就是說，不申報等於自動適用最低的 80%，不會因為漏申報而吃虧。

📌 資料來源：平均地權條例 §16

關鍵 3：公告地價每 2 年重新規定一次

公告地價屬於「重新規定地價」的結果，每 2 年辦理一次。

每次調整之後，地價稅的稅基會跟著變動，同一戶的稅單金額可能與前一年不同。下一次調整的時間與幅度，以內政部及各縣市地政局公告為準。

📌 資料來源：平均地權條例 §14、§16

自用住宅優惠 — 條件要全中才能用

自用住宅用地稅率 0.2%，是地價稅裡最有感的一項優惠，但它有一組必須同時成立的法定條件。

條件 1：本人 / 配偶 / 直系親屬有辦竣戶籍登記

戶籍要設在這塊地上的房屋。

→ 戶籍掛在父母家，自己另買房自住卻沒遷戶籍 → 不符合。

條件 2：無出租、無營業使用

• 沒有出租收入
• 沒有供營業使用（例如登記公司行號、做為營業場所）

→ 一部分空間出租或供營業，實務上會按使用比例認定，可能部分喪失優惠。

條件 3：面積限制

• 都市土地：**3 公畝（約 90.75 坪）**以內
• 非都市土地：**7 公畝（約 211.75 坪）**以內

超過的部分按一般用地稅率課徵。

→ 一般公寓、大樓住戶的土地持分不會超過；透天厝、農舍要留意。

條件 4：以一處為限

土地所有權人與其配偶、未成年受扶養親屬，適用自用住宅用地稅率繳納地價稅者，以一處為限。

→ 這一點常被誤會成「全國三戶」—— 那是房屋稅的自住認定，不是地價稅。地價稅這邊，以上述家庭成員為單位，只能挑一處適用 0.2%。

⚠️ 名下有多處房產、或家族成員分別設籍的情況，實務認定較複雜，申辦前直接向房屋所在地的地方稅務局確認最準。

📌 資料來源：土地稅法 §9、§17

試算示範 — 4 種稅率的差距

⚠️ 以下是假設情境，用來示範算法，不是真實案件。 數字為方便計算而設定，實際稅額以稅務局核定為準。

假設有一戶土地持分 8 坪的住宅，該地段公告地價為 60,000 元/平方公尺（換算約 198,000 元/坪）。

8 坪的地價總額：約 198,000 × 8 ≒ 1,584,000 元

未申報 → 以公告地價 80% 為申報地價：1,584,000 × 80% ≒ 1,267,000 元（地價稅稅基）

示範 1：自用住宅優惠（0.2%）

1,267,000 × 0.2% ≒ 2,534 元/年

示範 2：一般用地基本稅率（1.0%）

1,267,000 × 1.0% ≒ 12,670 元/年

→ 約為自用住宅的 5 倍。

示範 3：累進到 1.5% 級距

1,267,000 × 1.5% ≒ 19,005 元/年

→ 約為自用住宅的 7.5 倍。

示範 4：累進到最高 5.5%

1,267,000 × 5.5% ≒ 69,685 元/年

→ 約為自用住宅的 27 倍。

⚠️ 上面是為了看懂級距差距而做的簡化算法。實際的一般用地地價稅採「累進差額」公式計算（不是把總額直接乘上最高級距稅率），實際金額會低於簡化算法的結果。

累進稅率怎麼算

一般用地地價稅採「累進稅率」，級距是用「累進起點地價的倍數」來分：

累進起點地價：以各該直轄市或縣（市）土地 7 公畝的平均地價為準，每年由各縣市公告，各地不同、每年也會變。要查自己這一年的級距，直接看當年度縣市公告或稅單。

另一個重點：「地價總額」是同一縣市內歸戶加總。

→ 你在同一個縣市有 3 塊地，稅務局會先加總，再判斷落在哪個級距，不是分開各算各的。

📌 資料來源：土地稅法 §16

對買方的影響

買方 3 個功課：

1. 看物件時，問清楚土地持分

• 大樓：土地持分通常較小
• 老公寓：持分相對大
• 透天：最大

透天厝的土地保值性高，但地價稅也最重，這是一體兩面。

2. 交屋後盡快申辦自用住宅

買到房、要自住的話，順序是：

1. 戶籍遷入（戶政事務所）
2. 向房屋所在地的地方稅務局申請自用住宅用地稅率 → 填「自用住宅用地地價稅申請書」
3. 9 月 22 日前完成 → 當年就適用 0.2%

→ 以本文試算示範的規模來看，一年的差額大約落在 1 萬到 6 萬多元之間，實際金額看你的土地持分與地段。

3. 評估持有總額

如果你準備買第 2、第 3 間房，先把地價稅的累進影響一起算進持有成本。

對賣方的影響

賣方 2 個小坑：

1. 過戶日影響當年地價稅的納稅義務人

地價稅以每年 8 月 31 日為納稅義務基準日：

• 8/31 前完成過戶：當年地價稅由買方（新登記名義人）負擔
• 8/31 後才過戶：當年地價稅由賣方負擔

實務上多數合約會另外約定按過戶日期比例分攤，簽約時把這一條寫清楚，雙方都不會有爭議。

📌 資料來源：土地稅法 §40、土地稅法施行細則 §20

2. 自用住宅優惠不會自動跟著房子走

你享受了很多年的自用住宅優惠，過戶給買方之後要由買方重新申辦。

→ 買方若不知道這件事，很可能第一年就被以一般用地稅率課徵。

對自住族影響

自住族最該記住的一句：

9 月 22 日前主動申辦自用住宅用地稅率。

它不是自動給的，是申請制。沒申請，就用一般稅率課。

對投資族影響

投資族最該知道：

1. 出租中的房子不能適用自用住宅優惠 → 走 1.0%~5.5% 累進
2. 同一縣市內會歸戶加總 → 持有越多、越容易被推進高級距
3. 公司名義持有 → 沒有自用住宅優惠

→ 地價稅對投資物件而言是每年固定支出，計算租金報酬率時要記得扣掉這一塊。

結論 + 建議行動

我可以幫你什麼

• 你想知道自己這一戶大概要繳多少 → LINE 我，我依公告地價幫你試算
• 你想申辦自用住宅優惠 → LINE 我，我把流程跟需要準備的文件列給你
• 你想評估投資物件的持有成本 → LINE 我，含地價稅與房屋稅的年度概算

最重要的一句話：地價稅的優惠不是「自動」給你的，是「自己申辦」才有。一年的差額，長期累積下來相當可觀。

📞 陳景泰｜有巢氏房屋台中世界之心店

• LINE: sky811117
• 電話: 0920-118-756
• IG: @nov__817

一品不動產有限公司｜經紀人 黃永隆 113彰縣字324 號｜營業員 陳景泰 114登字第488296號

本文地價稅資訊整理自土地稅法、平均地權條例、財政部及各縣市地方稅務局公開資料，實際稅額以稅捐稽徵機關核定為準。