前陣子幫一位客戶看一間 2017 年完工的房子。
屋主在 591 上寫「權狀 30 坪」,單坪 35 萬,總價 1050 萬。
她看了三次很喜歡,要下訂前我請她先給我建物所有權狀看一下。
打開一看:
主建物:26.2 坪
附屬建物:2.1 坪(陽台 1.4 坪 + 雨遮 0.7 坪)
公共設施:7.8 坪
合計:36.1 坪等等 — 雨遮 0.7 坪、附屬建物 2.1 坪。屋主算「30 坪」是把雨遮也算進去了。
雨遮內政部規定不可計價(等同贈品),這 0.7 坪如果照單坪 35 萬算,就是多付 24.5 萬。
我跟她說:「這筆要從議價空間裡扣回來。」
雨遮這件事,2018 前後差很大,很多買方搞不清楚多付錢還不知道。這篇講清楚。
一句話直接答案
2018 年 1 月 1 日後申請建照的新案,雨遮不登記也不計價,完全不算坪數。
2018 前的舊案,雨遮會登記在「附屬建物」項下,但依規定不可單獨計價 — 實務上很多人偷算進總價,要自己抓出來。
為什麼會有這個改革
2018 年以前,建商蓋房子會把雨遮算進坪數賣給買方。
問題在於:
- 雨遮不能站人(屋外的遮雨片)
- 不能放東西(深度通常只有 50-100 公分)
- 沒有實際使用價值
但是 — 建商會把雨遮的坪數,用主建物的單價賣。
舉例:一個 25 坪的房子,加 1 坪雨遮就變 26 坪,單坪 40 萬就多賣 40 萬。買方等於買了一片「擋雨用的水泥片」,還用最貴的單價。
內政部 2018 年新規上路後,新案的雨遮完全不能登記在權狀上,也不能算錢。但 2018 前的房子已經登記過了改不掉,只能在交易時自己注意。
三種坪數要分清楚
買賣不動產時,權狀坪數 = 主建物 + 附屬建物 + 公共設施。
| 類別 | 包含什麼 | 單坪價值 |
|---|---|---|
| 主建物 | 室內可用空間(客廳、臥室、廚房、衛浴) | 100%(最高) |
| 附屬建物 | 陽台、雨遮、屋簷、花台 | 50-70%(陽台)、0%(雨遮不可計價) |
| 公共設施 | 梯廳、走道、管委會、機房、車道 | 30-50% |
很多買方只看「權狀 30 坪」就以為值 30 坪的錢 — 錯。
實際上 30 坪可能拆成 22 坪主建物 + 3 坪附屬 + 5 坪公設,值錢的只有 22 坪。
2018 前舊案 — 如何抓出雨遮被偷算
買 2018 前的房子,3 步驟自己算:
Step 1 — 看權狀明細
要求屋主給「建物所有權狀」或「建物登記謄本」。
謄本上一定有「附屬建物明細」欄位,會分陽台、雨遮、花台寫得清清楚楚。
Step 2 — 把雨遮坪數扣掉
雨遮坪數 × 主建物單坪價 = 多付的錢
舉例:
- 權狀 30 坪、單坪 35 萬、總價 1050 萬
- 雨遮 0.7 坪 → 多付 24.5 萬
Step 3 — 議價時扣回來
跟屋主談的時候直接說:
「您這間的雨遮 0.7 坪,依內政部規定不可計價,我們希望總價扣除這部分 24.5 萬,改成 1025.5 萬。」
屋主會回:「但是當初我買就是含雨遮的啊?」
答:「您買的時候是建商的事。現在實價登錄都會還原扣雨遮再公布,您要照不含雨遮的單價賣才合理。」
2018 後新案 — 完全不用擔心雨遮
2018-01-01 後申請建照的新建案:
- 權狀不寫雨遮坪數
- 銷售文件不算雨遮錢
- 實價登錄不含雨遮
你看到的權狀坪數,就是合理坪數。
但要注意 — 有些建商會玩文字遊戲,例如把雨遮做超大變陽台(陽台可以登記),或把雨遮做成「露臺」(露臺可以登記但有限制)。
看建照圖跟現場比對,有疑問可以問建管局。
實價登錄 — 公平比較坪數的方法
內政部實價登錄系統 查詢時,會把主建物、附屬建物、公設分開列出。
比較單坪價的正確算法:
單坪價 = 成交總價 ÷ (主建物坪數 + 附屬建物的陽台坪數)雨遮不要算進去 — 不然你會被誤導。
舉例:
- 同社區 A 戶成交 1000 萬,權狀 30 坪(主 22 + 附 3 + 公設 5),雨遮 1 坪
- 看起來單坪 33.3 萬
- 還原後:1000 ÷ 28(扣雨遮)= 單坪 35.7 萬
真實單坪比表面高 2.4 萬。
給讀者的 action items
買 2018 前的房子,讀完做這 4 件事:
- ✅ 跟屋主要建物所有權狀或謄本明細
- ✅ 抓出雨遮坪數,乘以單坪價算「多付多少」
- ✅ 議價時直接扣這筆
- ✅ 比較實價登錄時,記得還原扣雨遮再算單坪
買 2018 後的房子,讀完做這 2 件事:
- ✅ 確認權狀沒寫雨遮(2018 後正常都沒有)
- ✅ 看建商有沒有把雨遮偽裝成「露臺」「超大陽台」
我幫你做的事
LINE 我 sky811117,給我社區名 + 屋齡 + 屋主開價,我會:
- 幫你抓建物謄本看「附屬建物」明細
- 算出雨遮坪數 + 該扣多少
- 用實價登錄比同社區還原後的單坪價
- 給你議價談判用的數字依據
不收費。當交個朋友。
買房幾十萬是錢,少付 1 坪雨遮等於多賺一台車。
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