權狀寫「30 坪」,不代表這 30 坪都值一樣的錢。
同一張權狀拆開來是三塊:主建物、附屬建物、公共設施。而附屬建物裡面的「雨遮」,依內政部規定是不得計價的 — 但 2018 年以前蓋的房子,雨遮確確實實登記在權狀坪數裡面。
所以如果你直接用「總價 ÷ 權狀坪數」算單價,又剛好看的是 2018 年前的房子,你算出來的數字會比真實的單價低,容易誤判「這間好便宜」。
雨遮這件事,2018 前後差很大,很多買方搞不清楚。這篇講清楚。
一句話直接答案
2018 年 1 月 1 日後申請建照的新案,雨遮不登記也不計價,完全不算坪數。
2018 前的舊案,雨遮會登記在「附屬建物」項下,但依規定不得計價 — 所以比較價格時,要自己把雨遮還原扣掉再算。
📌 資料來源:內政部地政司 — 2018-01-01 起申請建造執照之建物,雨遮、屋簷不予登記 📌 資料來源:內政部「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」— 雨遮、屋簷不得計價
為什麼會有這個改革
2018 年以前,建商蓋房子會把雨遮算進坪數賣給買方。
問題在於:
- 雨遮不能站人(屋外的遮雨片)
- 不能放東西(深度通常只有 50-100 公分)
- 沒有實際使用價值
但是 — 雨遮的坪數,是用主建物的單價賣出去的。
舉例:一個 25 坪的房子,加 1 坪雨遮就變 26 坪,單坪 40 萬就多算 40 萬。買方等於用最貴的單價,買了一片「擋雨用的水泥片」。
內政部新規上路後,新案的雨遮完全不能登記在權狀上,也不能計價。但 2018 前的房子已經登記過了改不掉,只能在交易時自己看清楚。
三種坪數要分清楚
買賣不動產時,權狀坪數 = 主建物 + 附屬建物 + 公共設施。
| 類別 | 包含什麼 | 實際使用價值 |
|---|---|---|
| 主建物 | 室內可用空間(客廳、臥室、廚房、衛浴) | 最高 |
| 附屬建物 | 陽台、雨遮、屋簷、花台 | 陽台有使用價值;雨遮依規定不得計價 |
| 公共設施 | 梯廳、走道、管委會、機房、車道 | 有價值但低於室內 |
📝 用字說明:謄本與權狀上寫的是「屋簷」,網路上常看到有人打成「屋檐」— 兩個是同一個字的異體寫法,指的是同一個東西(屋頂往外延伸、用來擋雨的那塊)。雨遮則是窗戶或開口上方那片遮雨板,兩者位置不同,但 2018 年新制對它們的處理一樣:不登記、不計價。想看兩者差別,可參考〈屋簷是什麼?跟雨遮差在哪、107 年後還算不算坪數〉。
⚠️ 上表的「實際使用價值」是觀念上的相對關係,不是官方公告的折算比例 — 實務上不同社區、不同格局差很多,不要拿去當公式套。
很多買方只看「權狀 30 坪」就以為值 30 坪的錢 — 不是這樣算的。
實際上 30 坪可能拆成 22 坪主建物 + 3 坪附屬 + 5 坪公設,真正住得到的室內只有 22 坪。
2018 前舊案 — 怎麼看出雨遮被算進坪數
買 2018 前的房子,3 步驟自己看:
Step 1 — 看權狀明細
跟仲介要「建物所有權狀」或「建物登記謄本」影本(不動產說明書裡本來就要附)。
謄本上一定有「附屬建物明細」欄位,會把陽台、雨遮、花台分開寫得清清楚楚。
Step 2 — 把雨遮坪數換算成金額
⚠️ 以下是假設情境,用來示範算法,不是真實案件。
假設一戶 2017 年完工的中古大樓:
權狀合計:30 坪
其中附屬建物 2.1 坪(陽台 1.4 坪 + 雨遮 0.7 坪)
開價單坪 35 萬、總價 1050 萬算法:
雨遮坪數 × 單坪價 = 這部分的金額
0.7 坪 × 35 萬 = 24.5 萬也就是說,這 1050 萬裡面,有 24.5 萬是算在「依規定不得計價」的雨遮上。
Step 3 — 換算成「不含雨遮」的單價再比較
知道金額之後,重點不是拿去跟屋主吵,而是把尺換成同一把:
不含雨遮的單價 = 總價 ÷ (權狀坪數 - 雨遮坪數)
1050 萬 ÷ (30 - 0.7) = 單坪約 35.8 萬表面單坪 35 萬,還原後其實是 35.8 萬。你要拿這個數字去跟實價登錄比,才是公平的比較。
如果還原後的單價明顯高於同社區近期成交行情,那就是這間本身開得高;如果還原後仍然低於行情,那雨遮這 0.7 坪其實沒有影響你的判斷。先把數字算對,再決定要不要買。
2018 後新案 — 完全不用擔心雨遮
2018-01-01 後申請建照的新建案:
- 權狀不寫雨遮坪數
- 銷售文件不算雨遮錢
- 實價登錄不含雨遮
你看到的權狀坪數,就是合理坪數。
但要注意 — 有些建案會在名目上做調整,例如把遮雨的部分做成可登記的陽台,或做成「露臺」(露臺可以登記但有使用限制)。
看建照圖跟現場比對,有疑問可以問當地建管單位。
實價登錄 — 公平比較坪數的方法
內政部實價登錄系統 查詢時,會把主建物、附屬建物、公設分開列出。
比較單坪價的重點只有一個:兩邊用同一把尺。
拿 2018 前的舊案跟 2018 後的新案比單價時,舊案那邊要先把雨遮扣掉,不然你會比出一個假的價差。
舉例(假設數字,示範算法):
- 同社區 A 戶成交 1000 萬,權狀 30 坪(主 22 + 附屬 3 + 公設 5),其中雨遮 1 坪
- 表面單坪:1000 ÷ 30 = 33.3 萬
- 扣掉雨遮還原後:1000 ÷ 29 = 34.5 萬
真實單坪比表面高 1.2 萬。同一個社區裡如果有的戶別有雨遮、有的沒有,不還原就直接比,結論會歪掉。
給讀者的 action items
買 2018 前的房子,讀完做這 4 件事:
- ✅ 跟仲介要建物所有權狀或謄本的附屬建物明細
- ✅ 找出雨遮坪數,乘以單坪價,知道這部分佔多少錢
- ✅ 把總價換成「不含雨遮」的單價
- ✅ 拿還原後的單價去跟實價登錄同社區成交比
買 2018 後的房子,讀完做這 2 件事:
- ✅ 確認權狀沒寫雨遮(2018 後正常都沒有)
- ✅ 看看遮雨的部分有沒有被做成「露臺」「大陽台」等可登記項目,以及它的使用限制
我幫你做的事
LINE 我 sky811117,給我社區名 + 屋齡 + 開價,我會:
- 陪你看建物謄本的「附屬建物」明細,把主建物、陽台、雨遮拆給你看
- 幫你把總價換算成「不含雨遮」的單坪價
- 調同社區近期實價登錄,用同一把尺跟你手上這戶比
- 把三種坪數的組成整理成一張表,你自己判斷值不值
不收費。當交個朋友。
買房動輒上千萬,把坪數組成看懂,你才知道自己付的錢買到了什麼。
下次會寫
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