買房前該查清楚的 7 件事 — 從實價登錄、謄本到交屋條件

買房最貴的失誤,很少發生在填價格的那一刻。

多半發生在更早之前 — 有幾件事沒查。

常見的三種:

只看屋主開多少,沒看同社區近一年實際成交多少
看到謄本「乾淨」就以為房子沒問題(謄本根本不記房子的毛病)
總價算得剛剛好,忘了總價之外還有一長串費用要付

下面 7 件事,都是簽下去之前你可以自己查、也應該自己查的。查完不一定會買,但至少不會買錯。

1. 同社區實價登錄 — 先把車位拆出來算

第一步永遠是內政部實價登錄:查同社區、同一棟、近 1 年的成交紀錄。

但大部分人查完就踩同一個坑:拿含車位的總價,直接除以權狀坪數。

車位動輒一百多萬到兩百萬,這樣算出來的單價會被灌歪,而且每一筆灌歪的幅度還不一樣 — 有車位的跟沒車位的根本不能比。

正確做法:先把車位價扣掉、再把車位登記坪數扣掉,才是房子本身的單價。

(成交總價 − 車位價) ÷ (權狀坪數 − 車位坪數) = 不含車位單價

車位價怎麼抓?台中各區近一年的車位成交中位數如下:

行政區	坡道平面(萬)	坡道機械(萬)
西區	200	100
北屯	190	95
西屯	190	100
南區	180	95
南屯	180	80
東區	180	資料不足
太平	176	80
烏日	170	資料不足
潭子	165	資料不足
龍井	160	70
沙鹿	155	70
北區	150	76
大里	120	80
清水	115	資料不足
梧棲	100	70

📌 資料來源:內政部不動產交易實價查詢服務網,台中市近一年(114Q3–115Q2)買賣案件、每一個車位的成交價中位數 / 2026-08-27 整理

假設情境示範(以下數字純屬舉例,不是真實成交案例):

北屯某社區成交一筆,總價 1,380 萬、權狀 42 坪、含一個坡道平面車位(車位登記 8 坪)。

不拆:1,380 ÷ 42 = 32.9 萬/坪 拆掉車位:(1,380 − 190) ÷ (42 − 8) = 1,190 ÷ 34 = 35.0 萬/坪

同一筆成交,拆與不拆差了 2 萬多一坪。42 坪就是 90 萬的認知差距。

延伸看:實價登錄怎麼讀、坡道車位、平面 vs 機械車位。

2. 產權 — 謄本記什麼、不記什麼

謄本是產權的體檢報告,但很多買方對它有嚴重誤會。

謄本會記的:

所有權 — 登記在誰名下、幾個人共有、持分各多少
抵押權 — 設定給哪家銀行、設定金額多少、有沒有二胎
查封 — 有沒有被法院查封
限制登記 — 假扣押、假處分、預告登記
地上權 — 這塊地的權利型態是不是所有權

謄本不會記的:

❌ 漏水、壁癌、管線老化
❌ 鄰居糾紛、管委會爭議、欠繳管理費
❌ 是不是凶宅
❌ 有沒有違建、增建

這條差別很關鍵:謄本乾淨 ≠ 房子沒問題。謄本只證明「產權上沒有卡住」,房子本身的毛病要靠第 6 點的不動產說明書、現場看屋、加上你自己開口追問。

延伸看:謄本怎麼讀。

3. 屋齡與結構 — 以謄本記載為準,不是以廣告為準

屋齡不要看廣告寫幾年,要看建物謄本上的「建築完成日期」。廣告寫「屋齡約 15 年」而謄本是 18 年,這種落差不算罕見。

同時要看的還有主要建材與結構:RC(鋼筋混凝土)、SRC(鋼骨鋼筋混凝土)、加強磚造 — 這些也記在建物登記資料裡。

1999 年 921 地震之後,內政部修訂過建築物耐震設計規範,規範前後蓋的房子在耐震要求上不一樣。買 20 年以上的房子,這是一個要納入考慮的變數。

📌 資料來源:內政部「建築物耐震設計規範及解說」歷次修訂

老屋現場自己可以先看的:

外牆、樑柱有沒有裂縫(尤其斜向裂縫)
頂樓防水做過沒有、什麼時候做的
管線(水電、給排水)有沒有換過
有沒有明顯下陷、門窗變形卡住

有疑慮就花錢請結構技師看一次。跟後面可能要花的修繕費比,這筆錢很便宜。延伸看:老屋結構評估 5 個警訊。

4. 總價之外的費用 — 這串通常沒被編進預算

很多人預算算到「總價 + 頭期款」就停了。實際上簽約後還有一串:

契稅 — 房屋評定現值 × 6%,由買方繳。⚠️ 是「房屋評定現值」的 6%,不是成交價的 6%,兩者差非常多。 📌 資料來源:契稅條例第 3 條(詳細算法)
印花稅 — 公契金額(土地公告現值 + 房屋評定現值)× 0.1%,由買方繳。 📌 資料來源:印花稅法第 7 條(詳細算法)
仲介費 — 法規規定買賣雙方合計上限 6%,其中買方端上限 2%。 📌 資料來源:《不動產經紀業管理條例》授權訂定之不動產經紀業報酬計收標準
地政士(代書)費 — 過戶、抵押權設定、實價登錄申報是分開計費的,請對方書面列出每一項金額,不要只聽一個總數。
履約保證費 — 實務常見費率約成交總價萬分之 6、買賣雙方各半,實際以承辦的建經公司或銀行報價為準。 📌 資料來源:實務常見費率,非法定(履保怎麼運作)
貸款相關 — 銀行開辦費、抵押權設定規費、火險 + 地震險保費。

該做的事:簽約前直接請仲介或地政士開一張「買方費用明細」,一項一項寫上金額。願意白紙黑字給你的,通常也不會在別的地方含糊。

5. 貸款成數與自備款 — 銀行看的是鑑價,不是成交價

這是最多人搞混的一件事:銀行不是照你的成交價放款,是照銀行自己的鑑價結果放款。

鑑價如果低於成交價,那個差額要你自己補上去。成交 1,300 萬、銀行鑑到 1,250 萬、核八成 = 1,000 萬,你要準備的就不是 260 萬,是 300 萬。

另外,名下已有房貸、或買第二戶以上,成數會受央行不動產貸款規定影響,以央行現行措施與承貸銀行核定為準,不要用別人幾年前的經驗推算自己的。

📌 資料來源:中央銀行「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」現行版本

該做的事:出價之前先找 2–3 家銀行做初步詢問(不是正式送件),把成數與利率區間問出來。自備款也不是只有頭期款 — 要再留裝修費、第 4 點那一串費用,以及半年的生活備用金。

延伸看:自備款要準備多少。

6. 不動產說明書 — 房子的毛病寫在這裡

謄本不記的東西,大部分寫在不動產說明書。簽約前你有權利要求先看,而且要一欄一欄看完。

重點欄位:

建物現況:漏水、滲水、修繕紀錄
違建 / 增建:有沒有、範圍多大、有無查報紀錄
是否曾發生非自然死亡
車位:編號、產權型態(有無獨立產權)、是登記坪數還是約定專用
管理費:金額 + 繳費週期。⚠️ 季繳的社區,單子上寫的數字直接當月繳算,會多估三倍,反過來也會少估
瓦斯:天然氣還是桶裝
設備清單:哪些留、哪些搬走

⚠️ 只要有欄位勾「不知道」「不確定」,就當場開口問,並要求書面補充說明。這一欄之後真的出事,書面就是你的依據。

延伸看:不動產說明書 30 個欄位。

7. 交屋條件 — 口頭講的都不算數

最後一件,也是最容易吃虧的一件:所有條件都要進契約,口頭承諾在交屋那天沒有任何效力。

要白紙黑字寫清楚的:

交屋日與延遲交屋的處理方式
點交範圍:哪些設備、家具、家電留下(逐項列清單,不要寫「現況點交」四個字就結束)
賣方負責的修繕:修哪裡、修到什麼程度、什麼時候修完
費用結算日:水、電、瓦斯、管理費、地價稅、房屋稅算到哪一天
貸款不足的處理:成數沒到預期時,是補差額、是解約、還是另有安排
漏水保固:保多久、保哪些範圍(保固條款怎麼寫)

延伸看:過戶要準備的文件清單。

查完之後:出價這一步的兩條法定路

功課做完、決定要出價了,台灣實務上走的是兩條路之一。這兩條都是有法律效力的正式動作,不是「先試試看」:

	斡旋金	要約書
要先付錢嗎	要	不用
賣方同意前	可撤回、退錢	可書面撤回
賣方書面同意後	斡旋金轉為訂金	契約成立
反悔的代價	訂金遭沒收	賠違約金