履約保證不是「一定要用」也不是「一定不用」。實務上有人省了履保費沒事(親友交易一次付清),也有人省了履保費被坑光(陌生賣方簽約後另外抵押)。
這篇給你 5 個情境決策框架,自己判斷。
一句話直接答案
5 個情境判斷:總價 / 貸款 / 賣方信用 / 抵押權狀態 / 信任程度。任何一個情境踩線,就用履保。
情境 1:總價
| 總價 | 建議 |
|---|---|
| < 500 萬 | 看其他情境 |
| 500-1000 萬 | 建議用,履保費可協商 |
| > 1000 萬 | 強烈建議用,履保費對總價比例極低 |
邏輯:履保費是房屋總價的萬分之 6(0.06%)。
- 500 萬房 → 履保費總共 3,000 元(各 1,500)
- 1000 萬房 → 履保費總共 6,000 元(各 3,000)
- 2000 萬房 → 履保費總共 1.2 萬(各 6,000)
價格越高,履保費佔比越低,但風險越高。1000 萬以上不用履保 = 賭。
情境 2:你是否貸款買?
| 你的付款方式 | 建議 |
|---|---|
| 一次付清(自備款) | 看其他情境 |
| 有貸款 | 必用 |
邏輯:
- 貸款買意味著「銀行先撥款 → 你才有錢付」
- 中間有 7-14 天時間差
- 如果這段期間賣方違約(把房抵押給第三方、賣給別人),銀行已撥款給你 — 你錢沒了、房沒了、還倒欠銀行貸款
履保的價值:把銀行撥款卡在履保專戶,賣方完成過戶才放款給賣方。
情境 3:賣方信用
| 賣方狀態 | 建議 |
|---|---|
| 直系親友(父母 / 兄弟姊妹) | 可省 |
| 朋友 / 同事(認識 2 年以上) | 看其他情境 |
| 仲介牽線的陌生屋主(住附近、好查) | 看其他情境 |
| 網路認識的賣家 | 必用 |
| 拍賣公司 / 法拍仲介 | 必用 |
| 建商代售 | 看建商規模、商譽 |
邏輯:你對賣方了解多少決定風險。
- 直系親友違約幾乎不可能(家族壓力)
- 仲介牽線的本地屋主,住附近、好查、跑不掉
- 網路 / 拍賣公司認識的,你連賣方真實身分都不一定能確認
情境 4:抵押權 / 查封狀態(最關鍵)
| 賣方房子狀態 | 建議 |
|---|---|
| 完全乾淨(無抵押、無查封、無稅務問題) | 看其他情境 |
| 有抵押權(房貸中) | 看金額 |
| 有抵押權 + 抵押金額接近房價 | 必用 |
| 有強制執行 / 查封紀錄 | 必用 + 諮詢律師 |
| 賣方有訴訟紀錄(被告) | 必用 |
怎麼查?
去地政事務所申請「第二類謄本」(50 元),可看到:
- 抵押權:金額、債權人、設定日期
- 查封 / 假扣押
- 限制登記
⭐ 這是簽約前一定要做的功課。
為什麼這麼重要?
最常見的詐騙模式:房子原本就有抵押,賣 1280 萬可以塗銷後乾淨過戶。但簽約後屋主再去借 800 萬抵押,完全違法、但他在過戶完成前還是房子所有人,有權設定抵押。買方付了訂金 + 簽約金,房子卻多了 800 萬抵押,訴訟一年才追回部分。
履約保證會把錢卡住,過戶完成才放款給賣方,屋主就沒誘因再抵押。
情境 5:雙方信任程度
| 關係 | 建議 |
|---|---|
| 父母把房子過戶給子女 | 可省 |
| 親兄弟姊妹間轉讓 | 可省 |
| 同事 / 朋友 5 年以上,雙方理解 | 看其他情境 |
| 仲介公司全程處理(雙方都信任仲介) | 看其他情境 |
| 任何一方覺得對方怪怪的 | 必用 |
⚠️ 直覺很重要。簽約過程中如果你感覺「屋主怎麼急著趕快收訂金」「這個價格怎麼便宜這麼多」「屋主說的話前後對不上」 — 不要省那幾千塊履保費。
5 個情境快速 checklist
下訂前問自己 5 個是非題:
□ 房子總價超過 800 萬?
□ 你有跟銀行貸款?
□ 賣方是陌生人 / 拍賣公司 / 網路認識?
□ 賣方有抵押權尚未塗銷、或有訴訟 / 查封紀錄?
□ 雙方信任不足 / 任何一方覺得有疑慮?任一個 → 用履保 全部都沒有 → 可考慮省
兩種情境對比
必用情境:
- 1450 萬中古屋
- 有貸款 + 賣方原本有 300 萬抵押
- 履保費總共 8,700 元(雙方各 4,350)
- 過戶過程中若發現賣方有舊訴訟未結,履保專戶可以卡住、先處理訴訟再過戶
- 如果沒用履保:訴訟方可能突然來查封,買方錢已付出但房沒到手
可省情境:
- 父親把房子過戶給女兒,1080 萬
- 雙方對房子狀況都熟、無抵押、無問題
- 省下 6,500 元
- 0 風險
我幫你做的事
如果你正準備下訂、想判斷該不該用履保,可以 LINE 我 sky811117。給我買賣雙方關係 + 總價 + 是否貸款,我會:
- 幫你判斷實際操作怎麼走(跑 5 個情境矩陣,告訴你該用 / 不該用 / 看情況)
- 幫你查賣方謄本(抵押權、查封、訴訟紀錄)
- 跑相關的法規、實務細節給你
- 如果用履保,推薦合作的履保公司
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陳景泰 — 一品不動產(有巢氏房屋台中世界之心加盟店) 經紀人黃永隆 113 彰縣字第 324 號 / 營業員陳景泰 114 登字第 488296 號 0920-118-756 / LINE sky811117 / IG @nov__817
