央行第二戶房貸成數打到 4 成 — 我用 5 個情境告訴你影響

「景泰，央行第二戶打到 4 成，我跟老公各有 1 戶，現在想換一間是不是慘了？」

數字先看 — 五大行庫最新房貸利率

⚠️ 五大行庫 = 兆豐、台銀、合庫、第一、華南。實際你能拿到的利率，依個人條件 ±0.1%~0.3%。

為什麼利率這樣動

央行 3/20 起，正式把第二戶購屋貸款成數從 5 成砍到 4 成。這意味同樣總價 1500 萬的房，第二戶買家自備款從 750 萬變成 900 萬 — 要多準備 150 萬現金。對換屋族影響最大、對投資客是當頭一棒。

關鍵指標：

• 購置住宅貸款餘額：11.674 兆元（環比 +0.046）
• 建築貸款餘額：3.473 兆元（環比 -0.011）

這兩個數字告訴你：成數打 4 成的同時購置貸款餘額還微增（11.674 兆），表示真有人在買 — 只是換屋族被擋下、首購族繼續進場。市場結構在「首購化」。

對你的月付金影響 — 借 800 萬、30 年

利率每差 0.1%，月付差約 400-500 元、30 年總利息差約 15 萬。

我給客戶的建議

夫妻名下各有 1 戶的情境最常見。建議三條路：

1. 先賣後買：賣掉名下其中一戶、買新的就回到「首購」資格、5 成 OK
2. 過戶給直系親屬：移轉名下房給長輩或成年子女 — 但要算清楚贈與稅
3. 資金充足走第二戶：4 成成數、利率高 0.3-0.5%、但完整自主 哪一條最划算？LINE 我給總價、家庭結構，我幫你跑 3 種情境的 30 年總帳。

這幾個數字，比新聞標題更讓換屋族坐立難安

央行 3/20 那天，媒體版面清一色是「第二戶頭款加重」，但鮮少人把後面幾個數字串起來看。

▋1. 台中 2026 年 1–2 月合計成交 5,384 棟，年減 16.5%

不是全台在退，台中退得比六都平均（−3.7%）快得多。去年全年 42,490 棟已創近 8 年新低（自由時報地產天下），今年開春又繼續下滑（PChome 新聞 / 中信房屋）。換屋族如果預期「賣掉舊屋再買」，現在的市場流動性比 3 年前還緊。

▋2. 77.8% 受訪民眾認為「至少再等 1 年」才是理想進場時機

永慶 2026 Q1 前瞻報告的這個數字，說明市場氣氛：連自住需求都在觀望，更何況換屋（永慶房屋趨勢前瞻報告）。頭款從 5 成升到 6 成，不只是帳面多準備 150 萬，而是疊加在「賣屋期拉長」這個前提上，資金缺口的壓力是雙倍的。

▋3. 新青安寬限期 5 年將在 2028–2029 集中到期

2024/6/27 後申辦的新青安房貸，5 年寬限期到 2028–2029 年陸續到期，月付金屆時大幅跳升（關鍵評論網 TNL）。現在名下有一戶新青安的屋主，若把舊屋當「第二戶貸款的資金」規劃，要先算清楚：那筆月付金的壓力，是在哪一年集中爆發。

你以為 vs 現實

你以為「頭款成數只影響自備款金額，多準備一點就好」。 現實是：成數調整疊加台中年成交量跌 22.7%、77.8% 買方觀望，換屋的最大風險不是自備款夠不夠，而是舊屋賣不到理想價格的那段過渡期 — 2015–2016 年台中換屋潮凍住，也是同樣劇本。

先確認退場機制，再談進場條件。

給你的下一步

1. 用試算工具自己算：買方費用試算
2. 想算具體某間房：LINE 我 sky811117，給我總價我幫你跑 5 個情境

⏰ 下個月利率公布日：通常是每月 20-25 日，央行月報出爐後 1-2 天。