央行三率連9凍，房貸1-5月卻年減26%：利率沒動，動的是銀行水龍頭

重貼現率2%整整凍了9季，為什麼5月全國新承做房貸只剩469.2億、比上月又少64.2億？

數字先看 — 五大行庫最新房貸利率

⚠️ 五大行庫 = 兆豐、台銀、合庫、第一、華南。實際你能拿到的利率，依個人條件 ±0.1%~0.3%。

為什麼利率這樣動

先講清楚這張表在看什麼：這三個月放的是央行「重貼現率」，不是五大行庫新承做房貸利率——本期115年7月報（2026年7月）沒有五大行庫的月利率序列，所以直接拿政策利率的源頭給你看。重貼現率自113年3月（2024年3月）升到2%之後就沒再動過，央行6月18日理監事會議決議維持年息2%（擔保放款融通利率2.375%、短期融通利率4.25%），已經「連9凍」，所以115/4、115/5、115/6（2026年4-6月）三格都是2%、變動為0。要注意：你在銀行實際拿到的房貸利率，是在這個基礎上再加碼出來的，而且在信用管制下部分銀行還自行調升購屋貸款利率——央行沒動，不代表你的房貸條件沒變。📌 資料來源：合泰建經／大臺中房市交易動態資訊平台 115年7月報 p24、p43、p10（中央銀行115.06.18理監事會議決議）

關鍵指標：

• 購置住宅貸款餘額：11兆7,591億元 兆元（環比 年增4.34%）
• 建築貸款餘額：3兆4,569億元 兆元（環比 年增0.8%）

這兩個數字告訴你：重貼現率是所有利率變動的源頭——它一動，存款、土地與建築融資、房貸利率全部跟著連動（📌 資料來源：合泰建經115年7月報 p24）。但央行調它只看國內景氣跟通膨，房市不是考量因素；要管房市，央行用的是信用管制。所以對你來說：利率凍住＝資金成本暫時不變，但你能不能貸到、貸幾成、有沒有寬限期，決定權在信用管制那一邊，不在這個2%。從數字也看得出來：購置住宅貸款餘額11兆7,591億元還在長，但年增率降到4.34%；5月新承做只有469.2億、月減64.2億，1-5月比去年衰退26%；建築貸款餘額3兆4,569億元、年增只剩0.8%，建商推案轉保守，多採延後開工、分期推出或減量供給（📌 資料來源：同上 p28、p29）。

對你的月付金影響 — 借 800 萬、30 年

利率每差 0.1%，月付差約 400-500 元、30 年總利息差約 15 萬。

我給客戶的建議

這局你該怎麼看？我幫你拆成三種人

你是首購／自住買方

• 別把劇本押在「等降息」上。央行講明白了：調整利率看的是景氣跟通膨，房市不是考量因素，管房市用的是信用管制（📌 資料來源：合泰建經115年7月報 p24），而且三率已經連9凍（📌 同上 p43 新聞，2026-06-29，自由時報／經濟日報）。
• 新青安1.0只到7月底，而且規定是「7月底前完成撥款」，不是送件就算數；2.0版擬納入排富與年齡限制、新增婚育宅方案——目前是規畫案、細節尚未正式公布，一切以官方公告為準（📌 資料來源：同上 p27）。
• 先拿上面的月付表對自己的收入：800萬貸30年，利率2.6%時月付32,027元，比2.0%多出快2,500元、30年總利息多約88萬。月付抓在家庭月收入三分之一以內，進可攻退可守。

你是換屋族

• 115年3月20日（2026年3月20日）起，自然人第2戶房貸成數從5成放寬到6成（📌 資料來源：同上 p9），自備款壓力比之前小一截。但「先賣再買」還是「先買再賣」，先找銀行確認你的成數、利率加碼跟月付，再決定順序。

你是賣方

• 5月新承做房貸469.2億、1-5月年減26%（📌 資料來源：同上 p28），意思是能走完貸款關卡的買方變少了。你能做的：價格貼著實價登錄行情走、產權與文件先備齊，讓買方的貸款流程越順越好——現在市場比的是誰先成交，不是誰開得高。

這篇不適合誰

• 想等「央行降息、行情翻熱」再進場的人。三率連9凍、央行明說利率不為房市而調，這個等待沒有時間表；報告對當前市況的定性是「成交量收縮、價格高檔整理」（📌 資料來源：同上 p28），拿這個當基準做決定，比等一個沒人承諾過的訊號實際。

📌 本文數據來源：合泰建經／大臺中房市交易動態資訊平台 115年7月報（台中六大公會，2026年7月）；月付與利息為800萬元、30年期、本息平均攤還之試算值，實際核貸條件以各銀行為準。

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⏰ 下個月利率公布日：通常是每月 20-25 日，央行月報出爐後 1-2 天。