央行 3 月公布的房貸利率出爐：2.306%。
「2.306% 跟 2.5% 有差很多嗎？」
差很多。30 年下來，每萬元本金多付 6 萬以上利息。
這篇用合泰建經 5 月報告的 3 個月利率序列，跑 4 種情境算清楚差異。
三個月利率序列
報告裡的關鍵表格：
| 月份 | 5 大行庫房貸利率 |
|---|---|
| 115 年 1 月 | 2.327% |
| 115 年 2 月 | 2.322% |
| 115 年 3 月 | 2.306% |
連續 3 個月微降。比 1 月低 0.021%、比 2 月低 0.016%。
聽起來不多，30 年累積就會看出差別。
情境試算 — 借 800 萬、30 年、無寬限期
最常見的買方條件：總價 1000 萬、自備 200 萬、貸款 800 萬、30 年、無寬限期。
| 利率 | 月付 | 30 年總利息 | 跟現在差 |
|---|---|---|---|
| 1.775%（新青安） | 28,650 | 231 萬 | -56 萬 |
| 2.306%（5 大行庫 3 月） | 30,200 | 287 萬 | 基準 |
| 2.5%（2024 年中高點） | 31,610 | 338 萬 | +51 萬 |
| 2.8%（疫情前高點） | 32,840 | 382 萬 | +95 萬 |
⚠️ 利率會浮動、實際每家銀行不同、寬限期會影響月付。數字是參考，不是承諾。
重點看法 1：新青安 vs 一般房貸差 56 萬
新青安 1.775%（一般房貸 2.306% - 政府補貼 0.375% ≈ 1.93%，再加新青安專案優惠）。
借 800 萬、30 年，新青安比一般房貸省 56 萬利息。
換算到月付：月省 1,550 元。
⏰ 7/31 補貼到期。如果符合資格，現在到 7/31 是省 56 萬的最後機會。
→ 看新青安 2.0 6 月底定案了解政策怎麼走
重點看法 2：現在跟去年高點差 51 萬
2024 年中 5 大行庫利率最高 2.5%、有些民營到 2.6%-2.7%。
借 800 萬，2.306% vs 2.5%，30 年差 51 萬。
意思是：現在進場買的人，比去年同期進場的人，30 年內省 51 萬利息。
這還沒算房價變動（去年 vs 今年同物件可能差 3-5%）。
重點看法 3：利率還會繼續降嗎？
中性判讀:
利多（可能再降）
- 全球景氣放緩、美國聯準會 2026 年可能再降 1-2 次
- 台灣 CPI 從 2024 年 2.5% 降到 2026 年 1 月 1.79%
- 央行 9 月理監事會可能再降一碼
利空（可能不降甚至升）
- 央行對房市偏緊（看 3/20 第 2 戶 6 成上限就知道）
- 新青安 2.0 定案後可能再從緊
- 美聯儲若不降息，台灣也降不動
中性結論：短期（6 個月）利率區間 2.25%-2.35%，下行空間有限。
意思是：等更低利率「再買」，省不到 0.1%。30 年差不到 13 萬。
但等的期間如果房價漲 3%，800 萬的房子要多花 24 萬。划不來。
寬限期怎麼算？
「寬限期內月付差多少」常常搞不清楚。
5 年寬限期：前 5 年只繳利息
借 800 萬、利率 2.306%、5 年寬限：
- 寬限期月付：800 萬 × 2.306% / 12 = 15,373 元
- 5 年共付利息：92 萬
- 第 6 年起：本金 800 萬剩 25 年攤還、月付跳到 35,790 元
3 年寬限期（央行可能修正方向）
- 前 3 年月付：15,373 元
- 第 4 年起 27 年攤還：33,920 元
無寬限期
- 一開始就 30,200 元
- 30 年都同價
差別：
- 5 年寬限：前 5 年現金壓力小，但第 6 年跳 2.3 倍
- 3 年寬限：前 3 年壓力小，但第 4 年跳 2.2 倍
- 無寬限：月付高但穩定
依不同情境選擇：
- 首購自住、5 年內不換工作不生小孩：5 年寬限可選
- 首購自住、計畫 3 年內生小孩：3 年寬限或無寬限（避免第 6 年跳價跟育兒重疊）
- 投資型物件、可能 5 年內賣：5 年寬限（變相 0 本金）
- 換屋族、現金流穩定：無寬限（總利息最少）
不同總價對應的月付
用 5 大行庫 3 月利率 2.306%、30 年無寬限的對照表：
| 貸款金額 | 月付（無寬限） | 5 年寬限月付（前 5 年） | 5 年後月付 |
|---|---|---|---|
| 500 萬 | 18,880 | 9,610 | 22,370 |
| 600 萬 | 22,650 | 11,530 | 26,840 |
| 700 萬 | 26,425 | 13,450 | 31,310 |
| 800 萬 | 30,200 | 15,375 | 35,790 |
| 900 萬 | 33,975 | 17,295 | 40,260 |
| 1000 萬 | 37,750 | 19,220 | 44,730 |
| 1200 萬 | 45,300 | 23,060 | 53,680 |
| 1500 萬 | 56,625 | 28,830 | 67,100 |
⚠️ 試算用單一利率 2.306%，實際各家銀行核貸利率會微調。
算「能買多少錢的房」要釐清的 3 件事
決定能買多少錢的房，要先釐清 3 件事:
- 每月可承受月付上限？（建議：家戶收入 1/3 以內）
- 自備款上限？
- 新青安資格是否符合？
跑 5 個情境:
- 情境 1：新青安 5 年寬限
- 情境 2：新青安無寬限
- 情境 3：一般房貸 5 年寬限
- 情境 4：一般房貸無寬限
- 情境 5：對應總價反推「真實負擔」
跑完一張表，5 個月付從低到高排列。然後從能接受的月付反推「應該看什麼總價的房」。
→ 公開試算工具：buyer-fee2
容易被忽略的隱性成本
最常見誤解 — 「我月薪 X 萬、應該能買 Y 萬的房」。
實際算下來，常常「能買的比想像少」，因為很多人沒算：
- 管理費（30 坪大樓平均 3,000-5,000/月）
- 房屋稅、地價稅（一年合計 1-2 萬）
- 保險（火險地震險約 3,000-5,000/年）
- 裝潢、家具（新房第一年通常 50-100 萬）
把這些都算進去才是「真實負擔」。
下一步
- 公開試算：buyer-fee2
- 配新青安政策一起看：→ W08 新青安 2.0
- 配換屋方案一起看：→ W09 央行第二戶 6 成
⚠️ 數據來源：合泰建經 2026 年 5 月、中央銀行 2026/3 統計。
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