很多人以為央行 3/20 那條公告是「鬆綁」。新聞標題大多寫「全國自然人第 2 戶購屋貸款成數上限調升至 6 成」。
聽起來很好。但放回脈絡看：
之前是 5 成，現在是 6 成。
是的，多 1 成。但這個多出來的 1 成是怎麼用、誰能用、影響多大 — 大部分人其實沒搞懂。
這篇用換屋族最常見的 A/B 情境，講清楚這條規定的實質影響。
先看央行公告原文
中央銀行 2026 年 3 月 20 日起，將全國自然人第 2 戶購屋貸款成數上限調升至 6 成。
什麼是「自然人第 2 戶」？
簡單講 — 名下已經有 1 間房，現在要再買第 2 間。不論是換屋、投資、給小孩買，都算。
公股 + 民營銀行普遍照央行規定執行（雖然部分民營有彈性）。
為什麼這條規定對「換屋族」最重要
台灣中年家庭最常見的需求 — 小孩長大要換大房。
買第 2 間之前，舊房子怎麼處理？兩種選項：
選項 A：先買新房、再賣舊房
- 新房算「第 2 戶」，貸款成數最多 6 成
- 例：新房總價 1500 萬，最多貸 900 萬，自備 600 萬
- 等舊房賣掉再還貸款
選項 B：先賣舊房、再買新房
- 賣完舊房後，名下沒房
- 新房算「第 1 戶」，貸款成數最多 8 成
- 例：新房總價 1500 萬，最多貸 1200 萬，自備 300 萬
兩個選項自備款差 300 萬。
但這還沒完 — 30 年差多少利息？
到這裡可能會覺得「OK 我懂了，多自備 300 萬不就好了」。
接下來要算 30 年總利息。
情境：總價 1500 萬、30 年、無寬限期、利率 2.306%（5 大行庫 3 月最新）
選項 A（先買再賣，貸 900 萬）：
- 月付：34,560 元
- 30 年總利息：343 萬
- 加上 600 萬自備款佔用機會成本（30 年定存）：約 200 萬機會成本
- 真實總成本：~ 1500 + 343 + 200 = 2043 萬
選項 B（先賣再買，貸 1200 萬）：
- 月付：46,080 元
- 30 年總利息：457 萬
- 加上 300 萬自備款佔用：約 100 萬機會成本
- 真實總成本：~ 1500 + 457 + 100 = 2057 萬
差 14 萬。
⚠️ 這還沒算過渡期間的事。
過渡期間的隱形成本
選項 A 的問題：舊房沒賣掉之前，要繳兩筆房貸。
如果舊房 6 個月才賣掉：
- 舊房剩餘房貸假設 300 萬，月付約 1.3 萬
- 新房 900 萬，月付約 3.4 萬
- 同時繳 6 個月 = 多花 8 萬
如果舊房 12 個月才賣掉：多花 16 萬
這個成本經常被忽略。
那到底該選哪一個？
決策時的 3 個問題：
問題 1：舊房有多好賣？
- 老社區、屋況一般、價格合理 → 2-3 個月可賣 → 選項 A 風險低
- 偏遠地段、屋況差、開價偏高 → 6-12 個月可能還在賣 → 選項 B 安全
- 投資型物件（套房、店面） → 不確定 → 選項 B 保守
問題 2：現金流多寬？
- 自備 600 萬輕鬆 → 選項 A 不痛
- 自備 600 萬要動用退休金 → 選項 B 保守
- 借款人收入穩定可同時繳兩筆 → A 可
問題 3：時間壓力？
- 急著進新房（小孩開學、長輩同住）→ 選項 A
- 時間彈性、半年內 OK → 選項 B
- 舊房先賣可以租房過渡 → 選項 B
換屋決策需要釐清的 4 件事
換屋的時候，先把 4 件事整理清楚再做決定：
- 舊房資料：地段、屋齡、目前估值、剩餘房貸
- 新房預算：希望總價、地段、時間
- 現金流：自備款上限、月付上限
- 時間壓力：何時要進新房
然後跑兩種試算 + 一個建議：
- 試算 1：先買再賣（30 年總成本）
- 試算 2：先賣再買（30 年總成本 + 過渡期租房成本）
- 建議：根據舊房估值、賣多久、現金流，哪一個比較適合
還有一個情境 — 「夫妻分頭」
有人會問：「夫妻離婚、各登記一戶，可以躲過第 2 戶限制嗎？」
答案：不行，且可能有民事/稅務後果。
央行查的是「實質持有人」。實務上：
- 假離婚為了逃避貸款限制 — 銀行核貸時會審視
- 配偶之間贈與房屋 — 還是同戶
- 用未成年子女名義 — 還是算同戶
合法路徑就是「先賣再買」或「自備款拉高接受 6 成」。
下一步
- 配合新青安 2.0 一起算：→ W08 新青安 2.0
- 看完整月付差：→ W11 房貸利率 2.306%
- 回主柱看市場全貌：→ W07 主柱
⚠️ 數據來源：合泰建經 2026 年 5 月、中國時報 115/04/11、央行 2026/3/20 公告。試算數字含 30 年總利息 + 機會成本估算，實際以銀行核貸為準。
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