把合泰建經 5 月份 3 個重要表（成屋、預售、土地的總價帶分布）一起看，會看到一個有趣的現象 —
成屋跟預售的「主流總價帶」完全不一樣。
- 成屋：500-1500 萬最熱（佔 51-58%）
- 預售屋：1000-3000 萬最熱（佔 73%）
差 1 個級距。為什麼？這篇拆給你看。
成屋總價帶分布（全市 2 月）
| 總價帶 | 12 月 | 1 月 | 2 月 |
|---|---|---|---|
| 未滿 500 萬 | 17.60% | 20.20% | 27.47% |
| 500-1000 萬 | 28.41% | 28.37% | 29.32% |
| 1000-1500 萬 | 26.35% | 24.49% | 21.91% |
| 1500-2000 萬 | 12.96% | 13.16% | 9.57% |
| 2000-3000 萬 | 8.50% | 8.67% | 6.17% |
| 3000-5000 萬 | 4.72% | 3.98% | 4.32% |
| 5000-8000 萬 | 1.29% | 0.92% | 0.93% |
| 8000-1 億 | 0.09% | 0.20% | 0.00% |
| 1 億以上 | 0.09% | 0.00% | 0.31% |
2 月觀察：
- 1500 萬以下 = 78.27%
- 1500-3000 萬 = 15.74%
- 3000 萬以上 = 5.56%
成屋是「中低總價」主導。
預售屋總價帶分布（全市 2 月）
| 總價帶 | 12 月 | 1 月 | 2 月 |
|---|---|---|---|
| 未滿 500 萬 | 0.00% | 0.21% | 0.00% |
| 500-1000 萬 | 10.93% | 9.87% | 6.56% |
| 1000-1500 萬 | 20.67% | 30.69% | 25.48% |
| 1500-2000 萬 | 21.38% | 16.09% | 21.24% |
| 2000-3000 萬 | 29.45% | 22.96% | 25.87% |
| 3000-5000 萬 | 16.63% | 15.45% | 16.99% |
| 5000-8000 萬 | 0.95% | 3.43% | 0.39% |
| 8000-1 億 | 0.00% | 0.43% | 1.54% |
| 1 億以上 | 0.00% | 0.86% | 1.93% |
2 月觀察：
- 1500 萬以下 = 32.04%
- 1500-3000 萬 = 47.11%
- 3000 萬以上 = 20.85%
預售是「中高總價」主導。
為什麼成屋跟預售總價帶差這麼大？
3 個結構性原因：
原因 1：預售平均單坪是成屋的 1.85 倍
- 成屋平均單坪：28.88 萬
- 預售平均單坪：53.47 萬
同樣 30 坪 — 成屋 866 萬、預售 1604 萬。
單坪差距直接拉開總價。
原因 2：預售屋集中在精華地段
預售屋集中在七期、北屯捷運站、南屯文心森林公園等精華地段 — 地段本身價格高。
成屋分布全市、包括郊區、老社區 — 平均地段不如預售。
原因 3：買方結構差異
- 預售買方：投資客 + 換屋族 + 高所得家庭
- 成屋買方：首購族 + 中產家庭 + 銀髮族
收入分層 → 預算分層 → 總價分層。
給買方的對照表
決策時可以對照的表：
| 預算 | 成屋選擇 | 預售選擇 |
|---|---|---|
| 500-1000 萬 | 老社區大樓、套房 | 幾乎沒選擇 |
| 1000-1500 萬 | 中坪數大樓（25-30 坪） | 小坪數新成屋（20-25 坪） |
| 1500-2000 萬 | 北屯/南屯次新大樓 | 北屯/南屯預售（25-28 坪） |
| 2000-3000 萬 | 西屯次新、南屯精華 | 西屯/南屯精華區預售 |
| 3000-5000 萬 | 七期老社區 | 七期次精華預售 |
| 5000-1 億 | 七期精華成屋 | 七期豪宅預售 |
| 1 億以上 | 七期豪宅精選 | 七期頂級豪宅 |
隱藏的「真實負擔」
「月薪 5 萬、可以買多少錢的房」決策前需要釐清 4 件事:
事 1：管理費
- 1000-1500 萬大樓：管理費 2,500-4,000/月
- 1500-2500 萬大樓：3,000-5,000/月
- 2500 萬以上大樓：4,000-7,000/月
30 年總管理費 90-250 萬，要算進去。
事 2：稅金
- 房屋稅 + 地價稅每年合計 1-3 萬
- 30 年 = 30-90 萬
事 3：保險
- 火險地震險 3,000-5,000/年
- 30 年 = 9-15 萬
事 4：維護
- 老化、設備更新、漏水
- 30 年估算 50-150 萬
真實 30 年總成本 = 房價 × 1.5-1.7 倍。
1000 萬的房子，30 年真實負擔 1500-1700 萬。
從總價帶反推適合的區域
不同預算對應的區域組合：
預算 800-1200 萬
最熱門選擇：
- 北屯邊緣（十甲東路、太原路）
- 南區延伸
- 太平精華
- 大里仁化路一帶
- 烏日舊市區
預算 1200-1800 萬
最熱門選擇：
- 北屯捷運站周邊
- 西屯非七期
- 南屯黎明路
- 太平精華新成屋
- 烏日高鐵旁
預算 1800-2500 萬
最熱門選擇：
- 北屯總太、皇普建設新案
- 南屯文心森林公園周邊
- 西屯逢甲、台灣大道延伸
- 七期外圍小坪數
預算 2500-4000 萬
最熱門選擇：
- 南屯文心森林公園精華
- 西屯七期次精華
- 北屯豪宅預售
- 西區大坪數老社區
預算 4000 萬以上
最熱門選擇：
- 西屯七期精華（市政路、惠來路、河南路）
- 南屯文心森林公園頂級
- 西屯七期豪宅預售
別只看總價、要看「單坪 × 坪數」
兩個物件：
- A：總價 1500 萬、20 坪、單坪 75 萬
- B：總價 1500 萬、40 坪、單坪 37.5 萬
同總價、不同邏輯：
- A 適合單身或頂客族、追求精華地段
- B 適合家庭、追求空間
選哪一個沒對錯，看需求。
一句話結論
2026 年的中產家庭買房預算大概落在 1000-1800 萬。
- 往下：首購族 800-1200 萬
- 往上：換屋族 1500-2500 萬
- 頂端：高所得家庭 2500-4000 萬
這跟報告全市 2 月成屋占比一致（1000-1500 萬 = 21.91%、500-1000 萬 = 29.32%）。
下一步
- 看完整市場主柱：→ W07 主柱
- 看預售 vs 成屋：→ W23 預售 vs 成屋
- 看大樓 vs 透天：→ W24 大樓 vs 透天
⚠️ 數據來源：合泰建經 2026 年 5 月（內政部實價登錄）。
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