房地產名詞 04：雨遮 — 那塊你買來卻不能站的小遮板

一句話定義

雨遮，就是窗戶外面那塊只能擋雨、不能站人的小遮板。

通常是窗戶上方往外延伸 30-60 公分的水平結構。

為什麼存在

雨遮本身的功能很單純：讓雨水不會直接打進窗戶。

但它在房地產的爭議很大。早年建商會做大一點，理由是：

• 「結構需要」 — 但其實 30 公分就夠擋雨，做到 60 公分是另一回事
• 「可以登記坪數，多賣錢」 — 這才是真正原因

舊權狀的雨遮坪數是有計價的。一間房如果有 1.5 坪雨遮 × 30 萬/坪 = 你多付了 45 萬買「不能用」的空間。

民國 105 年內政部開始檢討，107 年 1 月 1 日正式上路：

107/1/1 後新申請建照的房子，雨遮不登記產權、不計入坪數、不能計價

實體還在（建商還是會做雨遮擋雨），只是帳面上消失了。

算坪 / 不算坪

注意：判定基準是「建照申請日」不是「完工日」也不是「交屋日」。所以可能 109 年才完工的房，因為建照是 106 年申請，雨遮還是會登記。

實例

105 年舊權狀：

主建物：22 坪
陽台：  2 坪
雨遮：  1.8 坪   ← 注意這欄
屋簷：  0.3 坪
公設： 10 坪
─────────────
總坪： 36.1 坪

如果每坪 28 萬，雨遮 1.8 坪 = 多付了 50 萬。

109 年新權狀（建照 108 年申請）：

主建物：22 坪
陽台：  2 坪
（雨遮不登記）
（屋簷不登記）
公設： 10 坪
─────────────
總坪： 34 坪

同樣的房型，新案帳面少 2 坪。

給買賣方的 3 個提醒

買方

1. 看舊房權狀，先把雨遮坪數圈出來 — 用「總價 ÷（總坪 - 雨遮 - 屋簷）」重算實質單價，才知道你真實買到什麼。
2. 新舊建案不能用「總坪數」直接比 — 同樣 35 坪總坪，舊房可能室內 21 坪、新房可能室內 23 坪，差距很大。
3. 議價時可以提雨遮這件事 — 不是用來凹價，是讓對方知道你懂行，後續開價會比較合理。

賣方

1. 舊房有雨遮坪是合法的，不要心虛 — 是當年法規允許的登記，買方扣回去算單價是他的事，你只要誠實揭露。
2. 別用「實際使用面積」當賣點 — 買方一查 107 年規定就知道，反而失分。
3. 新案賣方告訴買方雨遮不登記，是加分 — 「我們是 108 年後的案子，沒有雨遮虛坪」，這句話讓懂行買方對你信任度直接提高。

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