一句話定義
露台，就是你家獨享、但沒有屋頂的露天平台。
跟陽台的關鍵差別：沒屋頂。跟屋頂平台的差別：只有你能用。
為什麼存在
大樓設計時，有時候會在某幾戶（通常是頂樓、退縮層、特殊樓層）做出戶外空間，給單一戶使用。
為什麼建商要做這個？
- 賣點包裝：「您專屬 8 坪戶外花園」聽起來很爽
- 設計需求：建築退縮、屋頂層樓板凸出，順便利用
- 規避法規：某些容積、樓高規定下，做露台比做室內更省成本
對買方來說，問題在於：法規對「露台」沒有統一標準。每家建商、每個案子算法不同。
算坪 / 不算坪
露台的歸類不是固定的，要看建商怎麼設計、怎麼登記：
| 登記方式 | 算坪嗎？ | 你拿到什麼？ |
|---|---|---|
| 「主建物」一部分（少見） | 算 | 完整產權，可轉售 |
| 「附屬建物」（少見） | 算 | 有產權，可轉售 |
| 「公設」分配給單戶使用 | 算公設坪 | 只有使用權，產權屬全社區 |
| 「約定專用」 | 不算 | 合約權利，未來會打折 |
最常見的是後面兩種 — 你以為買到 8 坪戶外，其實只有「使用權」。
實例
情境 A：權狀有露台坪
主建物：22 坪
陽台： 2 坪
露台： 6 坪 ← 寫在權狀上、有獨立計算
公設： 12 坪
─────────────
總坪： 42 坪未來轉售：露台坪數可以喊價，買方願意接受。
情境 B：建商說「送露台」但權狀沒寫
主建物：22 坪
陽台： 2 坪
公設： 12 坪
─────────────
總坪： 36 坪實體有 6 坪露台、合約寫「約定專用」。
未來轉售：
- 你想喊 6 坪的錢，買方會打 5-7 折（因為他知道沒產權）
- 30 萬/坪 × 6 坪 = 180 萬，打折後可能只能拿到 90-120 萬
給買賣方的 3 個提醒
買方
- 看到「露台」先問三個問題：
- 「權狀上有沒有寫露台坪數？」
- 「是『產權』還是『使用權』？」
- 「是『永久專用』還是『N 年專用』？」
- 約定專用露台議價要打折 — 跟銷售說「我了解這是約定專用，不是產權，價格要對應」，對方通常會讓步。
- 頂樓露台特別小心 — 有些社區未來會被要求加蓋公共設施（太陽能板、水塔），你的「專用」可能不保。
賣方
- 誠實揭露露台性質 — 騙買方說是產權結果他調謄本發現是約定專用，契約直接告吹還可能解約賠錢。
- 約定專用露台仍是賣點 — 但定價要實際，比照「使用權」標準，不是「產權」標準。
- 準備好建商當年的合約文件 — 證明這個專用權的範圍、年限、條件，買方看到完整文件信任度直接上升。
下一篇開始進入「車位」系列 — 從最簡單的「平面車位」講起，台中市區一個車位 130-200 萬的世界。
