FAQ 10:買第二戶房貸款只給 5 成嗎? 2026 央行管制全解析

上週一位客戶很開心地跟我說:

「景泰,我打算買一間給我女兒住,她下個月開學。我已經有一間自住的房,銀行說可以貸 8 成對吧?」

我搖搖頭,告訴她:

「自然人第二戶現行最高貸 6 成,且沒有寬限期。一間 1500 萬的房,自備款要準備 600 萬,而且本金從第 1 個月就要還。」

她嚇到。

「不是新聞說新青安 1.875% 嗎?我可以用嗎?」

「新青安第一戶才能用,你已經有一戶就不行了。」

她那天回去跟先生討論,過幾天又來找我重新規劃預算。

很多人不知道央行管制有多嚴。這篇講清楚 2026 年的規定,包括破口怎麼找。

一句話直接答案

2026 年現行央行管制(2026/3/20 起):

新青安完全不適用第二戶。

從 2020 年 12 月開始,台灣房價漲勢明顯,央行為了抑制炒房啟動「選擇性信用管制」,陸續推出 6 波。2024 年 9 月第七波最嚴,把自然人第 2 戶貸款成數從 6 成壓到 5 成、無寬限期,高價住宅與第 3 戶以上更壓到 3 成。

到 2026 年 3 月 19 日央行理監事會議首度部分鬆綁:自然人第 2 戶從 5 成調回 6 成(3/20 生效),其他項目維持不變。

政策核心始終是:

所以第二戶、第三戶、高價住宅、公司戶,被分層管制。

身份	貸款成數上限	寬限期	適用利率
首購首屋(無自用住宅)	8 成	最長 5 年	新青安 1.775% / 一般 2.3%
自然人第 2 戶	6 成(原 5 成鬆綁)	不可申請	一般 2.4-2.6%
自然人第 3 戶以上	3 成	不可申請	一般 2.5-2.8%
高價住宅(不分第幾戶)	3 成	不可申請	一般 2.5-2.8%
公司法人購屋	3 成	不可申請	一般 2.7-3.0%

⚠️ 以上是央行管制上限,實際銀行可能更嚴(看你的職業、信用評等)。

💡 換屋族另有協處:有實質換屋需求、與銀行切結 18 個月內處分掉舊房,新申辦第 1 或第 2 戶貸款(非高價住宅)可排除上述管制。

很多人以為「高價住宅」是豪宅 — 看門檻其實沒那麼遠。

央行現行高價住宅標準:

台中 40 坪的新成屋,單坪 100 萬就達 4,000 萬,直接被歸高價住宅。七期、單元二、北屯機捷重劃區的新成屋很容易踩線。

買高價住宅就算是第一戶,也只能貸 3 成、無寬限期,自備款要準備 7 成。

新青安貸款條件(2026 年):

第 2 條把所有「已有房」的人擋掉。

包含這些情況都不行:

唯一例外:如果你能在新房交屋前處分掉現有的房(賣掉、過戶給成年子女、過戶給父母),理論上可以恢復「無自用住宅」狀態,但實務操作很複雜。

情境:台中買第二戶 1500 萬(現行 6 成、無寬限期)

結論:買 1500 萬第二戶,要準備至少 750 萬現金。⚠️ 第二戶無寬限期 = 從第 1 個月就要還本金 + 利息(不是只繳利息),現金流壓力比首購重很多。

處分現有房恢復首購 — 賣掉舊房 → 用首購條件買新房(8 成 + 寬限期)。風險:過渡期沒地方住、賣價可能不如預期。
善用換屋協處條款 — 跟銀行切結 18 個月內處分舊房,新申辦的第 1 或第 2 戶貸款(非高價住宅)可排除上述管制。實質換屋族最該用的條款。
議價避開高價住宅門檻 — 台中總價 4,100 萬(高價戶只能貸 3 成)議價到 3,990 萬,跌出高價線,可變回一般戶貸 6 成(第二戶)或 8 成(首購),貸款額度多出 1,200-2,000 萬,影響極大。

⚠️ 千萬不要走「人頭借名登記」這條路。法律上房子是別人的、有租稅與返還訴訟風險,且民國 99 年實施實價課稅後,稅務局抓得越來越嚴。這條路不在我的建議清單裡。