📝 本文更新於 2026-09-06：新青安已於 2026-08-01 起改為「青安 3.0」（受理至 2029-07-31），本文的新青安條件已依財政部國庫署 2026-07-16 公告更新。完整新制條件、額度、利率退場時程看 → 青安 3.0 完整指南。
「我名下已經有一間自住的房,想再買一間給小孩住,銀行應該還是可以貸 8 成吧?」
這是買第二戶最常見的誤會,而且是會直接害人簽不出約的那種誤會。
現行央行規定:自然人第 2 戶房貸最高 6 成、而且不能申請寬限期。一間 1500 萬的房子當第二戶,自備款要準備 600 萬,本金從第 1 個月就要開始還。
至於「新聞說新青安利率很低」— 新青安只有第一戶能用,名下已經有房就完全不符資格。
這篇講清楚 2026 年的規定,以及最容易算錯的幾個地方。
一句話直接答案
2026 年現行央行管制(2026/3/20 起):
- 自然人第 2 戶:最高 6 成、無寬限期(從 5 成鬆綁回 6 成)
- 自然人第 3 戶以上:最高 3 成、無寬限期
- 高價住宅(台北 7000 萬以上 / 新北 6000 萬以上 / 其他含台中 4000 萬以上):一律 3 成、無寬限期(不分第幾戶)
- 公司法人購屋:最高 3 成、無寬限期
新青安完全不適用第二戶。
📌 資料來源:中央銀行 2026-03-19 理監事會議
央行為什麼要這樣限貸
從 2020 年 12 月開始,央行為了抑制投機性購屋啟動「選擇性信用管制」,陸續推出多波措施。2024 年 9 月第七波最嚴,把自然人第 2 戶貸款成數從 6 成壓到 5 成、無寬限期,高價住宅與第 3 戶以上更壓到 3 成。
到 2026 年 3 月 19 日央行理監事會議首度部分鬆綁:自然人第 2 戶從 5 成調回 6 成(3/20 生效),其他項目維持不變。
政策核心始終是:
- 首購自住族保留 8 成貸款空間
- 多戶持有族群(自然人 3 戶以上、公司法人)嚴格限縮到 3 成
- 高價住宅不分第幾戶都壓到 3 成
所以第二戶、第三戶、高價住宅、公司戶,被分層管制。
2026 年各身份房貸成數一覽表(2026/3/20 起現行)
| 身份 | 貸款成數上限 | 寬限期 | 適用貸款 |
|---|---|---|---|
| 首購首屋(無自用住宅) | 8 成 | 最長 5 年 | 可申請新青安或一般房貸 |
| 自然人第 2 戶 | 6 成(原 5 成鬆綁) | 不可申請 | 只能一般房貸 |
| 自然人第 3 戶以上 | 3 成 | 不可申請 | 只能一般房貸 |
| 高價住宅(不分第幾戶) | 3 成 | 不可申請 | 只能一般房貸 |
| 公司法人購屋 | 3 成 | 不可申請 | 只能一般房貸 |
⚠️ 以上是央行管制上限,實際銀行可能更嚴(看你的職業、收入、信用狀況)。利率由各銀行依個案核定,同一個人在不同銀行拿到的條件不會一樣,送件前多問幾家。
💡 換屋族另有協處:有實質換屋需求、與銀行切結 18 個月內處分掉舊房,新申辦的第 1 或第 2 戶貸款(非高價住宅)可排除上述管制。
高價住宅的定義 — 你以為的「貴」可能根本不算
很多人以為「高價住宅」離自己很遠 — 看門檻其實沒那麼遠。
央行現行高價住宅標準:
| 地區 | 金額門檻 |
|---|---|
| 台北市 | 7,000 萬以上 |
| 新北市 | 6,000 萬以上 |
| 其他縣市(含台中、高雄) | 4,000 萬以上 |
台中一戶 40 坪的新成屋,單坪 100 萬就達 4,000 萬,直接被歸為高價住宅。七期、單元二、北屯機捷重劃區的新成屋比較容易接近這條線。
買到高價住宅就算是第一戶,也只能貸 3 成、無寬限期,自備款要準備 7 成。看屋時先把總價落在門檻哪一側確認清楚,這是完全不同的兩種貸款條件。
新青安為什麼第二戶完全不能用
青安 3.0 貸款條件(2026-08-01 至 2029-07-31 受理):
- ✅ 成年、中華民國國民,借款人未滿 50 歲且「年齡 + 貸款年限」不超過 80
- ✅ 本人、配偶、未成年子女名下均無自有住宅,且一生限貸一次
- ✅ 借款人本人年所得 200 萬以下(不是家戶合計)
- ✅ 房屋總價台中 2,000 萬以下(台北 3,500 萬、新北與新竹縣市 2,500 萬),且為自住用途
額度:一般 1,000 萬、新婚 2 年內 1,200 萬、育有未成年子女 1,500 萬;利率 1.775% 機動,前 3 年補貼、之後每年減半碼、第 7 年起回 2.275%。
📌 資料來源:財政部國庫署「青安 3.0 方案懶人包」/ 行政院 2026-07-16 院會。完整條件與試算看 青安 3.0 完整指南。
第 2 條把所有「已有房」的人擋掉。
包含這些情況都不行:
- 本人名下有任何房屋(自住、租人、繼承都算)
- 配偶名下有房(夫妻會合併計算)
- 未成年子女名下有房(想用小孩名下繞道的,這條擋掉)
唯一例外:如果能在新房交屋前處分掉現有的房(賣掉、過戶給成年子女、過戶給父母),理論上可以恢復「無自用住宅」狀態,但實務操作有時間差與稅務風險,要先跟銀行、地政士確認流程。
試算示範 — 1500 萬第二戶要準備多少現金
⚠️ 以下是假設情境,用來示範算法,不是真實案件。利率為假設值,實際利率以銀行核定為準。
情境:台中買第二戶,總價 1500 萬(現行 6 成、無寬限期),假設房貸利率 2.5%、30 年期
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 自備款(4 成) | 600 萬 |
| 房貸 900 萬(假設 2.5% / 30 年、無寬限) | 月付約 35,560 元 |
| 仲介費(買方端 2%) | 30 萬 |
| 履保費 + 代書費 + 印花契稅 | 約 9 萬 |
| 裝潢家具 | 50-150 萬 |
| 總現金需求 | 約 690-790 萬 |
📌 仲介報酬法規:依內政部「不動產經紀業報酬計收標準規定」,買賣雙方合計不得超過成交價 6%,買方端實務上限為 2%。
結論:買 1500 萬第二戶,現金大約要備到 690-790 萬(裝潢抓多少決定落在哪一端)才走得動。⚠️ 第二戶無寬限期 = 從第 1 個月就要還本金 + 利息(不是只繳利息),現金流壓力比首購重很多。
3 個合法降低門檻的方法
- 處分現有房恢復首購 — 賣掉舊房 → 用首購條件買新房(8 成 + 寬限期)。 風險:過渡期沒地方住、賣的時間點不一定跟買的時間點接得上。
- 善用換屋協處條款 — 跟銀行切結 18 個月內處分舊房,新申辦的第 1 或第 2 戶貸款(非高價住宅)可排除上述管制。實質換屋族最該問清楚的條款。
- 先確認總價有沒有踩到高價住宅門檻 — 高價住宅不分第幾戶,一律最高 3 成。台中的認定門檻是總價 4,000 萬,看屋時先確認總價落在門檻哪一側,免得預算表整個要重做。
⚠️ 千萬不要走「人頭借名登記」這條路。法律上房子登記在別人名下,有稅務、返還訴訟、對方債務被查封等風險,實務上稅務機關對這類安排的查核也越來越嚴。這條路不在我的建議清單裡。
給讀者的 action items
要買第二戶讀完做這 5 件事:
- ✅ 確認你的「戶數狀態」(本人 + 配偶 + 未成年子女名下房屋總數)
- ✅ 算清楚你看中的房算第幾戶
- ✅ 看是不是高價住宅(地區門檻不同)
- ✅ 用「6 成貸款 + 各種雜支」重新試算自備款
- ✅ 評估月付金能不能撐 30 年
我幫你做的事
LINE 我 sky811117,給我目前持有戶數 + 想買的地段 + 總價,我會:
- 幫你確認這戶算第幾戶、成數上限落在哪一級
- 把自備款、雜支、月付金整理成一張現金流表
- 確認總價有沒有踩到高價住宅 4,000 萬門檻
- 說明換屋協處條款的適用條件,讓你去問銀行時問得到重點
不收費。當交個朋友。
買第二戶不像首購那麼單純,先算清楚再下訂,別到最後銀行不放款。
下次會寫
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