上個月一位客戶來找我看北屯一帶的老公寓,屋齡 35 年。
屋況看起來不錯,有重新裝潢、磁磚牆面乾淨、屋主開價合理。她下訂前我跟她說:
「給我 1 萬 5,我們先送驗氯離子,確認不是海砂屋再下訂。」
她半信半疑:「不會吧,看起來很好啊。」
結果氯離子含量 0.38 kg/m³,超標 2.5 倍。
她謝謝我,沒下訂。我幫她省了買到海砂屋拆掉重做或永遠提心吊膽的命運。
這篇把「海砂屋怎麼測、輻射屋怎麼查」寫下來。買老屋必看。
一句話直接答案
屋齡 30 年以上,下訂前一定要做兩件事:氯離子檢測 + 輻射屋名單查詢。
加起來 1-2 萬,救你 1000 萬的房子。
為什麼要這麼小心?
海砂屋 — 民國 75-83 年蓋的最危險
那段時間台灣建築業大爆發,河沙供不應求,很多建商偷偷用海沙混拌混凝土。
海沙裡的氯離子會讓鋼筋鏽蝕,鋼筋鏽蝕後膨脹會把混凝土撐裂。結構性破壞、無解。
症狀:
- 牆面樓板出現鏽斑、紅褐色水痕
- 混凝土剝落、露出鋼筋
- 樓板出現橫向裂縫
- 鋼筋鏽蝕膨脹
⚠️ 注意:剛裝潢過的海砂屋看不出來。屋主把症狀的牆面磨掉重新粉刷,你肉眼根本看不到。
輻射屋 — 1982-1984 年的部分鋼筋
民國 71-73 年,部分鋼筋廠的廢料混入鈷-60(放射性同位素),做出來的鋼筋有輻射污染。
蓋出來的房子住戶長期暴露在輻射下,會增加罹癌風險(白血病、淋巴瘤)。
幸運的是:
- 政府已建立完整名單,所有已知輻射屋都公開可查
- 原能會提供免費到場檢測
海砂屋檢測完整 SOP
Step 1:看年份篩選
民國 75-83 年(1986-1994)蓋的最高風險。 民國 84 年後 CNS 標準上路、營建署稽查嚴格,風險降低。 1980 年前的就不太擔心(那年代海沙還沒大規模盜採)。
Step 2:現場肉眼初篩
下訂前現場看:
| 症狀 | 嚴重度 |
|---|---|
| 牆面有紅褐色水痕 / 鏽斑 | ⭐⭐⭐ |
| 樓板混凝土剝落、露出鋼筋 | ⭐⭐⭐ |
| 樓板出現平行的橫向裂縫 | ⭐⭐ |
| 牆角壁癌、滲水 | ⭐(也可能只是漏水) |
| 整間剛粉刷過、看不到原始牆 | ⭐⭐(可疑) |
Step 3:送驗氯離子(關鍵)
找專業檢測公司:
- 用儀器鑽取樣本(通常採 3-5 個點)
- 送實驗室測「水溶性氯離子含量」
- 報告 7-10 個工作天
費用:5,000-15,000 元(看採樣點數)
判定標準(2026 年 CNS 3090):
| 氯離子含量 | 判定 |
|---|---|
| < 0.15 kg/m³ | 合格 |
| 0.15 - 0.3 kg/m³ | 疑似海砂屋 |
| > 0.3 kg/m³ | 高度確認海砂屋 |
⭐ 重要:屋主必須同意才能採樣。簽訂買賣契約前可加「檢測不通過退訂金」條款,我會幫客戶寫。
輻射屋查詢 — 完全免費,5 分鐘搞定
方法 1:上原能會公開名單
進「原能會放射性污染建築物資訊網」(網址 google「放射性污染建築物 原能會」):
- 輸入縣市 + 街道
- 系統會列出該地址是否在名單上
- 所有已知輻射屋都列出來,沒在名單上 = 不是輻射屋(已知範圍)
方法 2:免費到場檢測
如果你不放心,打原能會輻射偵測中心:
- 電話:0800-076-789(免費)
- 服務:派員到場用偵測器測
- 完全免費
通常 2-3 週內會排到。
兩個血淋淋的案例
案 1:差點買到海砂屋(我去年的客戶)
35 年的房、屋主重新粉刷得很漂亮、開價 1180 萬。
我建議下訂前送驗。氯離子 0.38 kg/m³。
我跟客戶:「不要買。這種房子拆掉重蓋才是解。」她退場。
3 個月後同間房降到 980 萬還是沒賣掉。屋主終於誠實揭露「氯離子超標」 — 在不動產說明書上加註。
案 2:輻射屋名單裡的房子(同事的案子)
中部一位朋友的客戶看中一間 1983 年的房,沒查名單就下訂。
過戶後客戶自己上原能會網站查 — 赫然在名單上。
要解約屋主不肯,告了 2 年才退款,期間客戶根本不敢住。
你買老屋下訂前要做的事(清單)
- 問仲介:「這房屋齡幾年?有沒有送驗過氯離子?有沒有輻射屋紀錄?」
- 查原能會輻射名單(免費 5 分鐘)
- 去現場看:紅褐色水痕、樓板剝落、鋼筋外露 — 有就停看聽
- 下訂時加條款:「若送驗氯離子超標,訂金無條件退還」
- 下訂後 7 天內送驗氯離子(專業檢測公司)
- 不通過就退。寧可賠掉 1 萬檢測費,不要賠掉 1000 萬
我幫你做的事
LINE 我 sky811117,給我社區地址 + 屋齡,我會:
- 幫你查原能會輻射屋名單(立刻有結果)
- 判斷海砂屋風險等級(年份 + 區域 + 屋主背景)
- 推薦我合作過的檢測公司(實在價格、不會亂報)
- 下訂時幫你寫「檢測不通過退訂」條款(屋主簽了這條才放心下訂)
不收費。當交個朋友。
下次會寫
- 〈買中古屋必查 6 件事 — 結構 / 漏水 / 違建 / 凶宅 / 輻射 / 海砂〉
- 〈不動產說明書怎麼看 — 屋主想藏的都在這〉
- 〈凶宅怎麼查 — 你查得到的方法跟房仲才知道的方法〉
