皇家天廈評價・實價登錄：西屯河南路二段 29 年 436 戶混合大樓，套房單價中位數 30 萬

河南路二段靠西屯路這一頭，晚上十點機車還在來回。

一樓是店面，樓上的窗戶一格一格排得很密，亮燈的那幾格看起來都不大。這一段路的大樓，很多就是這種「樓下做生意、樓上住套房」的組合。

皇家天廈是其中規模最大的一棟之一：436 戶、14 層樓、住宅套房商辦混在一起。

如果你在西屯找 300 萬上下的套房，或者在找逢甲一帶 30 坪的老大樓，這個名字會一直跳出來。這篇把能查證的資料整理好，你再決定要不要看。

一、皇家天廈是什麼樣的社區

• 位置：台中市西屯區河南路二段，樂居把它歸在「櫻花生活圈」
• 建商：穎全建設
• 屋齡：約 29 年（樂居登記）
• 規模：地上 14 樓、RC 結構，總戶數 436 戶
• 建物類型：住宅、套房、華廈、商辦混合
• 公設比：37.05%

📌 資料來源：樂居社區資料 / 2026-09

436 戶塞在 14 層樓，平均一層 30 戶上下。這個密度講白了就是：電梯要等、走廊會遇到很多不認識的人、樓下商辦的出入人流跟住戶是同一個大門。

坪數結構分兩塊。一塊是 8-15 坪的套房，權狀 9 坪左右的戶最多；另一塊是 30 坪上下的一般住宅戶，近一年成交裡有兩筆就是這種。

37.05% 的公設比要特別講。以站上目前在售的一戶為例，權狀 9.08 坪、主建物 4.84 坪，室內能用的空間大約是權狀的一半多一點。看套房不要只看權狀坪，要問主建物坪數。

二、適合誰、不適合誰

適合：預算 300 萬上下、想在逢甲一帶買套房收租的人。套房戶多、租客來源穩定，是這個社區最明確的用途。前提是你會算帳，後面第六段會講怎麼算。

適合：自己要在逢甲、西屯路一帶上班上課、只需要一個人住的空間。近一年套房成交總價 245-305 萬，常見的做法是拿貸款後的月付跟同區套房租金比，這個帳要用自己的貸款條件算一次，不要用別人講的數字。

適合：預算 900-1,100 萬、要在西屯找 30 坪住宅、能接受老大樓的人。近一年兩筆 30 坪成交都在這個總價帶。

不適合：想要安靜、單純住宅社區的家庭。商辦混合、套房戶多、出入人口雜，這是產品本身的性質，管理再好也改不掉。

不適合：自備款只有兩成的首購。權狀 15 坪以下的小套房，銀行的貸款成數與年限常比一般住宅保守，自備款要抓高一點，先問銀行再出價。

不適合：對公設有期待的人。29 年前的大樓沒有健身房、沒有交誼廳，37% 公設比買到的主要是走廊、電梯間、樓梯，不是休閒空間。

三、生活機能

這是皇家天廈最不需要解釋的一段。

商圈：鄰近逢甲商圈與逢甲大學，吃的、租屋需求、晚上的人潮都靠這裡。西屯路、河南路兩條路的店家密度高，日常採買不用開車。

交通：鄰近朝馬轉運站，要去台北、去機場的客運從這裡上。上國道一號從台灣大道方向走。捷運綠線的文心櫻花站、文華高中站都在文心路上，不算貼著社區，實際步行時間建議自己走一趟再算。

賣場：鄰近家樂福，大宗採買方便。

學區：家庭戶少，這個社區的買方多半不是為了學區來的。真的要看學區的人，簽約前向學校與戶政確認劃分。

醫療：西屯區大型醫院在車程範圍內，社區周邊以診所、藥局為主。

整體來說，機能是強項，安靜不是。

四、管理與公設

站上在售物件的資料寫了兩件事：24 小時管理員駐守、垃圾子母車集中管理。對套房收租的人來說，垃圾不用追垃圾車是實際的好處，房客也比較不會抱怨。

公設就是基本款：大廳、電梯、走廊、樓梯間。沒有游泳池、健身房那一類。

29 年的大樓，看屋時要問的清單跟其他老屋一樣，但因為戶數多、產品混合，有幾項要特別問：

• 電梯幾部、最近一次大修是什麼時候、有沒有排定更換
• 商辦與住宅的門禁怎麼分、外人能不能直接搭電梯上樓
• 管理費怎麼收、套房戶跟大坪數戶的計算方式一不一樣
• 公共水塔、給排水主管線有沒有更新紀錄
• 管委會近兩年的財報，公共基金餘額夠不夠應付下一次大修

這幾項都可以請管委會或管理員提供，問不到就當成一個訊號。

五、近一年實價登錄

樂居收錄的近 12 個月（2025-09-06 到 2026-09-06）成交只有 4 筆，全部列出來：

• 單價中位數：30.06 萬/坪
• 單價區間：26.98-33.48 萬/坪
• 總價區間：245-1,100 萬

📌 資料來源：樂居實價登錄整理 / 2026-09

兩個觀察：

套房戶單價比大坪數戶低。兩筆 9-11 坪的套房成交在 27-28.5 萬/坪，兩筆 30 坪住宅戶在 31.5-33.5 萬/坪。套房總價低，但換算單價反而不高，這跟很多人的直覺相反。

成交筆數不多。樂居歷史上這個社區收錄了 118 筆成交，但近一年只有 4 筆；同時樂居列出的在售物件有 14 戶。在售多、成交少，代表買方有得挑，開價跟成交價之間會有距離，距離多大要看同社區近 12 個月實價登錄，不要用開價當行情。

在售開價帶：樂居列出的 14 戶多數是 1 房，坪數 8-20 坪，開價 296-488 萬，換算單價多數落在 32-34 萬/坪，比近一年套房成交單價高出一截。

📌 資料來源：樂居在售資料 / 2026-09

站上目前也有皇家天廈的在售物件，文末會自動列出。

六、買方、賣方各自要注意的事

買方

1. 貸款先問再出價。權狀 15 坪以下的套房，常見的情況是銀行成數給得比一般住宅低、年限也可能縮短。名下已經有房子的人，央行 2026-03-20 起第二戶購屋貸款成數上限是 6 成。📌 資料來源：中央銀行 / 2026-03
2. 用主建物坪數算租金。公設比 37%，權狀 9 坪的戶室內不到 5 坪。租金行情要拿室內坪數去跟同區套房比，不是拿權狀坪。
3. 收租要算全年化。月租 × 12，扣掉管理費、空置月數（學區套房寒暑假常空）、每年修繕預備，再除以總價加上代書、契稅、仲介費。這個數字才是你的報酬率，紙上的月租不是。
4. 看兩戶以上再決定。436 戶、產品混合，同樣 9 坪的套房，面向、樓層、有沒有對外窗差很多。
5. 開價與成交的落差看實價登錄。同社區近 12 個月的成交就在上面那張表，拿它當基準，不要拿在售開價當基準。

賣方

1. 同社區在售 14 戶是你的競爭對手。買方會把 14 戶的開價排成一列比。定價脫離近一年成交單價，會一直被跳過。
2. 套房賣相靠整理。空屋、乾淨、有基本家具的套房，比塞滿舊物的好帶看。這筆整理費用不高，但差別很大。
3. 準備租約與管理費證明。收租型買方第一個問租金、第二個問管理費、第三個問有沒有漏水紀錄。資料齊，成交快。

七、我怎麼看這個社區

皇家天廈是一個用途很清楚的社區：套房收租、單身自住、或是預算有限要在逢甲一帶找 30 坪老大樓。它不是給家庭住的社區，也不用假裝是。

29 年屋齡、37% 公設比、436 戶混合產品，這三個條件擺在一起，買方要接受的是「熱鬧、方便、但不安靜」。能接受的人，會覺得總價門檻低、租客好找；不能接受的人，看一次就會知道。

近一年 4 筆成交、14 戶在售，這個比例告訴你現在是買方挑貨的市場，不用急。多看幾戶、把貸款條件跟主建物坪數問清楚，再談價格。

以上是公開資料的整理，不是投資建議。房價往哪走，沒有人能保證，我也不會替你猜。

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